一笔520亿的交易，黄了

胃口已经被吊起来了。

移动互联网如此成熟的时代，网站还能值多少钱？最近一笔被“光速拒绝”的收购交易给出了答案。日前默多克家族旗下的澳大利亚REA集团表示，正在考虑收购收购英国网站Rightmove。据了解，此次REA的收购要约对Rightmove的估值为每股7.05英镑。消息公布后，这家英国最大的房地产门户网站市值飙涨超过27%，股价也一度超过7英镑，市值达到了56亿英镑（约合520亿人民币）。仅仅在一周后，REA即称收购要约已被Rightmove拒绝。不过这也正常，一场数百亿人民币规模的收购，通常伴随着虚虚实实的消息，这不截至9月12日，Rightmove虽然涨幅有所回落，但市值仍然超过50亿英镑（约合480亿人民币）。也就是说，短期内的收购落空，不影响市场已经对Rightmove形成了新的预期，胃口已经被吊起来了，就看大家能否达成新的一致了。又一笔刷新纪录的交易先来看交易双方。发起方REA集团成立于20世纪90年代中期，发迹于墨尔本唐卡斯特郊区的一个车库里，并于1999年在澳大利亚证券交易所上市，在互联网泡沫期间一度成为股市宠儿。如今该公司已成为澳大利亚最大的房地产网站，业务范围遍布全国以及印度和东南亚，拥有 2800多名员工。其在澳大利亚拥有的多家房地产网站，包括“realestate.com.au”、“property.com.au”和数据公司Proptrack。它在印度还拥有多个品牌，在美国拥有“realtor.com”。据悉这并不是该公司首次试图进军英国，只不过在2009年，全球金融危机期间，REA将其房地产网站PropertyFinder Group出售给了Rightmove竞争对手Zoopla。默多克家族于2001年首次入股REA，标普全球市场情报显示，默多克旗下新闻集团持有REA 61%的股份，是绝对控股的单一大股东，其他股东的持股比例均不超过2%。而另一方Rightmove最初成立于2000年，是英国四大房地产经纪公司Countrywide、Connells、Halifax和Royal and Sun Alliance的合资企业，2006年3月在伦敦证券交易所上市。随后，在英国房地产市场的繁荣推动下，这家英国公司的股价飙升，并于2021年12月31日创下历史新高，随后在疫情爆发后暴跌了约30%。Rightmove是英国最大的房地产门户网站，房地产经纪人用它来发布待售和出租的房产信息。其在英国的市场份额超过80%，每月访问量超过1亿，有着压倒性的领先优势，说它是英国版“链家”也丝毫不为过，在英国国内它的竞争对手为Zoopla和OnTheMarket，后者在被美国房地产集团CoStar收购后，于最近启动了扩张计划。可见，如果交易达成，那合并后的公司势必将改变两大洲的在线房地产市场，并确立全球房地产领域的领先地位。但从市场反应来看，这两家公司的处境并不相同，消息公布当天，Rightmove股价飙升了27.6%，创下了有记录以来最大的盘中涨幅，其市值增加了约10亿英镑，达到56亿英镑（合520亿人民币）。反之，REA股价却下跌5.3%，这是自2018年11月以来最大的单日跌幅，而股价应声下跌的原因，可能是投资者担心它可能不得不发行股票来为交易提供资金。一场双向奔赴？再来聊聊这两家公司和行业的现状。其实，被收购方Rightmove在近年来保持了稳定的收入增长，这主要源于其核心业务房屋广告的稳定性，数据显示，去年Rightmove收入增长约10%，达到3.643亿英镑，税前利润增长7.7%，达到2.598亿英镑。同时，去年加入该公司的首席执行官Johan Svanstrom将租赁房屋、抵押贷款服务和商业地产作为增长领域，并投资了一家数字化购房企业，这也为Rightmove带来了新的增长计划。同时随着英国住房市场逐渐出现起色，Rightmove的未来前景可谓一片光明。然而，由于房屋建筑商寻求增加土地持有量，英国房地产行业最近两年出现了一些大型交易和收购尝试。其中最为标志性的案例，莫过于美国房地产公司CoStar从一个商业街代理商财团手中，收购了英国网站OnTheMarket。