2024年12月27日 17:49:08
房地产依然是一个巨大的市场。
文 | 华商韬略 王恺文
当传统民营地产开发商依然困于债务泥沼，挣扎求生，一众实业企业与背后的产业大佬们，却持续跨界入局，高调跑入房地产市场，他们是怎么想，又在怎么做的？
【得力的进击】
“得力怎么又在拿地？”
10月刚以77.02%高溢价拍下宁波一处住宅用地的得力地产，11月分别以2.85亿、4.8亿、6.9亿的价格拍下了湖州的三宗地块，其中后两宗交易的溢价分别达5.26%与9.52%。
整个2024年，得力地产一共拿下六宗土地，涉及交易金额约24亿元。
而在去年，得力地产的动作还要更大。
光在2023年下半年，频频出手的得力地产就接连拍下了宁海、湖州等地的七宗土地，总交易金额达45.86亿元，一时间被媒体冠以“隐藏的地主”之名号。
得力做地产业务，已有20年的时间，但2020年之前，其地产业务都非常地保守：几乎所有项目都只集中在集团总部浙江宁海县的核心区域，虽然2007年-2008年间，一度短暂进入周边的象山、台州、湖州等城市，但也都没有持续做下去。
这种开发模式下，即便是中国地产最疯狂的时代，得力地产也只是nobody。包括在其大本营一个县城，得力地产的市占率也不到50%。
但2020年地产步入下行周期后，得力地产却突然改变风格，逆势而上了。
2021年，得力的房产销售占比一路走高。当年，整个宁海县出售住房3900套，其中2700套出自得力。
据宁波当地媒体报道，从当年宁海各板块新房供应占比来看，主城区的桃源、跃龙以及天明湖这三大板块，几乎被得力垄断，有人甚至因此将宁海县戏称为“得力县”。
此外，得力还在周边地区加大力度，打造出了诸多销冠楼盘，比如在湖州等周边城市，多次获得冠军亚军的业绩，湖州长兴县2022年上半年成交商品住宅当中也有1/3是得力房。
2022年，得力地产的销售额也突破40亿元，并在深耕宁波的基础上，持续向湖州、台州、象山等周边地区扩张。2023年下半年，房地产大企业哀鸿遍野之际，得力更是一口气拿下7块土地，而且在官微上毫不客气地打出了庆祝成功拿地的 “七子连兴”金字大红海报。
当地产大佬纷纷倒下，甚至再也站不起来，产业大佬却挺身而出，这样的逆转者，不只是得力，也还有更多。
【争相入局】
2023年3月，江苏南京首批集中供地土拍现场，一家名为“伟星置业”的公司以31亿的成交价摘得南京史上第二贵地块，惊讶了一众国央企在内的竞拍者。
更令人震惊的是：
在中指研究院发布的《2023年前四月全国范围内地产企业拿地排行榜》，此前名不见经传的“伟星置业”竟然名列第十，拿地数量仅次于保利发展，而几乎唯一幸存的民营地产巨头龙湖也只能排在它的身后。
高调且规模不小的扫货，让伟星置业快速成为地产界的新黑马。
创立于1976年的伟星集团，总部位于浙江台州，拥有“伟星股份”与“伟星新材”两家上市公司，当前总市值超350亿元。
伟星股份作为国内首家凭借纽扣和拉链生产而上市的企业，如今年产116亿粒纽扣和8.5亿米拉链，是当之无愧的业界巨头。
据伟星股份2024年最新财报，前三季度，公司实现营业收入35.8亿元，同比增长23.26%；归属于上市公司股东的净利润6.24亿元，同比增长17.15%。
伟星新材主要研发生产塑料管材，在中国PPR管材行业处于市场领先地位，公司今年前三季度营业收入为37.73亿元，同比增长0.71%；归母净利润为6.24亿元。
增长稳定盈利出色的两家上市公司，让伟星集团的整体经营现金流连续22年为正，账上现金充裕，负债率也控制在20%-30%的稳健区间。
伟星置业大干快上的关键转折点，同样发生在2020年。
在此之前，成立于千禧年的伟星置业一直将开发重心放在合肥、芜湖、马鞍山等安徽城市，规模不大，但积攒了知名度与口碑，以至于很多当地人误以为“伟星”是本地房企。
2020年，伟星开始不满于芜湖、马鞍山等二三线城市，重点向中部省会城市、长三角城市群拓展，其拿地步伐因此显著加快，规模也越来越大。
2021年，伟星在全国范围内拿下了19宗地块，总投入高达225亿元，首次进入了杭州、南京、武汉等核心热门城市。
2022年则是伟星自成立以来拿地最多的一年，总共拍下了20宗地块，总金额高达243亿元。
短短两年，伟星光在拿地上就砸了惊人的468亿元，其用于拿地的资金几乎快要占到当年营收的八成。而且，不只是拿地，伟星还提出了年销售达500亿-900亿元目标。
这一目标放在前些年不足挂齿，放到现在却是连融创等一众大佬都只能佩服佩服。
实业家们争相下场抢地，江浙的另一位产业大佬——“纺织大王”刘伯香，也没闲着。
2023年4月，西安高新区中央创新区地块的土拍现场，华润、保利等多家房企出手，但该土地最终被“南通亚伦地产公司”以16.5亿元收入囊中。
仅在一周之后，亚伦地产又出现在了广州番禺迎宾路地块的土拍现场，这次甚至击败了一众大型国央企开发商，以23.23亿元的触顶高价成功拍下该土地。
而到当时，亚伦集团当年的新增土地货值已达94.8亿元，高居全国拿地榜单前20名。
