美国房地产行业诞生12位亿万富豪

在新铺好的阿迪森大道上，一排三到五间卧室的入门级住宅正建设得如火如荼，但汤姆·布拉德伯里（Tom Bradbury）发现了一个问题。他将棕色的皮鞋踩入佐治亚州的红色粘土中，径直走向操作挖掘机的建筑队，告诉他们需要准确挖掘的位置。

“所有事情必须一次性做到位，并且按时完成，”布拉德伯里说道。“就像汽车离开生产线一样，它必须已经可以随时出发。”

布拉德伯里擅长以“福特式”效率开发类似“邓肯农场”（Duncan Farm）这样的社区，该社区位于亚特兰大郊区卡特斯维尔（Cartersville）。自2008年以来，他的地产公司Smith Douglas Homes已经在五个州开发了304个社区。

2023年，公司销售额达到了7.65亿美元。布拉德伯里于今年1月将公司在纽约证券交易所上市，至今其股票已上涨了56%。现年80岁的布拉德伯里持有公司88%的股份，现已跻身亿万富豪之列。

图片来源：AARON KOTOWSKI FOR FORBES

对于美国购房者来说，目前依然不是什么好时机。

2023年，抵押贷款利率飙升，达到了2008年以来的最高水平，尽管最近有所下降，但仍然是过去20多年来的高点。同时，美国的房价在过去四年里平均上涨了30%，而实际中位家庭收入却停滞不前。

然而，美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）指出，全美住房供应短缺至少400万套，因此对于地产商来说，现在是个绝佳的时机。住房供不应求，标普建筑商指数在过去12个月里上涨了57%。同期，美国最大的建筑商D.R. Horton的股价上涨了70%，而高端建筑商Toll Brothers的股票更是飙升了96%。

这一地产热潮也催生了一批新的亿万富豪。

据《福布斯》报道，美国的房屋建筑行业中至少有12位新晋亿万富豪或亿万富豪家族，其中包括布拉德伯里、Perry Homes的凯西·布里顿（Kathy Britton）、GL Homes的伊扎克·埃兹拉蒂（Itzhak Ezratti）以及来自米勒家族（Miller）控股的Lennar Corp.的三位成员。

这股热潮似乎短期内不会消退，尤其是考虑到卡玛拉·哈里斯（Kamala Harris ）和唐纳德·特朗普（Donald Trump）都在呼吁大幅增加新住房建设。此外，建筑商在当前市场中还有一些优势：资金紧张的购房者不仅无需投入额外资金进行翻新，还可以从建筑商的附属贷款机构以具有竞争力的利率借款，或通过其他销售激励措施降低购房成本。

“把所有这一切结合起来，你就会看到一个稳固的环境，其表现要好于我认为大多数经济学家的预期。”全美房屋建筑商协会（National Association of Home Builders）的首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示。住房研究公司Zelman & Associates的分析师艾伦·拉特纳（Alan Ratner）补充道：“这些公司目前的状况比以往任何时候都好。”

一些公司已经在这一行业深耕多年。

布拉德伯里的父亲是一位建筑师，曾设计政府办公楼，布拉德伯里本人还曾担任飞行教练。1975年，他将自己的第一套房子以3.5万美元卖给了一位警察和一位市政文员。“我还记得当时在过户现场，那位买家女士哭了，”布拉德伯里回忆道。“她看着我说，‘我从来没想过自己能拥有一套房子。’”这便是Colony Homes的开端，该公司在乔治亚州和北卡罗来纳州建造入门级住宅，2003年，布拉德伯里以6700万美元将其卖给了KB Home。五年后，当KB Home退出亚特兰大市场时，布拉德伯里十分沮丧，便创办了Smith Douglas Homes。

