止跌回稳，全面取消限购，广州楼市加快筑底回升|广州市_新浪财经

9月末“央行新政”、中央“止跌回稳”的政策导向，推出多项政策助力房地产，降准降息等政策加速落地；广州出台”取消限购“等重磅政策支持、下调二套房贷首付比例，有效提振了市场信心。广州房地产市场发生了积极变化，新政实施以来，各楼盘售楼处到访量及成交量显著增加，居民观望情绪得到缓解。预计在政策强力支持和居民预期持续改善下，广州房地产市场回温态势有望延续，广州楼市有望加快走出周期底部，重新迈入平稳健康发展轨道。

楼市政策利好不断，广州迎宽松购房环境

9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放迄今最强维稳信号。同时，9月底以来中央各部委出台一系列政策，旨在促进房地产市场成交回升，提振市场信心。包括9.24金融部门一揽子支持政策发布，央行宣布降准、降息、降低存量房贷利率、下调二套房首付比例下限；10.8发改委从五个方面系统落实一揽子增量政策；10.12财政部提出“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”；10.17住建部等五部委召开发布会，提出政策“组合拳”，涉及四个取消、四个降低、两个增加。10.21央行公布再次下调LPR，5年期以上LPR降至3.6%。

图：9月底以来中央利好政策发布

资料来源：中指研究院搜集整理

响应中央调控基调，广州楼市宽松政策力度持续加码，多维度激发需求释放。2023年9月20日解除黄埔、番禺、花都、白云（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）限购政策、下调限购区域社保年限至2年，以及普通住房交易增值税征免年限由5年调整为2年；2024年1月27日，放开限购区域120平方米（不含120平方米）以上住房限购政策；2024年5月28日，限购区域社保年限由2年调整为6个月，下调首付比例以及取消贷款利率下限；2024年9月30日，全面取消限购政策，二套首付比例下调至15%。

时隔14年广州全面取消限购，叠加降首付/降利率等政策，创下史上较宽松购房环境。首套、二套房商业贷款首付比例均为15%，首套房贷利率降至2.9%（四大行），二套房贷利率降至3.25%。购房门槛及购房成本均大幅下降，将有效激发购房需求的释放，提振楼市信心，进一步加快购房者入市步伐。

图：广州近两年房地产政策持续优化

资料来源：中指研究院搜集整理

广州楼市发生积极变化，全面加速筑底回升

政策助力10月楼市回暖，国庆期间认购量大幅上涨。从新政后市场表现来看，9.30新政效果显著，无论是到访量还是成交量均有大幅上升。据广州市住建局公布数据显示，9月30日起至10月12日，广州全市一手住宅认购量达到6687套，是去年同期的2.37倍；9月30日起至10月21日，一手住宅认购量达7680套，比9月全月网签总量5164套增长48.7%。国庆黄金周期间，全市一手住宅认购量达5855套，认购面积约61万㎡，7天的认购量超过今年8月、9月全市一手住宅单月网签面积。

而国庆节期间认购的数据也逐步反应在网签数据上，从网签数据来看，国庆后的两周（第41-42周，10月7日-20日）广州新建商品住宅网签套数5503套（58.2万㎡），连续两周超过2700套，成交规模达历史高位，成交面积较9月周均增长137%，增幅高于北京（64%）和上海（29%）。

图：广州9月以来各周商品住宅网签面积变化

市场监测：https://www.cih-index.com/

从各区看，9.30新政实施后，各区的到访量及成交量均有明显的上涨趋势，其中天河区国庆后的两周（10月7日-20日）商品住宅网签套数267套，网签面积3.53万㎡，周均成交面积较9月周均增长超200%，涨幅居全市前列。海珠区国庆后两周商品住宅网签248套，网签面积3.01万㎡，周均成交面积较9月周均增长超115.7%。

多盘热销，越秀地产持续领跑广州市场

新政以来，越秀地产广州区域多个楼盘到访及成交上升显著。借助新政利好及宽松的购房环境，国庆期间越秀地产推出多项购房活动及优惠政策，成功吸引购房者到访及成交，多个楼盘现场人气高涨、热销气氛不断，来访及成交均较平日大幅增长。

