在日常的项目更新检测中，我们发现服务式公寓和保障性住房的入市项目声量越大，而白领公寓也越发的偏向中高端。
而市场中已存在在白领租赁项目也在频频纳保，传统的白领公寓正在消失？
为什么会出现这一现象？
01
留给白领公寓的生存空间不多了
要说近些年租赁市场最明显的变化就是保租房供给“海量”增加。
“截至2024年6月底，上海累计建设筹措的保租房数量为37.6万套（间）。”
而市场中产品调整归根结底是市场产生了变化。
从市场端而言，保租房的大量入市导致上海租赁市场正在进入“买方市场”。
租赁供给在这波保租房的冲击下供给在不断地增加，加之二手房市场的部分房源转为租赁房源，无疑是增加了租赁住房的供给。
在租赁需求保持不变或者小幅度增长的时候，租赁供给持续增加，那给于租客的选择就多了，议价空间也就更大了。
“原来市场好的时候租金基本一分不谈，现在谈个二百元很容易，想往下谈三五百元甚至更高都可以试试，原来空置期可能给个3天，现在都可以给一周时间。”
多数公寓为了抢夺客源，不得不采取降级的措施吸引客源，进而导致租赁租金的一路下滑。
在上海集中式长租公寓量价方面，9月，上海集中式公寓房源规模增长速度出现下降，大体量项目入市数量开始减少，新增以小体量项目为主，市场租金水平呈现下降趋势。
而白领公寓就是租金水平下降的最大“受害者”。
从消费者选择而言，白领公寓和保租房客群存在一定的重合。
和普通白领公寓相比，性价比更好的，更高的品质以及更加安心的保租房实实在在的分流了一大波需求。如果你是租客你会如何选择呢？
所以，留给白领公寓的生存空间不多了。
02
租赁企业如何反应？
在这种市场背景下，多数企业选择向上拓宽市场，通过产品升级、服务升级方式抢占市场，又或者打造中高端或高端的产品线。
中高端产品则与白领公寓和保租房不同，虽然少数但支付能力更强的客源，面积大但坪效更高的排房，更加灵活的租期，都意味着中高端公寓产品与目前市场主流产品形成了较大的错位，企业竞争压力也相对更小。
大宗交易的成交额也可以印证这一点。
虽然目前租赁市场租金、出租率整体都是处于下行的大趋势，但是从大宗交易的成交数据而言，资本对于投资住房的热情并没有减弱，尤其对高端市场的关注。
近几年，内资逐渐加大了对高端公寓的投资幅度，招商伊敦旗下的壹棠、保利和寓旗下的N+，华住城家旗下的瑞贝庭等等。
根据相关统计，2024年1-3季度，我国租赁住房大宗交易共录得10宗，建筑面积近20万平方米，交易总额超过36亿元。
而另一些企业，选择了“打不过就加入”，成为保租房！
比如泊寓的疯狂“纳保”，财报数据显示，截至2024年6月底，泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，其中纳保155个项目，涉及房源11.2万间。
在比如以白领公寓为主的魔方公寓，也正在全力纳保。
一面是市场承压，一面是政策上的不断支持。
为了鼓励租赁住房的发展，各类政策是哐哐出台，就2023年一年中央和地方出台的政策就达上百条，而这一势头在2024年并没有截然而至，在每月的月度盘点中，我们也能注意到监管、金融支持等多方面，中央和地方政府正在不断出台新的政策。
落实到租赁企业纳保层面，给予企业众多政策优惠，比如税收政策，增值税减按1.5%计算，房产税减按4%计算，再比如财政补贴等等。
与此同时，通过发行保租房REITs退出也正在被验证为一种切实可行的退出方式。
虽然今年发布的14号文已经将底层资产由保租房扩围至市场化公寓项目。
但对于保租房来说，低于市场化的租金也意味着更多的租客选择，也就是项目更加稳定的运营。同时更低的运营成本也意味着更高的投资回报水平。
因此，虽然REITs发行在未来或许可以脱离“纳保”的入场券，但以保租房作为底层资产的优势还是更加明显的。
03
中高端市场正在成为热门
而市场中确实也实打实的出现了更多的高端产品线，比如万科。
提起万科的长租公寓品牌，最深入人心的就是泊寓，也是行业内当之无愧的规模TOP1。
而万科不仅仅只有泊寓，自2016年万科推出泊寓品牌进入长租领域后，经过近8年的发展，已经形成了三大系列6条产品线。其中，基本全面覆盖了长租公寓行业中蓝领公寓、白领公寓以及服务式公寓内的所有产品。
而对于高端服务式公寓来说，除了富瑞斯品牌外，其实还有“@HOME 爱住”品牌，以15%自持用地为载体，打造的中高端租赁产品。
毕竟，从目前租赁住房市场来看，无论高端或是低端产品，经营压力都十分庞大，其投资回报周期也都十分漫长。
而其他品牌也加强了对中高端乃至服务式公寓的产品线的打造，比如城家、招商蛇口等等。
04
不如租房有话说
经历了大量的保租房的冲击后，租赁市场似乎正在两极发展。
原先市场中以白领公寓为主体，到如今的保租房为“刚需”，中高端公寓满足消费升级的租赁住房新需求的租赁格局。
回望过去，这一变化似乎很惊人但却又异常的合理。
但白领公寓不是就此消失，而是以保租房或以品质更好的中高端租赁产品，服务于租客。
毕竟长远来看，我国住房租赁需求规模仍有增长空间，特别是伴随人口流动性的回升将带来租赁需求的回暖。
那么，有需求就会有市场。
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