盘活成熟资产 | 2024年9月物流资产投资运营发展报告

摘要：出售重资产不仅有利于减轻财务压力，还可以通过轻资产输出继续享受收益，这也是企业盘活成熟物流资产顺理成章的一环。（报告期：2023.08.23-2024.09.20）

观点指数 分项指数暗示需求仍不足，仓储企业设施设备利用率依然下降 仓储方面，2024年8月份仓储指数为50.2%，较上月回升3.7个百分点。分项指数中新订单、设施利用率这两项指数仍位于收缩区间，即仓储业务新接订单量减少，仓储企业设施设备利用率仍下降，这也表明仓储业务需求仍有不足。据国家统计局数据显示，2024年8月份，社会消费品零售总额38726亿元，同比增长2.1%。物流方面，8月份中国物流业景气指数为51.5%，较上月回升0.5个百分点。

快递类企业智慧物流需求高，更偏好数智化园区 报告期内，共录得4起投资事件，总披露金额为16.47亿元，远少于今年其他月份的投资事件数。9月7日，京东（邓州）智慧物流港开园，观点指数了解到，该项目总投资6.1亿元，用地规模186.13亩，建筑面积15万平方米。目前，已入驻包括京东在内的圆通、韵达、极兔等4家品牌快递企业。相较一般的园区租户，快递类企业更偏好于租赁带有数字化、智能化等性质的园区，因为在数字经济大潮下，以“揽货、配载、装车、发运”为主的传统物流服务明显跟不上需求。

卖“子”回血，出售资产填补现金流成普遍方式 8月30日，东百集团发布公告称其全资子公司拟转让4家参股公司20%的股权，受让方系持有各参股公司80%股权的股东即黑石集团关联基金旗下相关子公司，从2024年中期业绩可知，目前东百集团现金流承压，而出售资产则是填补紧张的现金流最快的方式。此外，报告期内，ESR同样选择了以出售资产的方式“回血”，8月30日，ESR 发布公告称其所管理的一个发展基金出售总值超过58亿元的中国物流资产组合。

仓储物流REITs加速上新，提升存量不动产流动性 期内，多个REITs项目状态已更新，如华泰宝湾物流REIT完成募集、外高桥仓储物流REIT获上交所受理等。据外高桥披露，此次REITs发行旨在提升存量产业不动产的流动性，实现资产市场价值和现金收益的最大化。同时，此举也有助于提高资金在公司产业园区开发进程中的循环效率，增强可持续经营的能力。

分项指数暗示需求仍不足，仓储企业设施设备利用率依然下降

仓储方面，2024年8月份仓储指数为50.2%，较上月回升3.7个百分点。从分项指数来看，同上月相比，新订单指数、设施利用率指数、期末库存指数、平均库存周转次数指数、企业员工指数、业务活动预期指数均有上升，升幅在0.4至7.5个百分点之间。

据观点指数统计，8月份仓储指数结束了连续4个月的下行走势，重新回到扩张区间。期末库存、平均库存周转次数、企业员工、业务活动预期等主要指数均有不同程度的回升，显示商品周转效率加快，上下游运输衔接顺畅，企业预期向好，备货积极性提高，行业运行压力得到缓解。

数据来源：中物联、国家统计局，观点指数整理

值得注意的是，分项指数中新订单指数、设施利用率指数分别为48.7%、49.6%，分别较上月回升2.5、0.4个百分点，虽然较上月有所回升，但这两项指数仍处于收缩区间，即仓储业务新接订单量减少，仓储企业设施设备利用率仍下降，这也表示仓储业务需求仍有不足。

需求不足也导致了空置率持续上升，租金下降换量的局面，且反映在大多数城市的空置率和平均租金中。

数据来源：物联云仓，观点指数整理

其中嘉兴的仓库空置率升幅最大，环比上升9.49个百分点，主要受新项目入市且去化缓慢的影响；而仓库平均租金方面，兰州的平均租金降幅最大，环比下降2.39%，主要由于西固、安宁等区域租户到期退仓、降租招商。

需求方面，据国家统计局数据显示，2024年8月份，社会消费品零售总额38726亿元，同比增长2.1%。其中，除汽车以外的消费品零售额34783亿元，增长3.3%。1-8月份，社会消费品零售总额312452亿元，同比增长3.4%。其中，除汽车以外的消费品零售额281772亿元，增长3.9%。