其中热销楼盘越秀·万博城、越秀·大学·星汇锦城、星瀚TOD国庆期间到访量均超2000台，天荟江湾、越秀白云星汇城、星图TOD等楼盘到访量也超1000台。到访成交转化率也大幅提升，多个项目成交翻倍增长，如星瀚TOD、越秀·大学·星汇锦城、越秀白云星汇城、越秀·天悦金沙、越秀·万博城等热销项目国庆期间成交均超百套。

“金秋十月”，在广州市天河区举办的2024年广州市房地产博览会上，越秀地产广州区域超20盘集中亮相，并为购房者带来政企合力的多重补贴，不仅享有房博会3万元购房补贴好礼，还有专属的买房送车礼、买家电补贴、特惠甄选一口价房源、部分项目认购新房额外99折、以旧换新礼、置换团队全程服务跟进等。现场人气高涨，越秀地产各项目展位前吸引了众多意向客户现场咨询与成交。此外，越秀地产广州区域同步开启了双“十一”购房活动，多项好礼送不停，通过实实在在的优惠政策，让利购房者。

正是由于越秀地产基于对客户及市场的前置洞察，其销售业绩在广州市场表现突出。从2024年1-9月广州销售排行榜来看，越秀地产在广州市场持续保持领先优势，以342亿元稳居2024年1-9月广州房地产企业销售金额排行榜TOP1。

图: 2024年1-9月广州房地产企业销售金额排行榜

越秀地产在广州市场能够取得如此优异的销售业绩，离不开其背后多个热销项目的业绩贡献，从刚需到刚改、改善、商办等项目，均有不俗表现。其中广州豪宅楼盘的佼佼者——琶洲南TOD，更是以73.7亿元的销售额位居广州项目销售榜单TOP1,遥遥领先其它楼盘。

此外，从1-9月广州在售项目销售额排名来看，越秀地产上榜项目众多，TOP10项目中就有4个项目来自越秀地产，TOP50项目中占据12席。

从区域来看，越秀地产多个热销楼盘位居区域销售榜前列，持续领跑市场。其中海珠区豪宅天花板-琶洲南TOD项目不仅位居海珠区销售TOP1，同时也是广州销售榜TOP1；海珠一线江景豪宅双雄江湾和樾、越秀滨江樾分别位居海珠区1-9月成交金额榜TOP3及TOP6。

天河区改善楼盘越秀·天河·和樾府和越秀·观樾分别占据天河区1-9月成交金额TOP2和TOP3位置。

番禺区4盘进入销售套数TOP10，其中热销楼盘越秀·大学·星汇锦城位居番禺成交套数TOP2；越秀·大学·星汇城位居番禺区销售面积TOP4；越秀·星瀚TOD位居销售套数TOP5。

黄埔区越秀滨江·星航TOD、星樾·山畔分别位居黄埔区1-9月成交套数的TOP2、TOP3。

白云区的越秀·天悦云湖和越秀·白云·星汇城分别位居白云区1-9月成交套数的TOP2、TOP4。

越秀地产广州区域多个项目能够保持持续热销，离不开其精准的市场洞悉能力及产品打造能力。所开发的产品类型囊括刚需、刚改、改善、商办等项目，凭借精准的客群定位及优越的产品品质，频获市场认可并持续领跑区域销售。

越秀·大学·星汇锦城作为番禺区主打刚需大盘，销售持续领先，不仅在于其产品吸引力，同时在配套打造上满足了购房者的需求。项目位于广州大学城二期，华南理工大学国际校区南侧，是越秀地产整体打造的广州国际人文住区重要组成部分。项目以绿色生活、智慧生活、高效生活、美学生活的“4大生活理念”，为客户打造物质与精神并重、家庭与生活平衡、自然与科技和谐的生活方式及健康智能生态住宅。

项目总规划建面约22万㎡，规划有一所9班的幼儿园，42班小学以及36班的初中，且将引进公办的番禺中心办学。项目由于其完善的配套，尤其一站式教育配套更是解决业主子女上学所需，叠加周边大学城校区、大公园等设施满足了购房者对于环境、学校、社区的要求。项目自开售以来就受到市场的青睐与认可。

