特别企划6

　　后奥运房地产业发展情况

　　文/一枚

　　在过去的两年，北京房价每月环比增幅均接近10%。奥运会结束后，北京的房价会不会出现暴跌？我们看看近几届主办城市后奥运房地产业发展的一些情况。

　　悉尼房地产业的情况

　　悉尼奥运会后的两年内，地产发展不景气。澳大利亚政府根据实际情况调整了思路，随后奥运场馆利用率得以提高，奥运村地区的环保建设和悉尼奥运中心区住宅迅速发展，吸引了大量居民入住，该小区已从数千人发展成为6万户居民的小城镇，是悉尼最适合居住的地区之一。

　　悉尼奥运公园的配套交通设施包括快速列车和渡船(通往市中心)，拥有近3英里的海岸线。该城市公园占地935英亩，其中步行道和自行车道长达22英里。根据政府规划，悉尼奥运场地向新型城市社区转变。

　　得益于各种会议的召开，悉尼奥运公园内的两家诺富特酒店的平均入住率达到了76%。2005年，其母公司雅高(世界最大的酒店旅游集团)在奥运公园建成了第三家酒店。2004年一年，诺富特接待的会议代表人数达到150万，是2001年的三倍。

　　酒店建设只是悉尼奥运公园近20年内50亿美元商业和居住建设中的第一步。2005年动工的3.4亿美元的建设项目中包括560套住房。按照规划，项目完成后奥运公园的建筑面积将增加1/20，每天可接待7万人次，其中包括2.7万位常住居民，1.7万个工人，9500名大学生，以及其他参观者。

　　奥运会举办时纽因顿接纳了1.7万名运动员，奥运会后进行房屋升级改造，2006年才可入住的房屋，当时开发商们已经售出了2074套期房中的80%。纽因顿的成功证明了奥运公园这个新项目的可行性。

　　亚特兰大房地产业的情况

　　亚特兰大奥运会的举办推动了当地房地产市场的充分发展。亚特兰大奥运会组委会主席佩恩是亚特兰大房地产界最著名的律师之一，由于赞助和经费的关系以及佩恩与房地产界的联系很多，房地产行业在奥运会基础设施建设、场馆建设中业因此受益颇多，包括交通整治等，都充分考虑了开发商的利益。

　　奥运会前后奥林匹克公园周边房地产升值普遍都超过30%，为举办奥运会，亚特兰大不得不对市中心的旧城区进行了大规模的改造，将大量旧的工业厂房搬到郊区或更远的地方，而中心区的写字楼和商业物业得到巨大发展。奥运会后达美航空、南方贝尔等世界级大公司和政府组织纷纷在亚特兰大设立机构，由于奥运会期间留下的先进的通讯设备和宾馆为召开会议提供了便利，亚特兰大目前已成为“会议之城”。同时，赛前政府还大力整治了市区和郊区的交通路线及设施，加上奥运会带来的后续效应，使得亚特兰大经济持续稳定增长，居民消费信心大增，郊区住宅建设成为热点。目前，亚特兰大郊区住宅已成为当地著名旅游景点之一，号称“全美最漂亮的住宅区”。

　　巴塞罗那房地产业的情况

　　宾馆的供给量在奥运当年并未达到峰值，但在奥运年宾馆的供给增速达到25.4%，1992年以后，宾馆的供给量保持平稳的增速，尤其是在1994年以后，宾馆供给总量的增速保持在1%~2%之间。四星级以上宾馆数量和三星级以下宾馆数量的增长步调一致，1990年四星级以上宾馆占宾馆总量的33%，1997年为34%，结构变化很小。1992年以后，房间总量的变化趋势和宾馆总量的增速逐步放缓。

　　房间供给量赛前增长迅速，1990~1992年床位增加了35%。由于需求不能和供给保持同步增长，供给的迅猛增长导致了入住率的下降。后来由于供给增长十分缓慢，需求稳步增长，1998年入住率已经由1994年的54.6%上升到80%。过量的设施供给为宾馆经营者以及相关的商业部门带来了很大的困难，revPAR(revenue per available room)在赛后的两年内下降了60%，直到需求的增长逐渐填补了筹办奥运带来的超额供给，收益才逐渐出现好转。

　　赛后在奥运村形成了新的城市中心，房价在1986~1993年之间上涨了250%~300%，奥运被认为是主要的作用因素。巴塞罗那由于房地产的过度发展(1986~1993年，巴塞罗那住宅价值增长250%~300%)，奥运会后用了6年才扭转跌势。

　　由于市场的不成熟，赛前出现投资过热，商业房产面积大幅度增加，统计数据显示： 25%的现存的CBD面积(约850，000平方米)都是在1988~1993年间建成的。1992年时商业房产的空置率已经上升至10.4%，由于过量供给，商业房地产的租金价格从1991年之后开始大幅下降，减幅达50%，直到1994~1995年，该市场才实现了供需平衡。

　　汉城(首尔)房地产业的情况

　　汉城(首尔)的旧城区集中在汉江北岸，由于大量的奥运体育设施都在汉江南岸，奥运村、公寓和新闻中心的建设，使汉江南岸形成了新的发展中心，为该区域房地产业提供了持续增长的动力。但是汉城(首尔)新区的开发热潮也造成了房地产泡沫，房地产的火爆一直持续到1995年。韩国政府不得不从1990年开始实施房地产抑止政策，从1992年以后房地产价格开始逐步下降，1995年后，韩国的房地产价格开始下跌，许多项目由于资金短缺而被迫中断施工，或者以低于成本的价格委托给第三方处理。

　　奥运会前，韩国房地产行业的平均利润在10%以上，随后逐年下降，加上金融危机的影响，利润一度下降到了3%。

　　对后奥运房地产业的几点认识

　　分析赛后房地产的发展不仅要看短期内供给、需求、价格、租金等指标的变化，还要看到由于奥运后城市形象的提升，基础设施的升级使主办城市吸引投资的能力可能高于奥运前的水平，进而为商业房地产的发展带来新的机遇。

　　另外，各个城市奥运后在场馆密集区和奥运村往往形成了新的城市功能区，通常是会展和体育产业中心区或是居住小区，大量人流在这些区域聚集为商业房地产和住宅房地产，带来了新的投资机会。

　　总的来看，奥运前后价格、租金等指标的变化情况主要取决于当地房地产的成熟情况和发展周期。市场不成熟往往导致赛前容易出现房地产泡沫，影响了赛后房地产业的健康发展，如悉尼和巴塞罗那。但赛后房地产业总体的发展情况与城市的改造和新功能区建设更为相关，如悉尼和亚特兰大由于奥运区形成了新的住宅和商务中心，带动了房地产业的发展。