虽然对于很多竞拍对手而言，南通亚伦像一个半路杀出来的程咬金，但刘伯香早就在1994年就率领亚伦涉水了地产开发。
亚伦地产的第一个项目是建设25万平方米的江苏纺织面料专业市场，后续将业务逐渐拓展到了整个南通的商业地产开发与社会保障住房建设上。
亚伦的提速，也同样发生在行业寒冬之中，除了自己拿地，也与老牌房企们合伙拿地，共同开发。
自2022年10月以来，亚伦地产一口气新增了5家与龙湖合作的项目公司，合作方大股东均为龙湖地产。
亚伦地产2022年首次进军合肥便是与龙湖合作的成果，期间，它们先以11.87亿元摘得合肥经开区一宗地块，后又以6.86亿元拿下合肥瑶海区的另一宗地块。
亚伦在上海第三批次集中供地土拍中，则选择与上海本土房企新黄浦合作，以9.51亿元的价格拍得了青浦区热门地块。
多方实业大佬现身以外，隐身多年的煤老板们也在纷纷重回地产圈。
相比单纯土拍拿地，煤老板们更钟情于高端住宅，以及包括高端公寓、奢华酒店在内的各种已建成运营的商业地产。
2022年5月，内蒙古鄂尔多斯集团斥资26.7亿元购买了上海苏河湾中心3、4号写字楼以及地下210个停车位，总面积超4.5万方。
2022年7月，内蒙古汇能煤电集团以62亿元收购了上海静安大悦商务中心，如今已被更名为汇能大悦中心。
2023年11月，上海邕鹏实业以41.42亿元的价格收购了毗邻汤臣一品的超级豪宅——中粮海景壹号的5号楼、6号楼、7号楼，其背后正是由内蒙古满世煤炭集团100%控股。
收购高奢酒店，更是煤老板们在这轮抄底行动中最亮眼的新喜好。
2022年12月，收购清水湾碧桂园希尔顿逸林酒店的海南蘅远投资，其背后股东王博、王鹏在陕西榆林地区拥有多家煤矿及煤化工企业。
同样在2022年底，巨大偿债压力下，雅居乐将海南清水湾的3家度假酒店悉数出售，分别被锡林郭勒盟蒙东能源发展有限公司与鄂尔多斯市乌兰煤炭集团购入。
2023年8月，海南香水湾富力万豪酒店被新业主更名为香水湾万豪度假酒店，业主海南纳旭源实业有限责任公司背后正是陕西榆林煤老板。
2023年10月，曾接待过美国总统的五星级酒店——北京金茂威斯汀大饭店，被北京渤海润泽以28亿元拍下，背后两大神秘股东石翠与苏福蛇，同样是来自榆林的煤老板。
一边是哀鸿遍野的地产下行，一边是跑步进场的实业老板们。
下行时代的吸引力究竟在哪里？
【地产后时代】
瘦死的骆驼比马大，地产依然是一个巨大的市场。
根据国家统计局和相关机构的估算，2023年中国房地产行业的总产值（包括房地产开发、销售、租赁、管理等）在10万亿人民币左右。
中国地产业在2010年-2020年间经历了超高速增长，巅峰时期以碧桂园、恒大、融创、龙湖、绿地等为代表的千亿房企，占有的市场总量超过了50%，前30家大房企的销售额接近6万亿人民币。
对于得力、伟星、亚伦这些实业巨头而言，在本产业领域内已经做到了翘楚，且拥有持续稳定的现金流与充裕的资金储备，在下行阶段拿地，不失为一种选择。
况且在过去的地产时代，这些产业大佬同样涉足过地产开发，少有临场跨界的小白，无论是布局宁波湖州的得力，还是在芜湖马鞍山稳扎稳打的伟星，在当地都拥有市场口碑基础。
只是，过去的 “高杠杆，高负债，高周转”，以及巨债支撑的巨头太过“强大”，主张求稳的他们只能偏居一隅，苟着，在有优势的市场缓慢开拓。
如今，三高不再了，凶猛的巨头不再了，风水轮到了稳健、实力、品质、信誉，而这恰恰是这些拥有资金优势与社会知名度的实业企业的优势。
大浪淘沙过后，未来地产市场会属于资金充沛，开发质量高的地产开发商。
更关键的，应该还是这些产业大佬都坚定地看好中国经济，看好房地产的前景。
事实上，在国家一系列举措的推动下，一些城市的房地产也正在逐步走出谷底，房地产的局部复苏甚至已经开始。
但这注定不会是一场短期的调整，复苏也不一定全国一盘棋地马上就来。换句话说，即便是这些逆势而上的实业大佬，也依然是有挑战和不确定性的。
比如，伟星就似乎在为自己前两年的激进买单。
去年底开始，伟星置业为了缓解销售压力，在杭州、武汉等地的项目都不得不采取降价促销策略，最高降幅在20%-35%，一度引来一众老业主的不满。而它此前买的不少土地，也被认为是抄底抄到了半山上。
转入今年，伟星不但适当放缓了拿地速度，而且销售也比去年下降了30%。
产业大佬都爱讲一个词，长期主义。
当下的房地产市场，恐怕也只有长期主义，只有能熬得住长期的人，才有资格去上场和在场。
中国地产的后时代，也是下一个时代的开始。
【参考资料】
[1]《垄断宁波宁海楼市，得力继续在三四线厮杀》界面新闻
[2]《中国地产的另一个大时代》中信建投证券研报
[3]《两年拿地花468亿，卖纽扣的浙商章卡鹏豪赌地产》证券时报
[4]《豪掷40亿杀入广州西安，做家纺的江苏亚伦押注地产》证券时报
[5]《伟星房产杭州项目遇冷，浙系大佬地产梦受挫》中国房地产报
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