星瀚TOD位于番禺区22号线陈头岗地铁上盖，紧邻南站商圈核心位置，东邻万博CBD，地理位置得天独厚。项目总占地面积约24万平方米，总建筑面积约88万平方米，是一个集住宅、商业、教育为一体的大型综合社区。

项目周边覆盖五大商圈，同时交通便利，南大干线已经开通，15分钟车程即可抵达万博CBD。22号线上盖1站到达广州南站，5站到珠江新城，未来3站可达广钢，邻近的2号线3站即可到达海珠区，便捷的交通网络为居民提供了高效的生活节奏。

同时项目拥有完善的配套设施，社区内设有27班幼儿园和45班九年制中小学，其中广外附校已全年级开学，满足了业主子女的教育需求。此外，项目还拥有抬高15.7米高的空中园林，以及约1.5万平方米的商业街和2600平方米的肉菜市场，麦当劳已开业，为居民提供了丰富的休闲娱乐和购物场所。项目自入市以来，一直保持着热销态势，常年霸榜番禺区销售排行榜。

星瀚TOD效果图

越秀·天悦云湖位于白云湖西湖科技城核心启动区，不仅享有白云湖的生态资源，周边还拥有数字经济文化、人工智能等高新技术产业集群，吸引大量的高素质就业人群和高科技企业入驻，也为项目带来大量的购买人群。作为白云区中高端改善型大盘，项目以优越的地段、精心的规划和卓越的设计理念，主打高品质和舒适度，致力于为居住者提供高品质的居住体验。

项目距离地铁8号线亭岗站仅约100米，3站即可直达白云站，便捷的交通轻松连接广州各大中心区域。同时项目紧邻3000亩白云湖，业主可享受无敌湖景与10公里的绿茵跑道，亲近自然的同时尽享都市生活便利。在商业配套方面，小区配建约3000㎡多元商业区，目前已开业运营，周边大型商业有庆丰广场、万民广场等商业配套满足休闲需求。更重要的是，项目连续两年划入白云广附云湖实验学校的学区，九年一贯制教育体系为孩子提供优质教育资源。

越秀·万博城作为越秀在万博CBD全新旗舰封面之作，是引领整个广州旧改项目的标杆。项目始终践行配套先行造城理念，凭借城市级配套规划和前沿的产品设计，越秀·万博城自亮相以来，热度持续高涨，持续吸引了众多潜在购房者的关注。

项目所在的万博CBD商圈，汇集了希音、TEMU、YY、海大集团等众多龙头企业及高端人才，更有14所地标商业体环绕，家门口的山姆会员店、天河城等等吃喝玩乐逛不停。

项目周边交通十分便利，地铁18号线南村万博站就在旁边，快线1站可到琶洲，2站到珠城。同时项目靠近汉溪大道，自驾到珠江新城、琶洲、金融城均非常便利。

作为越秀·万博城的首开地块，[和臻]组团是整个万博城位置最好、最靠近万博CBD，景观资源最丰富的，在售建面103-186南向墅景四房，单价4.6-5.5万。[和臻]组团与万博核心商务区的直线距离仅约550米，三面被锦绣香江别墅环绕。近看别墅群景，抬头就是万博建筑群IMAX全景，静谧与繁华在此都能拥有!

在城市配套建设方面，越秀·万博城也将为区域带来质的飞跃。项目规划有约115万方商业配套、5万㎡的文化艺术中心、青少年活动中心、社区活动中心、中央艺术公园的“三馆一园”文化地标配套。

更值得一提的是，越秀·万博城[和臻]组团配建54班小学和36班初中，已官宣引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理。遵循“三位一体管理”，与广大附同教材、同教研、同考试。

越秀·万博城效果图

配套学校效果图

航拍实景图

琶洲南TOD作为广州豪宅楼盘的佼佼者，项目从开盘至今，一直创造着广州豪宅项目销售的纪录，在短短两年的时间内销售额达300亿元，这一销售额顶的过一家全国性房企一年的销售。项目能够取得如此亮眼的销售业绩，与其自身区位及产品是分不开的。