自那时起，他已建造了1.5万套房屋，主要目标客户包括汽车工人、教师和急救人员等中低收入群体，特别是在南部的快速增长市场，如纳什维尔、夏洛特和罗利。他能够确保房价相对便宜，这主要是由于他具备精细化管理建造过程的能力，这很大程度上依赖于一款名为SMART的调度软件。该系统实时更新贸易合作伙伴和材料供应商的信息，从买家下订单的那一刻起开始运作。一个施工阶段完成后，下一步工作可以在次日早上开始。通过加快工人如框架工或油漆工的进出速度，房屋建造速度和成本都得以降低。在SMART系统的加持下，Smith Douglas Homes的建造时间从开始到完工缩短至平均59天，比大多数其他上市建筑商快了约20%。

“我们的目标是尽可能高效，以便尽量多地为更多人提供服务，”布拉德伯里说道。“自从我进入这个行业以来，我就一直设定宏大而大胆的目标——而且我总是能实现，甚至超越它们。”

图片来源：Patrick Zalupski

帕特里克·扎卢普斯基（Patrick Zalupski）的起步比布拉德伯里晚，但他的身家已经超过了后者。扎卢普斯基曾是田纳西州联邦快递（FedEx）的审计师，2009年金融危机后前往佛罗里达州，在杰克逊维尔建造了首批27套房屋。2021年，他的Dream Finders Homes正式上市，到2023年已在八个州（主要是在东南部）完成了31,000套房屋的交易。

和布拉德伯里一样，他主要关注首次购房者或希望升级的买家，但近年来他的策略主要是削减一些高端特征，如石英台面或木地板，并将这些作为可选升级。因此公司于2023年创下了37亿美元的销售额，比前一年增长12%。由于持有的84%股权，他也登上了《福布斯》亿万富豪榜单，身家约为23亿美元。

扎卢普斯基说：“过去我们提供的定制服务要多得多。”今年早些时候，他以近800万美元的价格购买了美国国家历史遗迹名录上一座18,000平方英尺的杰克逊维尔豪宅。“但所有这些都伴随着巨大的成本和低效率。现在我们只是希望在最终交付时能够提供更实惠的房子。”

与此同时，美国第二大建筑商Lennar公司开始建造660平方英尺的房屋，宽度与车道相同，价格低至137,000美元。在圣安东尼奥，该公司今年售出了其首个小型住宅社区的几乎所有地块。“只要价格合理，需求不会小，”Lennar首席执行官兼执行董事会主席斯图尔特·米勒（Stuart Miller，估计身家18亿美元）在七月份的财报电话会议上表示。米勒的父亲伦纳德·米勒（Leonard Miller，2002年去世）于1956年成为Lennar前身的共同所有人，并于1971年带领公司上市。米勒已经在公司工作了35年。最近该公司的市值达到520亿美元，创下历史新高，足以使斯图尔特和他的两个手足，杰弗里·米勒（Jeffrey Miller）和莱斯利·米勒·赛昂茨（Leslie Miller Saiontz）成为亿万富豪。

与此同时，即便是美国最大的高端建筑商Toll Brothers也在向低端市场转型。2016年，该公司开始提供较小的联排别墅和较小地块的房屋，价位在450,000美元。2019年左右，这些廉价住宅仅占Toll Brothers公司业务的10%左右。如今公司董事长兼首席执行官道格·耶尔利（Doug Yearley）表示：“Toll Brothers 公司40%的房屋正在以这个较低的价格区间出售。在高利率环境下，我们表现还不错。”

尤其是布鲁斯·托尔（Bruce Toll），他于1967年与兄弟鲍勃（Bob，2022年去世）共同创办了该公司，并于2016年退休担任董事会副主席。现年81岁的托尔一直在将在托尔兄弟的股份逐步转向商业房地产，但仍持有该公司1%的股份，身家如今约为20亿美元。

然而，对许多购房者而言，重点不在于买不买得起，而是在于买得划不划算。

凯西·布里顿在德克萨斯州的做法与全国趋势有些背道而驰。布里顿从父亲鲍勃·佩里（Bob Perry，2013年去世）那里继承了位于休斯顿的住宅公司Perry Homes，该公司借助新居民和企业为寻求较低税率而迁往达拉斯和休斯敦大都会区的浪潮，正通过内部设计团队瞄准高端购房者，为他们提供更多关于住宅平面图、技术和材料的选择。

