放弃幻想，三四线已经躺平了？

作者 | 瓜片

三四线楼市，已经躺平了?

当北上深杭等城市开始爆发“抢地大战”，不少二手房业主报价上涨，这里的楼市却是静悄悄，没有春天的气息。

事实上，三四线楼市规模的缩水速度，可能比很多人想象的还要快。

烟台，全国27个万亿级城市之一，三线城市里的佼佼者。去年GDP增速高达6.1%，超过全国平均水平，猛猛向前冲的架势。

烟台楼市，却是截然不同的景象。

2024年烟台六区商品住宅（普通住宅+别墅）成交量只有10927套。同比减少了7216套，降幅接近40%。

这样的成交规模，大致上只相当于一线和强二线城市1个月的体量。

来源：腾策数据

要知道，烟台楼市已经连续跌了三年。

2021年的时候，年度成交数据还是30279套。也就是说，在短短三年时间里，成交量“蒸发”了近三分之二。

像这样的躺平现象，在小城市非常普遍。比如四川南充，去年4月成交量只有312套，平均一天只能卖出10套房。

开发商也在用钱投票。官方数据显示，2024年1-2月，南充房地产开发投资增速下降-14.7%。2024年1-11月，房地产开发投资增速掉到了-23.2%。

对广大三四线城市来说，新房还在“插管”，二手房基本已经“拔管”了。

打开社交平台，抱怨房子难卖的，相当一部分是来自小城市的业主。

有人大吐赛博苦水，自述在广东5线城市，放了两年的房子卖不出去，亏钱卖都没人问，愁死了。

来源：小红书

好不容易刷到一个低价卖房的中介，抱着希望上前一问，对方的回答却让自己彻底死了心：

县城不搞哈，县城房价已经崩掉了，没法儿卖。

来源：小红书

比房价下跌更绝望的，是房子失去流动性，真的变成了“不动产”。

在搜集资料的时候，我还发现，三四线的成交数据真的很难找。有些城市至今连去年的数据都没公布。

不少三四线的房产自媒体，生意也没得做了，发布频次渐渐降低，最后直接断更了。

现实冷冰冰：

拿地盖房的开发商少了，不再需要那么多广告投放了。买房的人也少了，也不再需要那么多房产资讯和服务了。

曾经，三四线的房地产如同一棵粗壮的树干，供起了一座城市的枝繁叶茂。

如今，树干已经汲取不到多少养分了。

一二线城市拼命“内卷”，进一步加速了三四线的躺平。

去年以来，一二线城市往楼市投放了不少“核弹级大招”，三四线楼市“躺着也中枪”。

广州、杭州、成都全面取消限购，深圳部分取消限购，原本紧闭的大门，向全国人民敞开了。首付也打下来了。一套总价300万的房子，原本首付要90万，现在只要45万，上车门槛直接降了一半。