从区域层面上来说，琶洲南TOD所在的琶洲，高科技企业云集、高精尖人才汇聚，是扛鼎粤港澳大湾区GDP、问鼎世界的极核都会。

从项目层面上来说，琶洲南TOD不是一个单纯的住宅项目，而是一座真正意义上的现代化城市，是CBD+TOD+POD概念下的现代化城市。这最终构成了以琶洲南TOD为核心的高阶圈层，也铸就了琶洲南TOD作为豪宅封面，代表广州走向世界的高度。

从项目自身来看，项目打造面向未来的城市枢纽综合体典范，集国际社区、花园办公、高端街区、教育配套于一体。以近百万方综合体大城构建一体化城市核心，融入一江两岸城市体系。

近年来，随着高端居住需求占比持续提升，越秀地产深刻洞察广州迈向国际化城市下衍生的顶端生活需求，在不断升级迭代产品设计和研发理念下，打造高端豪宅产品系【樾】。樾系产品作为越秀地产高端产品系，以打造定制化、具有圈层归属感的美好生活为目标，满足高净值人群的人居需求。

越秀地产在广州开发的【樾】系产品就有越秀珠实城发|江湾·和樾、越秀|滨江·樾、越秀|琶洲·樾、越秀·观樾等热销豪宅项目。这些项目自面市以来就持续受到市场及客户的极大关注和认可，成为当前广州豪宅市场成交的佼佼者。其中越秀|滨江·樾作为滨江西板块稀缺豪宅产品，自今年2月以来，其成交便独占250-300㎡，广州2500万+豪宅网签套数、面积双冠王。琶洲·樾作为越秀地产高端产品系——樾系首发之作，其成交也占据了广州2500万+豪宅网签套数及面积TOP2，目前已售罄，实现了9个月即清盘的超高流速。越秀·观樾作为世界大观板块连片开发的低密生态豪宅，今年3月首次开盘便热销15亿，其热销势头持续不减。

越秀·天河·和樾府项目位于广州城市中轴，天河北板块，距离珠江新城直线距离仅约5公里，周边拥有天河北、珠江新城、体育西等商圈，项目距离地铁3号线梅花园站直线距离仅约400米。同时项目自身配建了幼儿园和一所九年一贯制中小学，其中配套的九年一贯制学校作为成员校纳入广州中学教育集团，由广州中学具体管理。近期，项目部分实景园林已盛大开放，且全新9栋建面约140㎡东南向环幕园景新品热势加推！

越秀·天河·和樾府效果图

配套学校效果图

越秀·观樾作为越秀地产2024年高端樾系最新作品，一经面市就受到市场热捧。项目坐拥约5.3万方日月双湖，整体规划、单元开发，环湖打造“两湖一谷三桥七园双十节点”，沿湖布局商业/会所/学校等配套。物业服务方面，由越秀商管统一管理社区的物业服务、会所及商业运营等。

项目因地制宜，采取抬高式设计、全南向排布，打造天河低密湖居豪宅。目前观樾（一期）在售建面约140-252m²临湖大平层，近期新推5栋建面约164m²墅景湖居私邸；观樾|天湖（三期）【合墅】新品已开放创意展示空间，恭迎品鉴。

越秀珠实城发|江湾·和樾位于海珠光大花园旁，地处珠江后航道，旁边是庄头公园，隔壁就是宝玉直小学南边路校区，距离地铁、太古仓商圈仅约800米。

项目拥有市面上稀缺的南向江景资源。整体延续和樾府“一半公园一半城”的价值理念，项目内外公园环绕，并在此之上叠加了江景资源，形成“和樾4.0”的迭代升级。2024年1-9月在广州住宅销售金额排名TOP7。加推的3栋位于社区最内侧，私密性良好，部分户型更能享受江园双重视野，居家实现“一半公园一半江”的居住体验。

结语：

2024年广州房地产市场在多项政策持续优化背景下，尤其是在限购政策持续宽松、购房首付及房贷利率持续下调等利好带动下，房地产市场成交已呈现向好趋势。越秀地产精准洞悉市场发展趋势，凭借持续深耕及多项目的优异表现，进一步巩固广州市场领先地位。展望未来，越秀地产将坚持打造城市标杆的原则，秉持“成就美好生活”的品牌理念，不断迭代升级产品和服务品质，铸造更多满足市民美好生活的品质人居，为广州城市发展注入新动能。

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