布里顿曾在高中时利用暑假帮助Perry Homes公司的销售人员，在她的领导下，Perry Homes聘请了更多的建筑师，以提供更多的方案和更大的定制化服务。“我们的产品质量上乘，”55岁的布里顿在休斯顿的办公室接受采访时表示，“我认为我们建造的是业内最好的房子，我们在为社区选址时也非常挑剔。”

图片来源：Kathy Britton‎

自疫情时代的热潮以来，市场放缓其实在许多方面提升了房屋对买家的吸引力。尽管抵押贷款利率飙升，普通买家的月付款自2021年以来上涨了1,000多美元，但全美大部分地区的房价并没有下跌。由于60%美国房主的利率锁定在4%以下，他们不愿意或无法挂牌出售他们的房屋，并在下次购买时承担更高的利率，从而导致市场更加疲软。

“我们看了很多老房子，但我不愿意为需要投入更多精力的东西多付钱，”底特律的控制工程师詹姆斯·华莱士（James Wallace）与妻子在四月份从当地建筑商那里购买了他们的第一套房子。“于是我们决定，‘买个新的，少操点心。’”

许多大型建筑商还具有另一项优势：他们可以给出其他人无法给到的折扣。

美国没有一家银行能在现房上提供低于5.5%的抵押贷款利率，但Ashton Woods Homes将在北卡罗来纳州达勒姆以5%的利率向新买家提供贷款。这是因为许多房屋建筑商拥有可以提供更好利率的附属贷方，或者可以利用建筑商的一小部分利润来补贴买家的一些成交费用。瑞银集团（UBS）分析师约翰·洛瓦洛（John Lovallo）表示，如今许多公司都提供抵押贷款利率买断，买家在成交时提前支付较低的利率，这让拥有内部抵押贷款部门的大公司在与较小的建筑商和现房卖家的竞争中占据了优势。

“如果一个房屋建筑商可以给你低150到200个基点的抵押贷款利率，那么新房和现房之间的差价就会崩溃。新房的价格低于现房价格的中位数，”晨星（Morningstar）工业股票研究总监布莱恩·伯纳德（Brian Bernard）表示。“人们意识到，‘嘿，我可以拿到一个相当不错的房价。显然没有几年之前那么实惠，但我还可以承担。’”

今年一月，美国最大的房屋建筑商D.R. Horton表示，计划通过其内部贷款机构DHI Mortgage提供更多长期抵押贷款利率买断，以保持其相对于其他建筑商的优势。亿万富豪帕特里克·扎卢普斯基（Patrick Zalupski）位于佛罗里达州的Dream Finders Homes最近将其首选抵押贷款贷方引入公司内部，以批量购买抵押贷款并为买家提供更低的利率，并于七月份以930万美元的价格达成了购买Jet HomeLoans公司未持有的40%股份的交易。“如今，利率买断是对消费者影响最大的好处，”扎卢普斯基表示。Dream Finders超过90%的新房买家都利用了这一激励措施。

即使经济波动，房屋建筑商在可预见的未来也可能持续繁荣。全美房地产经纪人协会预测，即使建筑活动超过人口增长速度，至少在未来五年内仍将存在短缺。2005年，美国的新房开工量达到200多万套的高峰，后2009年因次贷危机降至仅50万套。到2012年，54%的新房建筑商超额购买土地后破产，随后市场崩盘，材料和劳动力的供应不足使新房十多年来远低于需求。如果利率持续下降，建筑商可能会看到大量买家涌入，因为抵押贷款更容易获得，而且抵押贷款的锁定效应也会缓解，正是这种锁定使得许多房主不愿放弃低利率。

