年底冲刺 | 2024年1-12月房地产企业新增土地储备报告|平方米_新浪财经

摘要：期内一二三线城市供应住宅用地2328宗，供应土地规划建筑面积15308.08万平方米，环比上升105.63%，土地供应在年底呈现爆发式上升。（报告期：2024.11.25-2024.12.24）

观点指数前50房企单月新增土地建面550.5万平方米，双“比”上升超40% 1-11月保利发展、华润置地、中海地产新增全口径土地储备分别为265.16万平方米、261.02万平方米、254.35万平方米，处于领先位置。从新增货值来看，1-11月土地货值增加最多的企业为中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口及滨江集团，新增货值分别为1350.29、1099.56、1002.67、711.6和614.7亿元。头部房企在核心城市保持较高的投资热情，对核心地块的争夺亦是十分激烈。

一二三线城市住宅成交总价环比上升69.37%，有3宗百亿地块成交一二三线城市成交住宅用地1113宗，成交土地规划建筑面积7008.27万平方米，环比上升48.47%，同比上升38.41%；成交总价3568.64亿元，环比上升69.37%，同比上升82.81%。其中，北京两宗百亿地块成交，由中海获得。深圳一宗百亿地块由华润和中海联合竞得。

年底冲刺，一二三线城市供应环比翻倍上升报告期内一二三线城市供应住宅用地2328宗，供应土地规划建筑面积15308.08万平方米，环比上升105.63%，同比下降26.12%；供应土地起始楼面价3704元/平方米，环比下降20.12%。土地供应在年底呈现爆发式上升，主要由于房地产市场呈现恢复态势，促使企业加大拿地的力度，也推动了各地方加大土地供应。

城市更新企业寻求合作，社会资本介入有大空间可为期内，有不少企业在城市更新方面寻求与其他企业合作。如广州城更与湖北联投新城集团签约战略合作协议，双方在城市更新、产业运营等领域展开合作。中建玖合城市运营公司与知识城产发集团签约战略合作协议，此次合作将围绕城市更新、产业运营、智慧社区建设等领域开展。珠光集团与中信城开签署合作共建协议。当前较多旧改项目改造主体主要是国企，未来其他类型社会资本介入的空间很大。

前50房企单月新增土地建面550.5万平方米，双“比”上升超40%

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积550.5万平方米，环比上升65.97%，同比上升40%。

数据来源：观点指数整理

1-11月前50房企新增土地建筑面积4629.06万平方米，同比下降36.14%，对比上月降幅收窄4个百分点。其中，保利发展、华润置地、中海地产新增的全口径土地储备分别为265.16万平方米、261.02万平方米、254.35万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-11月土地投资力度最大的企业为保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地及滨江集团，权益拓储金额分别为502.42、436.81、416.09、386.29和280.7亿元。另外，建发房产和越秀地产紧随其后，权益拿地金额分别为245.44亿元、244.99亿元。权益拿地金额200亿以上仅有以上8家企业，100亿到200亿之间有8家企业。

从新增货值来看，1-11月土地货值增加最多的企业为中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口及滨江集团，新增货值分别为1350.29、1099.56、1002.67、711.6和614.7亿元。

值得注意的是，中海地产新增货值增速明显，主要是其11月花费153.32亿元在北京获得一块地，并且刷新了北京单笔土地出让金新纪录。另外，12月中海亦投入110.054亿元获取北京首宗不限价宅地，以及联合华润置地竞得深圳185亿地块。

可以明显看出，头部房企在核心城市保持较高的投资热情，对核心地块的争夺亦是十分激烈。

一二三线城市住宅成交总价环比上升69.37%，有3宗百亿地块成交

据观点指数监测，报告期内一二三线城市成交土地数量3627宗；成交土地规划建筑面积19139.37万平方米，环比上升21.18%，同比上升28.24%；成交总价4424.63亿元，环比上升55.03%，同比上升69.4%；成交楼面均价2311.79元/平方米，环比上升27.94%，同比上升32.1%。

数据来源：Wind、观点指数整理

住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地1113宗，成交土地规划建筑面积7008.27万平方米，环比上升48.47%，同比上升38.41%；成交总价3568.64亿元，环比上升69.37%，同比上升82.81%；成交楼面均价5092.04元/平方米，环比上升13.71%，同比上升32.08%；平均溢价率4.79%。

