公积金新政密集落地 利率刷新低,“商转公”扩容

公积金新政密集落地 利率刷新低,“商转公”扩容
2024年05月24日 00:26 重庆商报

央行房贷政策“组合拳”出台后,各地积极跟进,尤以公积金新政落地最为迅速。

近日,北上广深以及天津、珠海、惠州、南京、合肥、苏州、泉州、厦门等城市,纷纷宣布下调住房公积金贷款利率,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,河北、河南、湖北、海南等省份则已整体施行。

除了利率下调,各地还通过开启“商转公”业务等多样化方式,降低居民购房负担。

一线城市领衔落实政策

公积金贷款是住房贷款的重要方式之一。截至2023年末,我国公积金贷款余额约7.8万亿,占存量住房贷款46.1万亿(按揭38.2万亿,公积金7.8万亿)的17%,整体覆盖面较广。

除了覆盖面较广,公积金贷款对应的客户群体主要为刚需。住建部数据显示,2012年以来,我国累计发放住房公积金个人住房贷款12.9万亿元,贷款余额从2.7万亿元增长到2023年的7.8万亿元,支持近5000万缴存人实现住有所居,其中80%以上为购买首套住房。

在此背景下,5月17日央行发布新政,对公积金贷款利率进行下调,支持居民切实满足购房需求。

新政覆盖范围,既包括新发放的住房公积金个人住房贷款,也包括存量住房公积金个人住房贷款。2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款,自2025年1月1日起执行新利率。

以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例,选择等额本息还款方式,新政后月供将由4270.16元降至4135.57元,减少约135元,总利息支出将减少4.85万元。

新政出台后,各线城市纷纷跟进,四大一线城市更是领衔落地。

5月17日广州宣布,2024年5月18日起,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,相应二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

5月18日,北深也跟进调整,北京住房公积金管理中心表示,北京住房公积金贷款已执行新利率,下调0.25个百分点。深圳下调幅度与此相同,时间上则有微小差异,5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款,自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。

此外,天津、珠海、惠州、南京、梅州、合肥、苏州、泉州、厦门等城市,也相继落实了央行新政。

多样化政策工具助力购房

除了贷款利率下调,各地还通过多样化的政策工具,助力居民合理购房需求,包括提高公积金贷款额度、支持多孩家庭和绿色建筑相关贷款,重启“商转公”业务等。

比如5月17日,陕西省住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》提出,二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的,贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。

同日合肥表示,借款人家庭夫妻双方正常缴存的,住房公积金最高可贷额度调整为100万元;借款人单方正常缴存,住房公积金最高可贷额度调整为70万元。多子女家庭购买首套住房,夫妻双方正常缴存,住房公积金最高可贷额度120万元;借款人单方正常缴存的,住房公积金最高可贷额度84万元。

今年来,山东多地也密集调整公积金政策,有城市最高贷款额度已达170万元。

除了上述政策,“商转公”是目前更受居民关注的问题之一。

近期有网友在问政四川平台咨询,成都是否可“商贷转公积金贷款”。对此成都住房公积金管理中心表示:近年来,成都公积金中心提取量和贷款需求量均呈大幅增长态势,综合考虑成都房地产市场实际情况和商业贷款存量较大等因素,在保证正常公积金提取和贷款需求前提下,暂不具备开展“商转公贷款”的条件。

“商转公”并非业内新鲜事物,即各地住房公积金缴存职工,将已办理且尚未结清的商业性住房贷款,经市住房公积金管理中心与原商业贷款银行同意后,转为个人住房公积金贷款。

早年为防止提取住房公积金用于炒房投机,全国各地相继调整公积金提取政策,包括收紧异地购房贷款、“商转公”等。比如2017年,河北省曾全面暂停“商转公”业务。不过,当下为支持居民购房,政策工具箱频频打开,越来越多的城市正在重启“商转公”业务。

日前石家庄便宣布,重启“商转公”,4月26日开通预约通道,4月28日上线试运行,成为京津冀首家实施“商转公”政策的城市。业务方式则有两种,包括“先还后贷”“以贷还贷”。

5月20日,张家口也表示,自近期《张家口市住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款管理办法》正式出台后,“商转公”业务已开始受理相关申请,不少市民前来咨询办理事宜。

具体而言,商转公有“先还后贷”和“顺位抵押”两种方式。先还后贷方式,缴存职工在商转公贷款审核通过后,须自筹资金先行结清原商业贷款;顺位抵押方式,缴存职工在未结清原商业贷款,且抵押权人仍为原商业银行的情况下,办理顺位抵押登记,住房公积金贷款结清原商业贷款。

为何要重启“商转公”

时隔多年,为何重启“商转公”?某行信贷科工作人员表示,主要是为了更好满足缴存职工刚性和改善性住房需求,让更多缴存职工有机会享受住房公积金制度红利,减少房贷利息支出,减轻家庭还贷压力。

日前郑州也启动了该业务。郑州市住房公积金管理中心表示,自5月6日开始办理“商转公贷款”业务以来,截至5月10日16时30分,“商转公贷款”业务已累计办理328笔,发放金额共计1.76亿元。

根据中指监测,2023年以来,无锡、郑州、沈阳等超30城对“商转公”贷款予以支持,政策主要包括恢复“商转公”贷款业务,支持“商转公”组合贷款业务,降低相关门槛要求等方面。部分城市要求公积金使用率高于一定限度时,将暂停“商转公”。

中指研究院市场研究总监陈文静表示,此次公积金利率下调,叠加部分城市支持“商转公”,有利于减少购房家庭贷款利息支出,降低购房成本,修复市场预期,一定程度上有利于释放居民消费潜力。

她表示,公积金相关政策仍是各地促进刚性和改善性住房需求入市、支持购房需求释放的重要举措之一,为了进一步降低购房成本,各地或将继续结合自身公积金使用的实际情况因城施策,推行和优化“商转公”相关政策的城市有望继续扩围,而公积金使用率高的城市,“商转公”可能将受限。

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公积金贷款利率

降至历史新低

此次下调后,个人住房公积金贷款利率已降至历史新低。

Wind数据显示,自1999年以来,个人住房公积金贷款利率已经历31次调整,其中2007年以前整体呈上调趋势,2007年9月达到峰值后有所下调,2011年前后再度回升,此后整体呈下调趋势。

从数据看,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率最高值均在2007年,分别为4.77%和5.22%。

此次下调前,公积金贷款利率自2011年7月以来已历经10次下降,5年以上首套个人住房公积金贷款利率由4.90%下降至2.85%,5年以下(含5年)则由4.45%下降至2.35%。此外,上一次公积金利率调整是在2022年10月1日,相关调整后5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.6%和3.1%。

除下调个人住房公积金贷款利率外,央行还同时发布另两项政策,均涉及住房贷款。其中一项为下调首套和二套住房商业贷款首付比例,首套下调至不低于15%,二套则下调至不低于25%,均较此前下调了5个百分点;另一项则决定不再设置全国层面的首套房、二套房商业贷款利率政策下限。

“此次针对首付比例、房贷利率的调整体现了监管部门对于稳定房地产市场的决心。”中指研究院市场研究总监陈文静认为,政策调整后,首付比例、房贷利率均将处于历史低点,进一步降低居民购房门槛及成本,有望提振居民购房意愿,若核心城市加快跟进相关举措,有望对市场情绪产生更大的带动作用。

据人民网、第一财经、中国经营报

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