好房子拉响警报北京楼盘降价大逃杀|北京市_新浪财经

来源：攸克地产

壹

蛇年春节刚过，北京很多在售楼盘包括2024年才入市的“新盘”就接到了“尽快出货甚至清盘”的指令，其中有些还加上了“坚决”、“必须”甚至“不惜一切代价”的状语。事态之重大，清盘之迫切，溢于言表。

这其中，不乏“高端顶流”的代表性项目。譬如2024年北京豪宅标杆之一的某项目，因为临近地块是“好房子”，因此被要求于2025年6月前清盘。

再譬如朝阳去年卖得相当不错的某改善盘，同样原因，被要求于2025年4月前清盘。

接到类似命令的新盘项目还有不少，不再逐一赘述。

但这并不是没来由的紧张，北京在售存量项目的开发商，正在试图通过尽快清盘来躲避一场碾压式的“屠杀”，因为很快——报规条件更宽松的“好房子”就要入市了。

而且，以后这种“好房子”还会越来越多：日前，北京市规自委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（下称《技术要点》），鼓励增加封闭或开敞阳台，允许套内面积较大的住宅在起居室设置一定比例挑空空间，明确部分面积不计入容积率。

报规口径的放松，意味着北京楼市的产品将形成巨大的代差。同样或者相近的区位，买这些规划条件更宽松的房子显然更值。从目前规划批准的情况看，2024年四季度及其以后出让地块的规划条件明显宽松，阳台有了，架空层、风雨连廊、花池等计容条件宽松不少，得房率大为提高，甚至出现了得房率超过100%的项目。这在以前都是不可想象的。

现在，《技术要点》在140平方米以上的住宅中放开挑空层，且按水平投影面积计容；还给出了阳台水平投影面积不大于套内建筑面积10%，进深不超过1.8米这个上限，此外还明确封闭、开敞、错层阳台三种类型，部分面积不计入容积率。按此口径报规批下来的新项目，和之前的项目相比，代差几乎是颠覆性的。

代差的颠覆性，就是竞争的强杀伤。一旦拖到和这样的项目“遭遇”同时期卖房，那么这些属于顺销期存量在售楼盘的命运确实堪忧，这就是开发商们的担忧和恐惧所在。

具体到项目上，最典型的表现就是附送面积。

一个典型的代表就是抢在节前开盘并一把卖了25个亿的丰台三环豪宅金茂璞逸丰宜，凭借南向内外双阳台+首层架空以及设备平台赠送等产品力优势，赠送面积最高可以到35.5平方米，得房率基本可以飙到90%以上，让整个丰台楼市为之沸腾。

同样堪称典型的，还有位于丰台四环的北京隅·西颂项目，南向全面宽开敞阳台和北向1米进深的设备平台是赠送的，双面宽的花池也是赠送的。以112平方米左右的三室两厅两卫户型为例，含阳台在内的总赠送面积在约18平方米，其中花池赠送面积约4平方米，得房率由此大为提升。

这种规划条件和赠送面积，在2024年9月以前是不敢想象的。像金茂璞逸丰宜、北京隅·西颂所在的丰台区，近两年是土地出让的“大户”，2024年入市销售的新盘不少。不过，由于当时的报规条件与2024年9月以后不同，很多在售项目连阳台都没有，更别提什么设备平台，花池这样的赠送面积了。

现在，这样的项目还没卖完。一旦未来和这些规划条件更为宽松的项目遭遇，相同或相近的区域，相近甚至更低的价格，买房人怎么选，显而易见。对开发商而言，如果现在不能尽快清盘，一旦更多规划条件更宽松的项目入市，自己的项目遭遇“屠杀”在所难免。

贰

这种情况不仅出现在丰台，北京楼市的其他热门区域也是一样。更关键的是，从2024年四季度开始，土地供应放量。这意味着以后还有更多的规划条件更为宽松，对购房人而言更“实惠”项目入市，如果现在“不跑”，将来就会死的很惨。

房地产竞争三要素，地段、产品、价格。地段已经选定，产品的规划条件不是开发商自己能确定。所以，要想提前清盘，唯一剩下的手段就是价格。因此，春节一结束，这些市场存量在售楼盘就开始暗中降价促销，要“尽快清盘”，只有“以价换量”一条路可走。

朝阳北路沿线的一个新项目，总体而言，产品不错，几乎没有什么短板。之前在市场环境不明的时候，销售业绩也不错，是那时北京为数不多的热销盘之一，当时期房的销售均价是8字头。

