现在是卖房“次好”的时机。
关于房价的大趋势,关于接盘侠、关于钱和杠杆的问题,昨天的文章,都已经谈得很透彻,但为啥说“现在”,其实是因为,我观察到了两个重要的数据“异常”。
第一个数据异常,是央行月度公布的居民部门新增中长期贷款数据——因为,新增中长期贷款,基本都是居民购房贷款,所以该数据可以理解为居民买房的“融资额指标”。
把这个融资额指标,与百城住宅二手房挂牌均价对比,你会发现一些有意思的事儿。
根据上面的图,自2020年底以来,每一次居民新增中长期贷款出现一个“尖顶”,接下来1-2个月内,必然迎来新一轮房价的下跌,例如,2021年1月、2021年12月、2023年3月、2023年9月、2024年1月、2024年3月、2024年6月……
原理和逻辑也很简单。
绝大部分人买房都要通过贷款,在整体居民债务杠杆到达极限的情况下,当一个月的新增贷款出现了“尖顶”,就意味着当月的居民“购房能力”被开发到了一个“高点”,当然也就意味着房价的高点,之后当然就会迎来下跌。
熟悉我们大A股的人都知道,在股市的融资额到达极限之后,每次股市融资额快速增长,基本都会伴随着股价上涨到高点,之后一段时间,也都会迎来股价明显的调整——这也是因为,股民的股票购买能力,当时被开发到了一个高点。
11月份的3000亿元,与历史比看似不高,但,毕竟还是一个“尖顶”,鉴于过去的两年多时间里,居民债务杠杆并没有什么改善,尤其是,这个尖顶,还是在9月底央行降准降息+松绑几乎所有买房限制措施而带来的,那就极大概率会带来后续的房价下跌。
第二个数据异常,是一二线城市商品房成交面积在10-12月份暴涨。
在一个接盘侠越来越少的大类资产中,每一次成交量的暴涨,都是有一大波嗅觉更聪明、更灵敏的人,趁着有接盘侠的时候在相对高位出货,当这部分接盘侠“被满足”之后,将会有很长一段时间接盘侠数量更加稀少,那会带来什么样的结果,不言而喻……
综合居民新增贷款额与成交面积的变化,我有必要告诉大家一个真理:
在一个资产价格上行的趋势里,先上杠杆的人赚钱,后上杠杆的人接盘;
在一个资产价格下行的趋势里,先去杠杆的人逃顶,后去杠杆的人接盘。
有人可能又要问了,那为啥我强调是一二线城市呢?
因为,一二线城市的房价泡沫更大!
不管任何时候、任何国家、任何城市,租金收益率都是衡量房地产泡沫程度的重要指标,要不然,买房子等着吃灰么?更进一步,在一个债务通缩的经济环境下,租金收益率将会成为衡量房价泡沫程度的最佳指标。
我们看一下中国一线城市、二线城市、三线城市的租金收益率就可以看出来了——别看过去几年的房价上行中,一二线城市房价涨得最欢,现在就是拉清单的时候了。
又有人会像祥林嫂一样给我唠叨——
什么一线城市房子都是核心资产,什么一线城市不断有人口流入,未来国家要印钞救市……
我已经懒得反驳,直接甩给他们日本1990年居民债务见顶之后的东京房价和2006年美国居民债务见顶之后的纽约房价吧。
看清楚,那些持续有人口流入、更有政府印钞救市的所谓“核心资产”,相比起那些非核心资产,最终到底是跌得多还是跌得少?
东京的房价,1990年见顶,此后一直到2003年见底,下跌幅度远超非东京区域的房价。
纽约的房价,2007年见顶,初期下跌幅度确实低于美国20城综合房价,但在2012年见底之后一直到现在的反弹幅度,却远低于美国20城综合房价。
东京,难道不是日本人口持续涌入的核心一线城市么?或者,难道日本政府没有实施印钞大法救市?
纽约,难道不是全世界人口持续涌入的核心一线城市么?或者,难道美国政府没有实施印钞大法救市?
没那么复杂:
当初涨得多的,自然就跌得多;
当初涨得少的,自然就跌得少。
老实说,作为一个最朴素的中国人的愿望,我也希望中国经济持稳,也希望中国房价能够稳定下来,不再下跌……
可惜,我的希望有什么用么?
2016-2017年的时候,我就希望房价不要再上涨,我觉得房价再涨的话,就会掠夺年轻人一辈子的生命价值,炒到那么高的价格纯粹是Huoguoyangmin……
可是,当时我的希望有用么?
一丁点儿的用都没有!
既然,我们已经把房子变成了金融资产,而不是用来消费居住的家,那,就只能走金融资产的价格逻辑,该怎么样,就会怎么样。
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