网上零售额方面，1-8月份，全国网上零售额96352亿元，同比增长8.9%。其中，实物商品网上零售额80143亿元，增长8.1%，占社会消费品零售总额的比重为25.6%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长19.1%、5.0%、7.0%。

据观点指数统计，1-8月全国网上零售额的同比增长率较1-7月下降0.6个百分点，而此前的累计月份，该项目呈下降趋势，这也说明网上零售的需求逐渐下降，进而会对仓储业务需求造成一定影响，且实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重环比并未改变，与1-7月保持一致。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

物流方面，8月份中国物流业景气指数为51.5%，较上月回升0.5个百分点。8月份随着促投资、稳增长各项政策逐步落实和部分地区极端天气影响减弱，产业链、供应链上下游联动加速，物流业务总量和新订单业务量增速加快，东中西部地区均衡增长。

8月中国快递发展指数为407，同比提升12.6%。其中发展规模指数、服务质量指数和发展能力指数分别为510.1、603.6、221.6，同比分别提升27.2%、5.3%和6.5%。

此外，8月份中国电商物流指数为114.2点，较上月回升0.1点，这也与观点指数上月预计该指数会上升的结果相符。具体来说，分项指数中，总业务量指数、物流时效指数、履约率指数和满意率指数有所提高，农村业务量指数、库存周转率指数、实载率指数、人员指数和成本指数有所下降。

中物联对此表示，继7月电商物流指数季节性回调后，8月电商物流指数止跌回稳，较上月回升0.1点。从需求端来看，“奥运热”带动文体商旅融合消费持续升温，电商物流需求重回增长轨道，总业务量指数环比提升0.3点。

快递类企业智慧物流需求高，更偏好数智化园区

报告期内，共录得4起投资事件，总披露金额为16.47亿元，远少于今年其他月份的投资事件数。

9月7日，京东（邓州）智慧物流港开园，观点指数了解到，该项目总投资6.1亿元，用地规模186.13亩，建筑面积15万平方米。目前，已入驻包括京东在内的圆通、韵达、极兔等4家品牌快递企业，累计使用面积近5万平方米。

9月5日，圆通速递表示，未来，公司将依托数字化、智能化先发优势，持续优化迭代“智能派件”、“智能客服”等系统应用，持续提升服务质量、客户体验；同时，公司亦将打造精准化、差异化、数字化的产品和服务体系，为广大客户提供更优质、更多样的快递服务与体验，增强客户粘性。

同时，圆通速递还将继续依托科技创新和自研能力，推动自然语言理解、机器视觉、地图技术等人工智能技术的创新应用，全面推进智能化升级，以科技生产力提升公司综合竞争力。

相较一般的园区租户，快递类企业更偏好于租赁带有数字化、智能化等性质的园区。同时园区提供方也更倾向于建设带有智慧属性的项目，因为在数字经济大潮下，以“揽货、配载、装车、发运”为主的传统物流服务明显跟不上需求，需进一步整合行业链条，补齐仓配一体、平台经济等短板，以智慧化升级为企业和商户提供高效的物流服务。

融资方面，期内共录得4起融资事件，总披露金额为172.88亿元，融资方式包括债券、IPO等。

9月13日，顺丰控股发布公告称公司发行H股的申请已在香港联交所上市委员会审议中。

公告显示，顺丰控股正在申请发行境外上市外资股（H股）股票并在香港联合交易所有限公司主板挂牌上市，香港联交所上市委员会于2024年9月12日举行上市聆讯，审议公司本次发行上市的申请。

如若成功，顺丰控股将成为中国首家“A+H”股的快递物流公司，更有利于国际化布局，同时也更有利于其利用国际资金实现快速扩张。

9月9日，极兔速递发布公告称华星集团（借款人）以及极兔速递及极兔速递若干成员公司（作为担保人）与（其中包括）若干银行及金融机构订立融资协议。

根据融资协议，原始贷款人同意向借款人华星集团提供定期贷款融资，其中包括最高6.74亿美元的融资（约等于人民币47.97亿元）；最高13.62亿港元的融资（约等于人民币12.43亿元）；及最高人民币28.7135亿元的境外人民币及境内人民币融资，期限自作出首笔贷款当日起计36个月，上述贷款主要用作华星集团现有债务的再融资以及一般企业营运资金用途。