这个项目是按照2024年9月以前的口径报规的，现在，项目卖到了现房阶段。由于担心未来受到规划条件宽松项目的碾压，现房也要尽快清盘。所以，在价格策略上，现房单价给到了7字头，与期房价格形成了惊人的倒挂。

同一个项目，现房价格比期房还便宜，开发商对清盘的迫切程度，由此可见一斑。

受到这种压力的影响，特价房的数量在变多，“降价”的幅度也在变大。我们特意去看了看渠道市场中给出的特价房价格信息，在海淀、朝阳，很多原总价1000万左右的房源，最多可以有超过100万以上的降幅。在“红海”丰台，很多总价不足1000万的房源，降价幅度也都在100万元以上。

这还基本都是2024年入市的“新项目”。至于时间上更早一些的项目，幅度更大，甚至有一些老牌豪宅总价接近2000万的尾房，降价幅度最高都在500万以上。

开发商们都明白，时间越向后推移，购房人可选的余地就越大。从2025年的北京的供地计划上看，诸如海淀、朝阳这样原本稀缺的区域都会有不少新地块入市，而这些地块能够拿到的规划条件可能更为宽松。

从没有阳台，到阳台标配；从得房率80%是上限，到80%以上是家常便饭，甚至某些地块当下已经把得房率突破到100%甚至更多。

现在的北京楼市，由来只有新人笑，可新人笑的时间也不长，永远还有更新的新人在后面等着笑，看你哭。

与其等着被碾压，不如现在“放血先走”。

叁

可是，开发商意识到的危险，购房人都懂。

前面提到的某个项目，春节之后决定降价“尽快清盘”，通过渠道搞来了100多组的带看，结果一套都没卖出去。操盘团队做了一些跟进访谈，不少客户都直言，等等再看，后面还可能有更好的。

市场急剧下行的时候，是怕买了继续跌而待购；现在，市场基本稳住，购房人是因为担心没买到更划算的而待购。相近的区位，相近的价格，现在得房率80%，未来得房率90%甚至更高，平均下来的单价，还是后者更划算。更不要提其他方面的产品升级。这是当下普遍心态，购房人这么想，一点也没错。

清盘需求愈强烈，渠道的费用就越高，这和债券市场的收益率是一个道理。春节之后，很多项目都把渠道费用提高到了5个点，有的项目甚至更高，而正常状态下，渠道费用一般2~3个点。这也从侧面展现了开发商加速清盘的需求之迫切。

渠道的小哥哥小姐姐们也都成了各个项目“重点争取”的对象，成交提点是履行合同，不必多言。为了鼓励把更多客户带到现场，开发商也是变着花样激励，除去给带看奖励费，还有给京东卡的，给彩票的，给电动洗脚盆的，给米面粮油的。如果认购了，还有的开发商额外给两瓶茅台，华为手表、手机。

除此之外，还有开发商承诺，一旦认购，还会额外请渠道人员门店的所有人“私宴一顿”，就差写上有谁作陪了。五花八门，八仙过海，各显神通，开发商干到这个份儿上，也是没谁了。

这确实是“卷得没边儿”，但是，没有办法。这样的“大逃杀”，不应变成常态。

去年，海淀区某个区域的不少业主给12345打电话，反映的问题很有个性。他们自己的房子没有阳台，认为如果规划条件放宽，同区域的新房规划批了阳台，那么，在未来的二手房市场上，自己没有阳台房子会贬值。因为接到了不少这样的电话，最终，海淀某个新出让地块批准的规划里，也没有了阳台。

春节前，我们写了一篇文章：《卖地的节奏，要控制一下了》，现在的局面，证实了这种担忧。增量压存量，增量变存量，将会陷入某种循环。在这种情况下，逐步将报规条件口径稳定下来，同时控制合理的供地节奏，将使北京楼市企稳回暖的基础更为稳定和牢靠。

2月13日公之于众的《技术要点》便是一个注重政策公平性、连续性的起点。更好、更实惠、更划算的产品，确实是首都房地产市场的强烈需求与真实需要。有了《技术要点》，市场买方与卖方对于产品形态的预期都将趋于稳定，这也将有利于市场调整好存量与增量的关系。毕竟“控制增量、消化存量，提高质量”，三位一体，缺了哪一个都不行。

我们相信，这一切都在监管部门的考虑范围以内，并且会做出最好的选择。