11月19日-12月20日期间，一线城市中北京成交3宗地块，成交面积24.11万平方米，成交价288.21亿元，其中1宗地块溢价成交。期内地块成交的数量比上个报告期少，但是成交金额较上个报告期多，主要是有两宗百亿地块成交，且均被中海收入囊中。

具体来看，北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块正式出让，现场获中海、华润2家到场竞价，最终由中海以153.32亿元竞得，溢价率0.2%。

资料显示，该地块总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模39.4万平方米，起始总价153亿元，由3个项目组成。3个项目销售指导价分别为12.5万元/平方米、8万元/平方米、7.9万元/平方米。

北京市丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块正式出让，由中海以110.54亿元底价获得。地块位于丰台区太平桥街道，用地面积6.37万平方米，建筑控制规模17.83万平方米。

据悉，这个地块全部建设商品住房，无需配建保障性住房，容积率2.8，控高80米。该地块是2021年北京实施限价后，时隔三年推出的首宗不限价地块。

11月28日，上海市第七批土拍收官。27日出让7宗，成交价共230.21亿元，28日3宗成交价共76.87亿元。第七批次10宗地块全部出让，合计成交价307.08亿元。其中，7宗溢价成交、3宗底价成交，最高溢价率达到40.37%。竞得企业分别有华润置地、保利发展、中建七局、中国金茂、中能建、越秀地产、保利置业、上海盘谷地产等企业。

11月18日-12月20日期间，广州成交12宗地块，成交土地面积42.34万平方米，成交价134.44亿元，分别由绿城中国、广州地铁、越秀地产等企业竞得。

其中，广州海珠AH101303地块为期内成交金额最高的地块，成交价24.16亿元。该地块由广州绿穗房地产开发有限公司（绿城中国）竞得，属原广州海珠客运站地块，宗地面积41687平方米（其中出让宗地面积18545平方米），计算容积率建筑面积≤71491平方米。

期内，深圳市成功出让一宗用地，编号为T107-0107。该地块位于南山区粤海街道，总面积38566.56平方米，建筑面积263000平方米，地块用途为二类居住用地+商业用地+道路用地，起始价为126.52亿元，竞价增幅2000万元。

最终，该地块被华润置地旗下深圳市润投咨询有限公司、中海企业发展集团有限公司以185.12亿元竞得。据悉，本次拍地举牌近300轮，楼面价超过7万元。该宗地块也刷新了近十年深圳涉宅地块的成交总价。

据了解，该宗地位于南山后海区域，周边以甲级写字楼为主，另外有人才公园、深圳湾1号，配套有海岸城、深圳湾万象城等，这是深圳十分稀缺的优质住宅用地。

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为1507.25万平方米，环比上升57.85%，同比上升21.24%；成交总价为1062.36亿元，环比上升95.72%，同比上升45.6%；成交楼面价7048.36元/平方米，环比上升23.99%，同比上升20.09%。

期内主力土地成交城市包括南京、长沙等。南京成交20宗地块，面积达77.21万平方米，金额为167.05亿元。其中12月20日，南京有11宗涉宅用地成交，共成交101.19亿。同日，成都3宗住宅用地共成交44.72亿元，2宗溢价成交、1宗底价成交。长沙成交24宗地块，面积达123.29万平方米，金额为38.74亿元。

观察这些二线城市，拿地主体主要以当地国企、城投企业以及少数地方民企为主，头部房企对这些城市暂未表现出较高的投资热情与兴趣。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为5325.66万平方米，环比上升45.58%，同比上升40.44%；成交总价为1875.73亿元，环比上升48.51%，同比上升60%；成交楼面价3522.06元/平方米，环比上升2.01%，同比上升13.93%。

观察期内的成交情况，三个线级城市住宅土拍环比上升，涨幅扩大。这也是上个报告期对土拍市场的预判，即不少城市在年底前不断提高成交，增加土地收入。今年土拍是一个显著的特点是前低后高，即上半年成交数量低，而下半年的土地交易频繁，推动成交数据上升。

