突发！又一家千亿房企“爆雷”|雅居乐_新浪财经

引言

一切好似有定数，该来的总会来。在金辉成功偿还债务，守住了最后一道防线，融创、奥园、中梁等企业在债务重组上取得实质性进展，企业经营好像迎来曙光。大家心中猜想，房企经营是否已有好转，企业债务违约的势头是不是能够止住？但实际的严峻形势远超想象，前有万科、金地遭遇外部舆论危机，后有雅居乐于5月14日正式宣布违约。

“鉴于本公司面临的流动性压力，于本公告日期，本公司尚未支付2020票据的有关利息，该票据利息支付的宽限期于2024年5月13日到期，并预期将无能力履行其境外债务项下的所有付款义务”。

这一刻，悬着的心终于死了。

新房成交自高点跌超1/3，超30家头部企业已违约

细数至今债务违约的企业，从恒大开始，企业债务违约事件便如开闸般层出不穷，不少企业债务经多次展期后，仍无力偿还，最终还是实质性违约，其中不乏规模房企。“三高”的企业首当其冲，稳健型企业紧随其后，时间比较靠后的如旭辉、中骏、东原，再到如今的雅居乐，据不完全统计，头部房企中实质性违约的企业已经超过30家，至2023年年末，行业TOP10企业也仅剩三家民营房企，其中也有一家出现了实质性的债务违约，越来越多的民营企业开始向后移。

如果说，“三高”企业债务违约，大家都很容易理解，毕竟环境变了，融资难、销售难，高杠杆的路走不通了，进来的钱少，出去的钱多，借款还不上，高利息吃利润，债务违约也是情理之中的事情。

而稳健型的企业为何也走到债务违约的境地？最核心的原因可能就是销售业绩的下跌，从2021年下半年开始，新房销售就已经开始出现转折，2022年业绩陡降，2023年、2024年惯性下滑持续。根据国家统计局公布数据，2023年，商品房销售面积11.17亿平米，同比下降8.5%，其中，住宅销售面积下降8.2%，商品房销售额11.66万亿，下降6.5%，其中，住宅销售额下降6.0%，也就是说2023年的行业总量已经由2021年高点的18万亿跌到了11万亿的量级，两年的时间跌去5万亿，跌幅超过1/3（2021年原始公布数据，商品房销售额18.19万亿，跌幅为36%；调整后数据为17.69万亿，跌幅为34%）。

从企业端来看，除了极少数企业2023年业绩同比有所回升外，绝大多数企业的业绩都是在惯性下滑，业绩腰斩已是常态。2024年，市场的冷清仍在继续，1-3月，新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中，住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中，住宅销售额下降30.7%。企业苦不堪言，根据亿翰智库统计，2024年4月，各个梯队房企业绩同环比清一色为负，TOP100房企业绩累计同比降幅48%，接近腰斩。

低能级（偏远地）+超大盘，“清水湾”的雷终于炸了

雅居乐的业绩也是跟随大势下跌，2022年直接从千亿规模下跌到652亿元，同比降幅达到53%，2023年仍在惯性探底，业绩再下探到453亿元，总量仅有2021年高点的1/3。进入2024年，市场的冷清依旧，雅居乐业绩的跌势维持，2024年1-4月，合约销售业绩65.5亿元，同比下降68%，整体销售情况不容乐观。

截止2023年年末，雅居乐共计拥有土地储备3335万平米，仍在限购的海南区域也仍有174.4万平米的土地储备，华南、华东、西部、云南的土地储备总量占比超过10%，但多项目或在低能级城市，或在城市边缘地区，且不乏超级大盘。

山东有两个项目储备，总面积305万平米，单项目面积152.6万平米，威海雅居乐冠军体育小镇单项目土地储备高达286.47万平米。云南腾冲的云南雅居乐原乡项目，至2023年末，仍有232.83万平米的土储；天津津南新城项目仍有超63万平米的土地储备，其中40.68万平米规划为商业及办公用途；天津雅居乐滨河雅郡的土地储备仍有100.34万平米，75.28万平米持作未来发展，在建面积25万平米；天津雅居乐宝坻津侨国际小镇也有65.6万平米的土地储备；海南市场经历几轮起落之后，海南清水湾项目还有116.69万平米的土储未消耗完毕；漳州雅居乐香山湾剩有107.6万平米土地储备；中山东凤镇项目、中山雅居乐湾际壹号项目A（位于中山市翠亨新区（起步区）也分别有149.04万平米(均为持作未来发展)、90.8万平米土地储备待消化……市场萎靡行情持续，未来库存的去化恐也难以乐观。行业内又何止雅居乐一家面临库存压力，这是全体企业的共性挑战，有多少的企业在某些城市的库存已成死库存？想必不在少数。

人间世事，因果循环。“清水湾”埋下的隐患终于显性化，也深层次反映出，企业对固有模势的惯性依赖，倘若能够成功从“清水湾”的“成功”中抽离，今天的结果会不会有所不同？倘若不赌单一模式的持续性，结果是不是也会有差异？倘若海南的限制政策早早解除，企业的境遇又是否是另一番景象？这也让我们联想到华夏幸福，倘若当时环京的政策能松，企业的结局是不是也会不一样？

现金短债比仅有0.33，偿债压力巨大

短债占比近半，偿债压力深重。截止2023年12月31日，雅居乐总借款为535.54亿元，其中，银行借款及其他借款、优先票据及境内公司债券、商业物业资产支持证券、番禺资产支持证券、中期票据及可交换债券分别为326.95亿元、123.39亿元、85.20亿元。一年内到期总借款258.7亿元，占总借款的比例超48%。

截止2023年年末，雅居乐共有货币资金125.53亿元，仅有总借款的23%，这一口径的现金短债比不足0.49，倘若去除财报内公布的39.16亿有限制现金，现金及现金等值项目仅有86.37亿元，这一口径的现金短债比仅有0.33，企业偿债压力巨大。

企业现状如何？看看拿地就知道了

从2023年7月的政治局会议开始，宽松的政策又再启一轮，并又已走完，而市场反馈却未如预期。从2023年末开始，融资协调机制开始积极推进，限购开始全方位放开（截止2024年5月中，仍保留限购的还剩8地，即北上广深、天津、石家庄、海南、珠海），但从结果上看，市场表现和企业经营也依然未有明显改善，可以想见企业的压力。

而一个最直观的表现，企业融资、拿地的情况，资本的属性是去追逐高回报或者说安全可靠的投资标的，而当前企业融资始终沉寂，一来，资本对企业的信心不足，放款的意愿不强；二来，企业信心不足，业绩不畅的情况下，没有更高的意愿借更多的钱，还不上，就会进入死循环。

土地市场表现更明显，核心城市、核心板块、核心项目仍有一定热度，供地质量一旦下来，市场热度也会即刻冷却。各个房企拿地更谨慎了，国央企选择拿，挑着拿，民企基本不再拿，2024年以来我们也就观察到龙湖、滨江等极少数民企在拿地，大家去看看有多少民企已经很久没再拿地，就能知道企业的经营情况到底如何。

形势的严峻远超预期，行业距离平稳发展、筑底回升仍有较长的道路。现有的政策工具箱已渐渐“失效”，行政性的政策还在坚持的意义已经不大，全面放开的结果也不会是行业火热，此刻亟需超预期政策力挽狂澜。