法律界人士认为所谓“国际惯例”并无法律依据，据称央行最近将有明确政策出台

　　本报见习记者　张勇

　　“如果要提前还款就赶紧来办，如果晚了说不定就要交违约金了。”这是工商银行北京一家支行住房业务科对一位有意提前还贷的借款人的“善意提醒”。这位借款人去年刚在 该行贷款23万元，在北京南三环路附近购买了一套商品房。银行职员告诉借款人：已经得到消息，央行马上就会出台一个新规定，很可能将对房贷中的提前还款行为收取违约金。

　　此前《财经时报》已获悉：上海的工商、农业、中国、建设、交通等八家商业银行，将逐步对住房贷款中提前还贷的行为收取一定比例的“违约金”。

　　“上海既然如此，相信包括北京在内的大城市也不会例外”。在类似的担心气氛中，近日北京各大银行的房贷部门接二连三地接到借款人的咨询电话。

　　银行为何对提前还贷“说不”

　　来自有关方面的消息说，4月上旬，上海八家银行有关房贷业务的负责人就提前还贷设置“壁垒”一事达成初步意向，但还未正式签署最后的书面协议。

　　业内人士分析认为，银行对提前还贷采取“干预”的一大背景是：从去年10月开始，上海各商业银行的住房贷款提前还款数量剧增，并出现过超过正常回收款数量的情况。究其原因，大约有以下几种：利率下降的滞后影响；公积金“冲还贷”导致贷款回收增加；上海市蓝印户口政策停止实施，等等。

　　另外，随着货币化分房的政策逐步实施，一部分市民将有望获得单位的一次性大额补助，这些因素都导致提前还贷者增多。

　　银行为何不愿接受提前“回家”的资金呢？《财经时报》就此电话采访了工商银行上海分行。该行房贷部一位不愿透露姓名的负责人说，由于每位前来提前还贷的借款人的情况都不一样，银行无法运用计算机操作，只能使用人工来完成，这样就造成了人力资源的占用。并且，提前还贷将银行的贷款计划打乱，银行贷款的中长期预期收益也受到影响。

　　他说，对国有商业银行而言，存贷款间的利率差是主要的利润来源。当前银行普遍处于资金宽松状态，一旦提前还贷的人增多，就会出现资金闲置。此外，外资银行的进入，也使得中资银行迫切需要保护自己的客户资源不受影响，而制订相应的“惩罚条款”也是其措施之一。　　至于具体的运作方式，这位人士介绍说，工商银行的设想是：一年之内提前还款的，将收取提前还款金额的5％作为违约金；一年之后提前还款的，则不再收取。

　　这位人士还表示，提前还贷本身是一种违约行为，而收取违约金也是国际惯例。据说，在香港一年之内提前还贷，将收取全部利息的40％作为违约金。

　　工行指出，对提前还贷行为收取违约金是完全合乎规定的，因为银行与借款人签订的借款合同赋予了银行这个权利。

　　“违约金”的合法性为了验证这位人士所提到的“合法性”，《财经时报》专门找到了一份签订不久、由中国工商银行统一印制的《个人购房借款合同》(编号为“A住字北京分行宣武支行2001年1242号”)，查证了相关条款。

　　合同中有关的条款是借款条款第十二条，全文如下：借款人需提前还款的，应提前1个月通知贷款人，经贷款人确认后即为不可撤消。借款人如提前归还部分贷款本金，对提前还款部分仍按本合同第三条规定的方法计收贷款利息；借款人将未到期贷款本金全部还清，应在当月还款日归还本期应付本息额的同时，结清全部剩余本金。

　　也就说，合同中并没有提到什么“提前还款需支付违约金”的问题。

　　一位法律界人士指出，提前还款属于借款合同的变更。而中国人民银行1998年发布实施的《个人住房贷款管理办法》第八章第二十七条规定：借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

　　这位从事房地产咨询业务多年的人士说，这也就意味着，如果央行未来没有新的有关规定出来，对于房贷中的提前还款行为，并没有必须支付违约金的法律依据。

　　央行料有政策出台有专家指出，对于大多数工薪阶层来说，购房仍需银行的贷款支撑。但是，市民对收入和支出的预期常常难以把握，例如医疗费用、孩子教育开支的不确定等，因而在签订借款合同时往往留有余地。但一旦钱有富余时，又想提前还款，以减少利息方面的负担。而银行联手“惩罚”提前还贷，将使借款人面临“滞后”和“提前”的双重违约风险，与银行处于不平等地位。

　　一些借款买房的市民也表示，银行联手推出“打击政策”有“垄断”之嫌，很可能会使借款人的心理受到影响，进而影响市民贷款买房。

　　一些房地产开发商对此事也持不以为然的态度，认为难免会减弱一部分潜在客户的购房欲望。

　　工商银行北京分行房贷部办公室的一位人士对《财经时报》透露，就房贷中的提前还款问题，央行很快将出台有关规定。届时，对于是否以及如何提前还贷收取违约金，将有明确的说法。

　　上海工行房贷部的人士在电话中对《财经时报》表示，虽然该行一直有意对提前还贷收取违约金，但在实际操作中，“据我所知，目前我们还从未收过。主要原因是为了不影响与发展商的关系。”

　　他同时也透露，目前央行正就此事制定相应政策。“等这个规定出台以后，或者收，或者不收，就会有十分明确的依据了。”

　　贷款者要谨慎决定在谈到违约金问题时，建行北京分行市场开发部的一位人士对《财经时报》说：“我们对此事不太清楚，而且我们也一直没有对提前还贷收过什么违约金。如果没有什么新规定出台，我们以后也不会收。”他还认为，如果有银行想对提前还贷行为“设障”，那应该是工行在牵头运作此事。

　　种种迹象表明，房贷中的提前还款行为极有可能遭遇银行的联手“惩罚”。

　　为此，一些银行内部人士向借款人建议：因提前还贷成本可能提高，因此在做决定时“一定要谨慎”。如果有相对较好的投资回报，就不要提前还贷；如果实在有大笔资金闲置，也可以选择尽快提前还款。

　　工行宣武支行职员对借款人的建议：“抢在新规定出来之前办理还款，虽然会有两三个月的审批时间，但如果以申请时间为准，还是可以避免支付违约金的。”

　　以这位借款人为例：贷款23万元，贷款期限15年，每月应付本息额1900元左右；目前贷款仍未满一年。如果要提前还完全部余款，他只需在当月还款日归还本月应付的本息额的同时，结清全部剩余本金就可以了。这样，既可省去未来十多年的利息负担，也可避免可能遭到1万多元“违约金”(余款的5％)的处罚。

　　(完)

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