数据来源：观点指数整理

观点指数统计11月一二线城市住宅用地竞得企业的类型发现，本月国企在招拍挂拿地市场位居前列。从权益拿地金额来看，期内国企、城投、民企和混改房企的占比分别为64.75%、17.63%、13.62%和4%。

年底冲刺，一二三线城市供应环比翻倍上升

观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量7311宗，土地规划建筑面积42708.97万平方米，环比上升104.86%，同比下降13.66%；供应土地起始楼面价1740元/平方米，环比下降18.39%，同比下降10.57%。

数据来源：Wind、观点指数整理

住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地2328宗，供应土地规划建筑面积15308.08万平方米，环比上升105.63%，同比下降26.12%；供应土地起始楼面价3704元/平方米，环比下降20.12%。

数据来源：Wind、观点指数整理

期内，北京披露了2024年度第六轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及6宗地块，土地面积约26公顷，建筑规模约60万平方米，计划于2024年12月中旬前供应。

本轮供应的地块中，中心城区项目占4宗，海淀区2宗，丰台区、石景山区各1宗；其他地区项目2宗，分别位于大兴区及经济技术开发区。

其中，海淀朱房的2个项目关注度最高，土地总面积约8.2公顷，建筑规模约20万平方米，起始价格分别为78亿元及72.3亿元。

上海挂牌8批次共9宗地，预计12月30日集中出让。地块分布于徐汇区（1宗）、长宁区（1宗）、宝山区（3宗）、奉贤区（1宗）、临港新片区（3宗），总出让面积35.54万平方米，总起价164.84亿元。

此外，期内上海新天地东区三幅综合体地块协议出让，上海永业企业（集团）有限公司旗下子公司上海永业城市更新建设发展有限公司通过协议出让方式，成为这三幅地块的意向用地者。

此次出让的总价格高达194.43亿元，楼面价约为89567元/平方米。根据规划，三幅地块的地上总建筑面积约21.7万平方米，其中住宅地上总建筑面积约15.6万平方米。据悉，三幅地块的住宅产品类型多样，包括超高层、高层、洋房、风貌别墅等，预计货值在350-400亿之间。

同期，深圳挂牌龙岗区一宗住宅用地。该地块宗地号为G01045-0200，位于深圳市龙岗区龙城街道，土地面积20838.77平方米，建筑面积103508平方米，挂牌起始价17.99亿元，交易日期为2025年1月16日。宗地按照“价高者得”的原则确定竞得人。

11月29日，广州金融城员村绢麻厂地块（720地块和721地块）公告出让。720地块可用建设用地面积13977.12平方米，总建面53113.1平方米，容积率3.8，起拍总价269393万元，起拍楼面价约5.07万元/平方米。721地块可用建设用地面积27306.54平方米，总建面84650.3平方米，容积率3.1，起拍总价432792万元，起拍楼面价约5.11万元/平方米。两地块总价超70亿元。

据了解，绢麻厂地块在2008年1月曾被恒大以1.3万元/平方米的价格拿下，成为当时广州排名第二的地王。但由于金融危机影响，恒大并未开发，地块在2009年被收回。

从区位条件来看，该地块位于保利拿下的"天河地王"南方面粉厂地块东北角，紧邻规划的花城大道和地铁5号线员村站。

报告期内，二线城市供应住宅用地533宗，供应土地规划建筑面积3768.28万平方米，环比上升157.77%，同比下降28.55%；供应土地起始楼面价4986元/平方米，环比下降28.41%，同比上升6.92%。

武汉、昆明等城市是报告期内的主要供地城市。武汉挂牌进行中的宅地总面积约275.54万平方米，起拍总价330.05亿元。昆明进行中的宅地总面积约71.11万平方米，起拍总价174.18亿元。

其中，武汉公布第十七批拟供地项目清单，涉及多个区域的住宅、商服、公园绿地等用途地块。此次公布的拟供地项目清单中，共包含21个地块，涉及黄陂区、东湖高新区、江岸区、江汉区、硚口区、武昌区、青山区等多个区域。地块面积从7267.83平方米至489533平方米不等，用途涵盖住宅、商服、公园绿地、医疗卫生等。

黄陂区土地储备中心的两个地块面积分别为27355.93平方米和41300.20平方米，均用于住宅建设。而青山区土地整理储备中心的两个地块，面积分别为22743.43平方米和36350.25平方米，用途为住宅和公园与绿地。

