美参议院提议两房关门重挫其股价
张华君
随着房地产市场的逐步愈合，美国两大抵押贷款融资巨头或许是时候结束政府近六年保证救援的日子了。
据外媒消息称，美国参议院银行业委员会本周二制定了一项关闭美国房利美(FannieMae)和房地美(FreddieMac)的计划，以改革美国10万亿美元的抵押贷款市场。他们计划在未来几天内发布一个完整的法案草案，并在几周内召开委员会投票。
该计划通过拟定立法的方式逐步关闭这两个政府所有的房地产抵押贷款机构，并让更多民间资本进入住房抵押贷款市场。不过，“两房”将继续向市场提供长期、固定利率的抵押贷款。
当日，房利美股价重挫31%至4.03美元，而房地美收盘下跌27%至4.04美元。
欲强化私营部门地位
根据提议，房利美和房地美将被逐步关闭，取而代之的是一个新的政府再保险公司，称为“联邦抵押贷款保险公司”。提议将强制民间贷款公司持有再保险公司一定的权益，私人资本需要承担最初10%的抵押贷款损失。政府将只会在民间债权人承担损失后提供一定援助。
与此同时，新的保险公司必须在新系统中建立严格的贷款审批标准。其中，除首次购房者以外，其他所有购房人必须支付5%的分期付款首付，并在一段时间内逐步实施。
此前有关两房的“重组”问题一直是市场关注的焦点。众多市场人士对美国政府为“两房”提供无限信用担保的做法颇有微词，耗费纳税人巨资所采取的特别救援行动尤其不得人心，而有关“私有化”的讨论也是不绝于耳。而国会议员则建议在5年内将两房彻底撤销，让更多私人资本进入市场。
实际上去年8月，美国总统奥巴马在亚利桑那州菲尼克斯市发表演说时就提议整顿美国抵押贷款金融体系，包括建议关闭房利美和房地美这两家抵押贷款融资机构，以一个全新体系取而代之。奥巴马强调：“私人资本应该在抵押贷款市场发挥更大的作用。”
房利美和房地美拥有或担保60%的美国住房贷款，职责是从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权，将其打包成证券出售给投资者，为市场提供稳定的抵押贷款资金来源。
不过在2008年金融危机时，“两房”遭受重创一度濒临破产，两家公司股价出现坠崖式的下落。为挽救房地产市场，美国政府接管“两房”，并先后注资近1900亿美元对这两家抵押贷款融资巨头提供救助。在最新救助条款规定下，“两房”需要将盈利全部上缴美国财政部作为股息。此后两年，“两房”股价长期徘徊在1美元下方，并于2010年从纽交所暗淡退市，转到场外电子柜台交易市场(OTCBB)交易。
历经五年“噩运”，受益于美国房地产市场的强劲复苏，这两大抵押贷款担保巨头的利润也创下了新的纪录。“两房”的年报、季报自去年初开始出现明显好转，其股价更是出现井喷式的上涨。去年至今，房利美股价已经上涨了1770%。
房地产市场持续复苏
“两房”的持续盈利，同时也印证了曾引发2008年金融危机的美国房地产市场正在重拾活力。
在就业市场改善、美联储持续压低抵押贷款利率以及住房价格回升的驱动下，2013年美国诸多城市房价都实现了两位数的同比增长，美国房地产市场确实已开始加速回暖。
自去年6月美联储前主席伯南克暗示将缩减量化宽松政策后，固定抵押贷款利率随即有所攀升，或削弱需要贷款的购房者承受力。尽管如此，不少业内人士还是对美国房市保持信心，从整体来看利率仍处于历史低位水平，随着美国经济复苏步入正轨，宏观基本面的改善有望进一步推升房地产价格。
而美国房市也自然成为全球投资者的主要“涉猎”目标。 美国的核心房地产领域，如纽约、洛杉矶的商用地产，正在吸引全球主权基金和公共基金巨头们的资金进入，以获取更高的收益。全球最大的主权基金——挪威政府退休基金(Government Pension Fund-Global)此前曾对《第一财经日报》记者表示，其房地产目标投资份额中的三分之一可能会被投资到美国市场，并在近几年实现。
而根据房地产中介仲量联行国际资本研究部最新统计，去年美国商业房地产的外资总额达到387亿美元，比2012年增长了44%。
值得注意的是，仅中国投资者便有31亿美元流入美国商业地产市场。包括绿地集团、复星在内的中国房地产企业过去一年大手笔购入美国商业地产引人注目。