据极兔2024年中报显示，上半年的资本支出总额为1.65亿美元，主要用于投资物业、厂房以及设备、无形资产，而这笔90亿元的资金“进账”也将有助于极兔的业务拓展。

卖“子”回血，出售资产填补现金流成普遍方式

8月30日，东百集团发布公告称为积极盘活存量资产，优化公司资产结构，提高资产流动性和使用效率，增加公司运营资金，公司全资子公司拟转让持有的佛山睿优仓储有限公司、天津兴建供应链管理有限公司、成都欣嘉物流有限公司及佛山睿信物流管理有限公司4家参股公司20%的股权，受让方系持有各参股公司80%股权的股东即黑石集团关联基金旗下相关子公司，上述4家目标公司20%股权的交易价格合计为人民币2.79亿元。

这项股权转让意味着东百对于这4个目标公司的彻底退出，并且东百集团也表示，本次交易系公司与黑石集团在物流项目退出环节的再次合作，符合公司仓储物流项目“投—建—管—退”的闭环运作模式及物流项目轻资产运营的战略思路。

实际上，从2024年中期业绩可知道目前东百集团现金流承压，而出售资产则是填补紧张现金流最快的方式。

据中报，东百集团2024年上半年贷款规模较上年末略有增长，其中短期借款、其他流动负债（融资租赁借款等）、一年内到期的非流动负债（长期借款）、长期借款总额为55.69亿元，较2023年末增长3.58%，而同期（即是2024年上半年）的货币资金仅为2.52亿元，差额较大。

报告期内，ESR同样选择了出售资产的方式“回血”，8月30日，ESR 发布公告称其所管理的一个发展基金，出售总值超过58亿元的中国物流资产组合。

据了解，此次出售的组合包括九项物流资产，分别位于中国的一线及准一线城市，包括广州、杭州、上海及苏州。该等资产地理位置优越，邻近主要交通枢纽及市中心，组合内大多数建筑物已获得LEED金级或银级认证。九项资产总可出租面积约85万平方米，租户包括电商、第三方物流以及制造业的顶尖公司，出售完成后，ESR将继续管理该等资产。

而据ESR 2024年中期的业绩可知，上半年录得净亏损2.09亿美元，收益由去年同期的4.554亿美元减少31.4%至3.125亿美元，租金收入也同比减少4.6%至3500万美元。

综合ESR贯穿全年的资产负债表优化的大目标来看，此次出售九项资产不仅有利于获取现金，减少财务压力，还可以通过轻资产输出继续享受收益，这也是企业盘活成熟物流资产顺理成章的一环。

此外ESR还表示，集团预期将完成总值约7亿美元的资产出售，其中包括预期将于2024年底推出并完成的中航易商仓储物流基础设施REIT上市。于未来12至18个月，ESR还将计划出售约合15亿美元的额外资产负债表内的资产。

仓储物流REITs加速上新，提升存量不动产流动性

期内，多个REITs项目状态已更新，如华泰宝湾物流REIT完成募集、外高桥仓储物流REIT获上交所受理等。

9月9日，华泰宝湾物流REIT发布公告称，其原定募集期限为2024年9月9日至2024年9月11日，但因公众投资者认购热情高涨，超过募集上限，故决定于2024年9月9日提前结束募集。自2024年9月10日起，该基金将不再接受公众投资者的认购申请。

此次提前结束募集的原因是公众投资者认购金额超出了募集上限。为公平起见，基金管理人决定采用末日比例配售的方式进行配售。对于未能确认的认购款项，将退回给公众投资者。

9月10日，上海外高桥集团股份有限公司发布公告，宣布其基础设施公募REITs相关申请材料已向中国证监会和上海证券交易所申报，并获正式受理。

公告显示，外高桥集团的基础设施公募REITs申报发行工作始于2023年10月27日，当时公司董事会审议通过了相关议案。此次申报的基础资产包括W3-3地块8#仓库、W4-3地块14#仓库、W5-2地块1#仓库和W5-5地块12#、13#仓库，合计建筑面积约14.92万平方米。

据外高桥披露，此次REITs发行旨在提升存量产业不动产的流动性，实现资产市场价值和现金收益的最大化。同时，此举也有助于提高资金在公司产业园区开发进程中的循环效率，增强公司的可持续经营能力。基础设施公募REITs的发行也是公司从传统园区开发企业向产业发展集团模式转型的关键一步。

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