北京的新房相比过去 已形成了不止一层的“代差”

各位粉丝：

这两天，楼市的关注热度再次上升。

上周五，北京表示将适时取消普宅和非普宅的标准，这项政策主要是利好原先被认定为非普的住房，交易的税费将降低。央行也在昨天宣布降低存量房贷利率至新发放贷款利率附近，并将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

而且，从北京这次发布的《实施意见》中，也明确提出，将健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制。这意味着接下来还有关于支持改善性住房需求的政策措施。

的确，如今北京的楼市、尤其是新房供应上，改善型住房已经成为了绝对的主流。

今天想讨论的是，并不是改善型住房或是“豪宅”是否会受到这一新政的影响，而是想回归房子本身，这也是绝大多数家庭最关心的，毕竟房子是买来住的。这两年，北京新房的本身发生了巨大的变化。

最近半年看十多个新房项目，最大的感受就是如今北京的新房，相比老房子、甚至是前些年的次新房，无论是房子本身、还是小区整体，已经形成了不止一层的“代差”了。

1

其实这两年北京的新房一直都很“卷”，内因是政府和行业推进高品质住宅、开发商也越来越重视产品品质；而外部的诱因则还是因为如今是“买房市场”，房子没以前那么好卖了，拼品质转化为内生的动力。

从“卷”外立面，到“卷”精装修，到“卷”得房率，到“卷”实景示范区，到“卷”会所，到“卷”阳台、架空层，每隔一段时间就有一个或几个新楼盘会卷出点“花样”。

就在这样“接力”般的挨个卷后，开发商几乎把一个新房小区中能卷的都卷了一遍。而北京的新房各项基本品质标准，也在潜移默化的提高了。

上周末去看了位于朝阳苇沟的中建璞园PARK项目体验馆，这个项目把近两年新房的各种“卷”又跨越了一个新阶梯，而且是各方面都上了一个新台阶，至此可以总结出前面那段话，如今的新房已经形成了不止一层的“代差”。

当天现场看房的家庭数量不少，在当下这个市场环境下，这说明了品质好的项目还是能更多的受到购房者的关注和肯定。

而既然有项目打了这个样，一些产品力的东西今后其他新房项目也肯定会有所参照，所以无论是对现在想买房，或是今后想买的家庭来说，还是有一定的参考价值的。

2

首先给人印象最深的是层高。

北京市《住宅设计规范》中，对于商品房的层高标准是不得小于2.8米，以保证室内净高不低于2.5米。而之前的很多年里，北京新房的层高大都在2.9米 左右。

而如今，中央空调、新风的普及，装修过后的房屋层高也就2米6左右、甚至还不到，同时，人们的身高普遍增高了，年轻人和孩子动辄都是一米八几甚至更高，伸出手臂都已经两米多了，离房顶也没多少空间了。

而且，如今北京的新房是改善性大户型的为主，户型都是100多平米起步，很多大平层已经是200多平米了，大面积、大面宽配上一个矮的层高，不但使人感觉压抑，而且房子整体也不协调。

从今年入市的新房项目看，8万元左右乃至价格更高的豪宅项目已经率先把层高提了上去，大部分项目已经把层高提到了3米以上。

而在璞园PARK这个项目，建面约210平米的四居户型整体层高已经卷到了3.5米，其他户型的最低层高也达到了3.1米。

(项目美学体验馆实景图）层高这东西还真是得在样板间实地感受，不得不说，层高一提起来，整个房子的感受完全不一样，豪宅的感觉一下子就起来了，不但没有了压抑，整个屋内的空间都感觉大了不少。而层高的提高，背后也是开发商大幅提高成本投入，不但建筑造价要提高，而且更重要的就是开发商得牺牲一部分可售面积。北京的每个项目都是有控高的，以往都是一层3米，比如18米的控高就是盖到6层楼。但随着层高的提高，能盖的楼层势必要减少。以璞园PARK这个项目为例，本身因为1.2的容积率，小区都是4到7层的低层住宅，而像3.5米这个层高，6层的话楼高就要比过去多了3米，那就得少盖一层，少卖一层的房子。

