去化周期超60个月 越秀“新盘”并非“皇帝的女儿不愁嫁”

一向供应紧缺的越秀区区府板块，今年迎来了爆发年，多个全新盘扎堆入市。但尽管板块配套成熟，去化却未能跟上供应。截至11月底，越秀区政府板块去化周期超过60个月。业内人士分析指出，由于板块库存基本靠老城区的地缘客户在消化，购房者在天河、荔湾和海珠有很多选择，市场需求被分流，造就了越秀区的去化周期全市最长。

去化流速缓慢，区府板块库存需消化5年

今年作为楼市的“内卷元年”，即使是中心四区的越秀区，也不能幸免进入市场内卷。越秀区的区府板块今年一反常态，频频上新。城投东园公馆、公园前·君熙府、云瀚府、汉国置业·港汇台、万科·瑧樾府……多个项目主推改善户型，不少项目吹风价超过10万元/㎡。克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉记者，“越秀区库存主要集中在少数几个新盘上，其中库存排行前三的楼盘都在越秀区政府板块，包括8月刚拿到预售证的汉国置业·港汇台等，其余库存基本都是一些历史项目总量并不高。”

在扎堆推货的同时，从数据来看，去化速度则未如理想。克而瑞广佛数据显示，截至11月末，越秀区全区的可售库存是6.9万㎡，共671套，去化周期为44.5个月。其中，越秀区府板块的去化周期为60.8个月，按此计算，目前板块内的库存需要5年消化。肖文晓指出，去化周期长主要是因为流速非常缓慢，“比如10月和11月全区分别只成交了11套和12套，基本上都是靠老城区的地缘客户在消化。”

多个新盘产权缩水，有项目3个月只网签2套

越秀区府板块几个项目都集中在今年亮相，但不少项目仍在蓄客阶段，只有个别项目正式入市。有业内人士表示，“大家都在试探，谁先打出第一枪，看看越秀现在卖‘10万+’行不行得通。”记者查阅阳光家缘数据发现，今年8月已取得预售证的汉国置业·港汇台，共有141套房源取到预售资格，截至发稿时，开售3个月仅网签2套单位。

“越秀区最近几个新盘，都有一些历史遗留问题，部分项目是烂尾楼的再度盘活，产权有一定缩水”，房地产市场研究专家邓浩志告诉记者。记者了解到，港汇台实际上是由港资企业汉国置业开发的港汇华庭二期项目，距珠江仅约200米。项目拿地的时间是1997年，至今已经过去26年，意味着产权缩水了26年，而均价则为12万元/㎡。

而板块另一个项目云瀚府，同样是搁置近20年的烂尾楼重新盘活。项目建于2001年，原拟定于2002年5月竣工，但后来因缺乏相关资质而烂尾，直到2020年9月，地块才重新挂牌出让，被深圳海维以4.95亿元的底价拿下，折合楼面价31926元/㎡。公园前·君熙府则是之前的解放中路师古巷旧改项目，项目从1986年就已开始动迁，这意味着，从开发到现在已经有30余年，目前产权不足40年，吹风单价约10万元/㎡。而万科·瑧樾府则是万科2017年拿下的广信资产包项目，今年才真正解包，预计本月开放售楼部。

事实上，在过去十年，寸土寸金的越秀区只公开出让了两宗宅地。其中一宗是2020年3月以楼面价64576元/㎡成交的越秀南地块，即如今的东园公馆，目前仍是广州楼面地价至高的地块。项目主推92-178㎡的三房、四房，吹风价为12万-18万元/㎡。

一墙之隔未必是名校地段，购房前需谨慎了解

不少业内人士认为，老城区除了打情怀牌，购房者有一定的地缘情结之外，还有教育强区的加持。不过，目前板块内部分新盘的学区对口学校，在越秀区众多名校中，并未算出类拔萃，不是区内的第一梯队。例如公园前·君熙府周边为回民小学，汉国置业·港汇台周边为八旗二马路小学，万科·瑧樾府周边为中山三路小学；云瀚府周边为红火炬小学、永曜北小学；东园公馆周边为清水濠小学。

不少楼盘在销售时，往往会突出“名校就在旁边”的卖点，以更好打动购房者。但其实“近”并非入读名校的唯一原则，一些楼盘哪怕仅和名校一墙之隔，也不一定能被纳入该校招生范围。有业内人士提醒，越秀区教育局每年4月都会公布新的义务教育阶段学校的招生政策，招生地段并非一成不变，每年都可能有微调。对销售人员口中的学校宣传，需要认真查证，要以教育局和学校官方信息为准。

“板块后续供地非常有限，预计不会打价格战”

虽然“去库存”成为了房企的任务之一，越秀区府板块的去化周期又偏长，但有业内人士预计板块内将不会展开价格战。邓浩志认为，目前区府板块几个楼盘的体量都不算太大，“虽然表面上去化周期较长，但总体量不大，后续的供应量非常少，买少见少。由于项目总量均不大，对开发商资金回笼也没有太大帮助，所以稳价持销相信是大部分开发商的选择。”

其次，一些项目获地成本较高，也难以调价。邓浩志为个别项目算了一笔账，“例如东园公馆的楼面地价已达6.45万元/㎡，至今开发时间超过三年，即使按照每年3%的融资利息算，地价成本都升了10%，超过7万元/㎡，再加上建筑成本，估计项目盈亏平衡点接近10万元/㎡，成本压力较大，难以作出大幅打折。”

而中心四区内的去化竞争，有房产专家认为，未来将更为激烈。肖文晓指出，近年广州中心城区的土地供应不断增多，以核心四区为例，2018年的时候全年只成交了总建面1.98万㎡的涉宅用地，但是从2019年到2022年逐年增多，去年更是卖出了269.83万㎡的“天量”，今年前11个月也卖出了172.15万㎡。“因此越秀区虽然是广州供地最少的区域，却也过了‘皇帝的女儿不愁嫁’的时候，因为购房者在天河、荔湾和海珠有很多选择。”

肖文晓进一步分析称，“随着置业群体的改变，越秀作为老广州的代表，尽管行政中心和教育强区的优势仍在，但是在城市面貌和配套规划上与市场上的‘New Money’的需求契合度不算太高，因此还是不能光吃‘地段’的老本，在产品力上要跟得上，售价也要让客户群体能接受才行。”

■新快报记者 何璐诗