一二线城市松绑，如同开启了巨型抽水机，开始疯狂虹吸三四线城市的购买力。

成都全面取消限购后，紧接着就是“五一”小长假。有的售楼处直接打出了了“川北（绵阳、达州、南充）专属团购会，燃购五一”的招牌，摆明了要“抢”下面地级市的客户。

面对来势汹汹的大城市，小城市手里压根儿就没有底牌，只能被动扛伤害。救市政策的工具箱，早早就被掏空了。

为了卖房，它们甚至开始出一些“奇招”“怪招”。

工作不好找？没关系，买套房子就有了。

在四川资阳买房，每个季度都能获得至少3个就业岗位推荐，还有配套的职业培训补贴。不想打工想当老板的，创业担保贷款也安排上了。

本地人不买房？没关系，可以让外地人，甚至外国人来买。

云南德宏提出，除了要打通东北三省、西部、西北部等重点城市，还要拓展缅甸外销市场。谁说只有咖啡豆和摩托车能出口，房子也可以。

来源：德宏傣族景颇族自治州人民政府

我们都心知肚明，这样杯水车薪的政策，留不住人，更留不住人买房。

三四线楼市躺平了，开发商为了搏一个未来，也开始“逃离三四线”。

一家来自呼伦贝尔的房企，刚刚闯入杭州拿下板块“新地王”，溢价率高达65.11%，引发了不小关注。

公开资料显示，呼伦贝尔汇嘉房地产开发有限公司成立于2018年，注册资本仅1000万元。这规模，妥妥的“踝部房企”。

开发商手里的资金是有限的，大城市的地价又是昂贵的。在大城市买一块地，可能意味着在本地少买好几块地。

然而，越来越多汇嘉这样的“踝部房企”，坚定地选择了逃离。

2006年成立于衡阳的汇方集团，多年来一直深耕本地。2023年汇方集团在衡阳的成交金额为8.46亿元，不到“千亿房企”的零头，也属于“踝部”。

然而在去年年底，汇方集团一口气拿下了位于梅溪湖二期的地块，首次把队伍开进了省城，跟保利、招商蛇口(9.170, -0.36, -3.78%)等一众央企同台竞技。

包括衡阳汇方在内，去年总共有四家外地开发商“首进”长沙，分别是能建城发、常宁万象地产、四川邦泰地产。

时代变了。

十年前，碧桂园、恒大、绿地为首的头部品牌大房企，争相挤进三四线市场，最终深陷泥潭，付出了惨痛的代价。

而现在，三四线城市的“踝部”民营小房企，正在进军一二线，上演一出“层级跃升”的戏码。

三四线楼市，未来能否咸鱼翻身？有两座大山，需要跨越。

天量库存，是压在三四线城市头上的第一座大山。

易居研究院《百城住宅库存报告》显示，2024年12月，全国百城新建商品住宅库存存销比（去化周期）为21.3个月，远远超过合理范围12-14个月。

那些城市的“贡献”最为突出？下图里高高跃起的绿色折线，已经告诉了我们答案。

三四线楼市，去化周期远远超过一二线城市。

衡阳、益阳、湘潭和株洲，是典型的三四线城市。据克而瑞监测，截止去年年底，这四兄弟的商品住宅库存持续上涨，已经来到了非常不妙的境地——

衡阳和株洲，存量均在200万方以上，去存周期早超过两年。湘潭和益阳，去存周期同样处于高危状态，明显供过于求。

房子，实在太多了。

好消息是，今年以来专项债收储存量房、存量土地按下加速键，终于等到了一丝曙光。

就拿广东省来说，省内已有15城公告土地收储计划，大部分都是三四线城市（惠州珠海云浮汕尾等），说明去库存的脚步正在加快。

相比之下，另一个问题则要棘手得多——人口流失。

《中国人口大迁移：3000县全景呈现》显示：中国人口流动已从四六分化走到二八分化，越来越集聚化。

15%的三线城市，57%的四线城市，83%的五线城市，86%的六线城市，都在“人口失血”。

人都去哪儿了？聚集到了都市圈。

这一长期趋势很难改变，这也意味着，三四线城市的购买力还会继续流失。

由此可见，三四线楼市躺平，或许不是阶段性的调整，而是长期的状态。

不过，对普通人而言，三四线楼市躺平未必是坏事。

相比衣食住行成本高昂的一二线城市，三四线城市踮踮脚能够到的房价，相对慢节奏的生活，提供了另一种可能性。

特别是有些小城市，十几二十万，甚至几万块就能买一套房，为大城市里卷累了的年轻人提供了一条退路。

社交平台上，很多10万以下买房的帖子火了。一条“哪里可以3-4万全款买到一房一厅”的帖子，收获了近2000条回复讨论。

评论区不少人明显做了功课，“白菜房购买经验”分享起来有理有据：

养老优选云南，因为老年人身体扛不住寒冬；

考虑工作的话建议安徽，靠近长三角；

想要四季分明的感受，山东是个不错的选择。

来源：小红书

除了早早走红的鹤岗、双鸭山、牡丹江，还有更多城市被提名：山东肥城、乳山、海阳，安徽淮南，湖北潜江，云南楚雄……

大城市无处安放肉体，小城市无处安放灵魂，早已成为过时的论调。

一二线城市的消费品牌、各类文化活动，主动拥抱下沉市场。生活在县城的年轻人，家门口不仅有星巴克，也能去音乐节蹦迪。

特别是去年，“奔县游”一跃成为文旅消费真顶流，大城市的年轻人一放假都扎堆往县城跑。

去年国庆期间，一二线城市旅客带动乡村游订单增长超60%，县域游订单同比增长20%。过年回趟老家，连个预约系统都没有的18线小县城博物馆，也挤满了人。

曾几何时，年轻人抱怨着高房价磨灭了他们的希望。而现在，一套买得起的房子，一座没那么卷的小城，反而可以托住年轻的梦想。

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