“未来五年房屋建筑商的前景依然良好，原因在于我们有相当大的住房短缺。”全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，“我认为建筑商将提高产量，但不会出现过剩。”美国国会预算办公室预测，后疫情时代对更大居住空间的需求和移民的涌入将在未来十年内每年促使160万个住房开工。高盛（Goldman Sachs）预测，到今年年底，新房销量将将从2023年的666,000套增加到723,000套，到2025年将增加到771, 000套。与此同时，房利美（Fannie Mae）预计2024年将是1995年以来现房销量最低的一年。对于美国的亿万富豪建筑商和投资者来说，这是个好消息，即使面对天价房价和压低的利率，他们也一直在推高自己的公开股价。

“令人遗憾的是，很多人本可以买得起房子，但现在却买不起了，” Smith Douglas Homes的布拉德伯里说，“如果利率回落，那些租房住但很想拥有一套房子的人就可以买房了，这无疑是一件好事。”

亿万富豪建筑商

这十多位建筑商利用美国的住房短缺成功跻身亿万富豪俱乐部。

1.霍顿家族

（Horton family）

瑞安·霍顿（Ryan Horton）：30亿美元里根·霍顿（Reagan Horton）：30亿美元马蒂·霍顿（Marty Horton）：15亿美元

马蒂已故的丈夫唐纳德·霍顿（Donald Horton）于1978年创办了D.R. Horton公司，到2002年已将其发展成美国体量最大的住宅建筑商。她和她的两个儿子在唐纳德于五月去世后继承了家族财富，他们三人均未在公司工作。过去一年，该公司股票上涨了70%。

2.米勒家族

（Miller family）

斯图尔特·米勒：18亿美元

杰弗里·米勒：14亿美元

莱斯利·米勒·赛昂茨：14亿美元

斯图尔特·米勒于1982年加入了莱纳建筑公司，并于1997年从父亲伦纳德·米勒手中接任总裁兼首席执行官一职。该公司在美国26个州建造独立住宅和联排别墅，其股票在过去一年上涨了56%。

3.凯西·布里顿

（Kathy Britton）

26亿美元

布里顿曾在位于德克萨斯州的Perry Homes的销售和土地收购部门工作，之后接任已故父亲、公司创始人鲍勃·佩里（于2013年去世）的舵位。她现在是这家非上市公司的执行董事长，公司2023年的销售额达到24亿美元。

4.布鲁斯·托尔

（Bruce Toll）

20亿美元

托尔与其兄弟鲍勃于1967年创立了托尔兄弟公司，鲍勃于2022年去世。布鲁斯于2016年退休担任副董事长，经营商业房地产公司BET Investors，但仍持有约1%的Toll Brothers股份，该公司过去一年股价上涨了96%。

5.伊扎克·埃兹拉提及家族

（Itzhak Ezratti & family）

19亿美元

埃兹拉提于1976年与他人共同创办了GL Homes，1992年在飓风“安德鲁”袭击南佛罗里达州后大肆重建房屋，发展势头良好。他的儿子米沙（Misha）现在担任这家非上市公司的总裁，公司2023年的收入达到19亿美元。

6.托马斯·布拉德伯里

（Thomas Bradbury）

17亿美元

2003年，布拉德伯里以6700万美元的价格将他的第一家住宅建筑公司Colony Homes卖给了KB Home。2008年KB Home退出亚特兰大后，他又创办了Smith Douglas Homes，现担任执行董事长。一月份公司上市，股票自此上涨了56%。

7.埃莉·赖斯曼

（Elly Reisman）

14亿美元

赖斯曼于1975年与他人共同创办了位于多伦多的Great Gulf Homes，并于2013年成为非上市公司Ashton Woods Homes（2023年销售额为36亿美元）的董事，他拥有后者约34%的股份。

8.大卫·维克利

（David Weekley）

11亿美元

1976年，时年仅23岁的大卫与兄弟迪克（Dick）共同创办了大卫·维克利住宅公司（David Weekley Homes）。2023年，公司收入达到30亿美元，在美国南方、中西部和山地诸州的19个市场开展业务。

本文译自：

https://www.forbes.com/sites/richardjchang/2024/09/23/the-homebuilders-getting-rich-off-americas-housing-shortage/

文：Richard J. Chang

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