这笔交易过后，Rightmove的地位开始受到挑战，它在年度报表中大谈创新和活力，但除了每年毫不留情地提高代理商和开发商的费用外，它几乎什么也没做。因为该财团希望从Rightmove和第二大门户网站Zoopla手中夺回市场控制权。所以，当下的Rightmove急需扩大规模，让自己的地方更加稳固，也就是说这笔交易的发生，正值英国住宅门户网站市场竞争加剧之际。同样，REA也有这方面的考虑，一方面发起并购是REA的常规操作，过去二十年，REA集团相继收购了一系列全球顶级在线房地产经纪公司的股份，包括意大利的Casa.it、英国的Zoopla，以及美国的Move Inc，后者运营着美国访问量第二大的房产信息网站Realtor.com。  与此同时，REA董事会认为，REA与Rightmove在核心住宅业务的领先市场地位、相邻细分市场的持续扩张和创新、领先的受众份额和强大的品牌知名度，以及高度一致的文化价值观等方面有着明显的相似之处。当然，在重金收购的背后，REA的野心远不止于此，更是因为它看到了一个转型机会，即运用其全球领先的能力和专业知识，来提升合并后投资组合中客户和消费者的价值，创建一家全球多元化的数字地产公司，在澳大利亚和英国占据第一的位置。作为转型的铺垫，REA集团一直忙于发起“全球黑客马拉松”，公司投入了大量的时间和金钱来展示自己是一家创新型公司，不断为本土的代理商和更广泛的房地产行业提供新的想法和新产品。例如，去年6月，该公司推出了用户身份验证平台Locke，为其主要房地产平台的1400万用户提供安全访问。在我看来，让这笔交易出现的最直接原因，还是因为Rightmove是“欧洲最便宜的上市分类广告公司”。而另一方，由于澳大利亚房地产市场的强劲增长推高了利润，REA的股价在过去一年中上涨了25%。该公司上个月公布年度净利润为4.605亿澳元，相当于3.115亿美元，比去年同期增长24%。靴子落地仍面临挑战虽然Rightmove的性价比高，但REA支付这笔巨款仍不轻松。按照现在的报价，REA目前的自由现金流仅相当于收购Rightmove所需市值的十分之一，因此可能需要通过股权融资获得资金，这势必会稀释股份。更重要的是，任何交易都会有大幅溢价，花旗集团则认为REA会尽量将溢价限制在30%左右。这个判断的根据则是，趁市场情绪不稳定时收购该业务，REA支付的价格将比在房地产市场高峰期收购时低得多。另一方面，就算REA出得起价格，但英国监管部门及Rightmove的股东能否接受还有待明确。首先，在住房销售市场长期疲软的情况下，Rightmove却受益于其租赁业务的强劲增长。有分析指出英国房地产市场规模是澳大利亚的三倍，而Rightmove是一家利润丰厚的公司，可以产生大量买家和卖家线索，从而有助于降低运营成本。其次，REA集团的收入和利润比Rightmove大，但Rightmove的股东近年来享受着令人难以置信的利润和投资回报，他们需要经过一番说服才能同意收购。同时，Rightmove被看做是英国股市上独一无二的资产，股东不太可能接受较低的出价。也有悲观的声音指出，本次收购的唯一可能后果是，Rightmove作为英国房地产市场之王的地位将加速衰落。为了打消股东们的疑虑，REA在一份声明中强调，与Rightmove合并将释放大量股东价值，并增强合并后实体的增长前景，还承诺将为Rightmove引入更多投资和创新，旨在推动强劲增长和丰厚的股东回报。当下还存在的一个现实是，澳大利亚一些大型公司在英国接连遭遇了失败，其中包括 Wesfarmers，该公司在2016年以7.05亿美元收购五金连锁店Homebase失败。该公司于2018年退出了这项投资。Lendlease 也大幅缩减了其国际扩张计划，并将于明年退出英国，而AMP 则在21世纪曾试图扩张到英国地区，但未能成功。不难看出，这笔交易如果达成，不仅是房地产领域的强强联手，更是澳大利亚与英国交易上的破冰。可话说回来，打破常规，何其容易，未来这笔交易走向如何，恐怕更多的还是在于REA的决心。