报告期内，三线城市供应住宅用地1765宗，供应土地规划建筑面积11288.93万平方米，环比上升93.84%，同比下降24.79%；供应起始楼面价2827元/平方米，环比下降18.9%，同比下降1.4%。

值得注意的是，期内三个线级城市土地供应环比上升幅度加大，呈现翻倍的情况。土地供应在年底爆发式上升，很大可能由于房地产市场恢复，促使企业加大拿地力度，推动各地方加大土地供应，并且有些城市频繁上新优质地块，诚意满满。

城市更新企业寻求合作，社会资本介入有大空间可为

国家开发银行披露，今年1至11月，该行向城市基础设施建设与改造更新、海绵城市、城镇老旧小区改造、城市生命线安全工程、历史文化保护传承、环境基础设施等重点领域发放中长期贷款2730亿元，积极支持城市更新行动，助力打造宜居、韧性、智慧城市。

住建部披露，2024年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。根据各地统计上报数据，1-10月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.3万个。分地区看，江苏、上海、天津、吉林、海南、重庆、甘肃、青海等8个地区已全部开工。10月比9月新增5000个新开工城镇老旧小区。

北京财政部在下达该市2024年新增地方政府债务限额1126亿元(一般债务168亿元、专项债务958亿元)的基础上，再下达2024年新增专项债务限额90亿元。并要求加快债券资金使用进度，带动扩大有效投资，提高债券资金的使用效益。

其中，本次预算调整拟足额安排90亿元新增专项债务限额用于发行新增专项债券，重点用于符合国家产业政策的新型基础设施、市政和产业园区基础设施、棚户区改造、城中村改造等领域9个项目支出。

可以看到，城市更新的投资主力是财政支出和银行支持，这两方面的资金渠道对推动各地城市更新具有重要作用。从上述城镇老旧小区改造可知这部分的数量依然存在。

期内，观点指数观察到，有不少企业在城市更新方面寻求与其他企业合作。

12月19日，广州城更与湖北联投新城集团签约战略合作协议，标志着双方在城市更新、产业运营等领域开启合作。

广州城更作为广州市属城中村改造平台、城市更新综合服务商，以“城市更新+产业经营”为双轮驱动，构建起一套完整的城市更新全周期业务体系。联投新城集团作为湖北联投起步最早、体量最大、集成度最高的业务板块公司，在一二三级联动开发方面有着丰富的开发经验。

中建玖合城市运营公司与知识城产发集团签约战略合作协议，标志着双方在城市综合运营和商业管理领域的合作上迈出了重要一步。此次合作将围绕城市更新、产业运营、智慧社区建设等重点领域展开。

珠光集团与央企中信集团全资子公司中信城市开发运营有限责任公司（简称“中信城开”）签署合作共建协议，共同推进广州市海珠区沥滘城中村改造项目后续开发建设。

沥滘城中村改造项目作为广州市重点工程之一，也是“老四区”中体量最大的城市更新项目，项目位于广州市新城市中轴线南段滨水区，紧邻珠江后航道和海珠湖，改造范围的总用地面积为89.67万平方米，计容总建筑面积达436.27万平方米，其中复建安置区和融资区分别为213.58万平方米和222.68万平方米。

项目方面，广州越秀区瑶台城中村改造项目集中开工。瑶台城中村改造项目将按照“分片分期、逐步推进”原则，划分三大组团实现滚动开发。改造范围达97公顷，现状建筑面积202万平方米，规划总建设量为275万平方米。项目预计带动超过600亿元的总投资，提供优质产业空间、优化交通组织、补强公共配套短板，实现产城融合、文化传承、生态宜居等城市功能。

期内，上海虹口北外滩119街坊保民新村旧改地块协议出让公示完成，虹口区属国企上海虹房集团以63亿总价竞得，平均楼面价84000元/㎡。该地块由两宗纯住宅地块及一宗绿地组成，地上总出让面积0.53万平方米，地下面积1.98万平方米，计容建筑面积7.5万平方米，全装修比例100%，中小套型比例40%，总套数685套。

观点指数认为，当前较多旧改项目改造主体主要是国企，未来其他类型社会资本将有很大的介入空间。