（项目效果图）这里多说一句，北京历年的供地中，郊区的地块一般容积率会比较低，而城六区中1.2这样的容积率还是很少见的。容积率越低，小区的密度就越低，居住自然更为舒适。当然，对于购房者来说这肯定是好事，层高高了，不但屋内空间更开阔，采光和通风也会更好，就连储物空间都比以前多了不少。

3

接下来是这两年一直在卷的户型和使用率（大家通常说的得房率）。

其实得房率是购房者最关注的问题，之前的很长一段时间里，公摊高、使用率低一直是咱们住宅被“诟病”的一点。早年的房子实际使用率往往只有70%多甚至更低，如果有某个项目使用率能超过80%，那一定得作为楼盘亮点好好吹吹了。

而经过过去一年各个楼盘“卷”了之后，如今的新房，尤其是高端一些的项目，使用率如果不到90%，都已经不好意思拿出来说了。

璞园PARK这个项目，各户型使用率基本都在93%以上。以建面约160平米的四居为例，户型使用率达到约94% ，如果加上电梯门厅，实际可使用率达到了约96% 。

这是一个什么概念，相当于建面约160平米 的房子，最终的实际使用面积和过去建面约190平米的房子差不多，而买房子则只花了建面约160平米的钱。这对购房者来说，确实是实打实的实惠。

在“卷”精装这一块儿，璞园PARK也卷到了一个新高度。3米多的层高下，客厅用的是旭格的落地窗，建面约210平米户型除了厨房外，南北两侧窗户全部都是落地窗，连主卧的卫生间都是转角落地窗。稍小一些的户型南向也都是落地窗。

(项目美学体验馆实景图）

建面约210平米户型的整体装修风格给人的感觉很安缦系，采用了大量原木材质和纹理，以及罗马洞石等古罗马建筑元素。

(项目美学体验馆实景图）

给人印象最深的是几扇大门，入户门是高2.8米的铸铝双开门，采用山水纹的樹瘤木进行包裹，搭配古铜金属的把手。这样对开门的设计还是比较少见的。而且，连主卧的门和主卧的卫生间都采用了这种很有气势的双开门，一下子把豪宅的档次拉满了。

4

另外，璞园PARK这个项目恐怕还要引领一个“卷”，就是“把房子种在花园里”，或者说卷未来业主的生活方式。

今年5月《北京花园城市专项规划（2023年-2035年）》印发，提出塑造8类花园场景，朝阳区也提出了“把房子种在花园里”。

与璞园PARK住宅地块一同出让的还有一个公建地块，紧挨着住宅小区，中建 智地在这个地块上将打造一个丘谷花园，而且据了解，一期明年就将投入运营。 

（丘谷花园平面图）这里有约1.8万平米的公园，其中约2千平米的水面夏日里是荷塘，冬季就成为冰场，水边还将建造一个类似阿那亚的网红建筑水岸礼堂。公园内还有一个约3千平米的阳光大草坪。

（丘谷花园效果图）

而在公园之上，这里还打造了类似蓝色港湾的商业街，涵盖了超市、餐饮、书店、骑行运动等。南侧还有一个约5600 平米的社区综合服务设施，拥有标准篮球馆、羽毛球馆、乒乓球馆等。东侧则是一个养老机构和卫生服务站。

此外，在公园的南侧，就是配套的教育，目前已经确定是白家庄小学和八十中，值得一提的是，根据互联网上统计的数据，今年的高考八十中成为了“黑马”，清北录取人数排名全市各中学第九，朝阳最多 。

这样配套下来，显然是在盖房子之前，就把业主将来的生活规划好了，慢生活、各项齐备的配套，也符合这片区域居住人群的调性。

这样看下来，大家是不是也觉得和过去相比，北京的新房品质已经和过去不可同日而语，提升了不止一个层次。

回到最开始说的，如今这样一个下行的楼市周期里，新房被倒逼着不断内卷，卷的最终结果就是新房的产品力和品质越来越高，同时随着价格也在下行，这就促使更多新房更加物有所值。

那么对于想要买房的人来说，这样的楼市又有什么不好的呢。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP