拓展多元化资产 公募REITs提质扩募助实体

转自：中国经营网

本报记者 顾梦轩 夏欣 广州 北京报道

首批4单公募REITs扩募又有新进展。5月19日，博时基金、中金基金、红土创新基金、华安基金等4家基金管理人，分别发布旗下公募REITs基金份额持有人大会表决结果暨决议生效的公告，以及扩募并新购入基础设施项目招募说明书等。

红土创新基金有关人士在接受《中国经营报》记者采访时表示，随着扩募及首发资产扩容等举措的落地，国内基础设施公募REITs体量将持续扩大，这将为更多优质基础设施资产进行资产证券化提供可能，并逐步缓解目前二级市场基础设施公募REITs“供不应求”的局面。同时，扩募的落地将加快形成投融资“投-管-退”的资产良性循环，赋予产品不断成长的生命力，也将进一步完善国内基础设施公募REITs市场制度建设，助力市场高质量发展。

定向扩募

根据公告，4家公司基金持有人大会详细披露了扩募方案，包括扩募发售方式、发售对象及配售安排、发售价格和定价方式、募集资金用途等情况。

具体来看，博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大REIT本次扩募均为向特定对象发售（定向扩募）。

对于投资者较关心的扩募发售价格，4家基金管理人公告显示，本次定向扩募发售价格将通过竞价方式确定，应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。

博时蛇口产园REIT基金经理刘玄指出，通过积极参与基础设施公募REITs的第一批扩募，无论是对公司的业务发展还是对行业的市场建设，均能展现显著的社会影响，起到积极的示范作用：一是扩大基金规模，拓展多元化资产管理布局。本次扩募后，博时蛇口产园REIT管理规模将有所提升，而且还打通了基础设施公募REITs的扩募通道，后续招商蛇口持有的园区资产有望陆续装入。与此同时，基金的资产和储备规模也进一步得到提升，并将进一步拓展多元化资产管理的布局。

二是优化资产组合，提升产业园细分赛道的竞争力。本次扩募后，博时蛇口产园REIT将实现资产组合的初步多元化，将进一步增强公司在产业园这一基础设施公募REITs细分赛道上的竞争优势和运管能力。

三是落实政策要求，推动基础设施公募REITs健康发展。本次扩募，是落实相关政策要求的具体举措，有助于进一步盘活基金发起人（原始权益人）存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资，为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出贡献。

四是助力市场建设，完善基础设施公募REITs运行机制。首批基础设施公募REITs扩募草案的出炉以及后续扩募工作的有序推动，将有助于进一步完善基础设施公募REITs的市场制度建设，完善扩募机制、规范和引导公募REITs存续期间新购入基础设施项目及相关决策、信息披露等事项的业务规则。对提升市场规模、优化公募REITs产品投资组合等具有重要促进作用，是公募REITs市场逐渐迈向成熟的又一个里程碑。

资产类型丰富

谈及公募REITs3年发展历程，红土创新基金有关人士指出，REITs已作为连接基础设施和资本市场的创新工具，是推动金融服务实体经济高质量发展的重要载体。从目前试点3年以来情况看，我国REITs市场取得了较好成绩，资产类型不断丰富，发行规模持续增加，投资者踊跃参与，为基础设施投融资创新和资本市场发展作出了重要贡献。目前REITs市场的不断发展壮大，对REITs这项创新金融工具的法律地位、治理结构、配套政策体系等提出了更高要求。加快推动REITs立法，对提升我国REITs市场的可持续发展能力具有重要意义。

“我国公募REITs市场未来可能会出现更多有益的变化和创新，有待政策、市场、监管等多方面协同推进”，华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆指出，公募REITs治理机制可进一步完善，简化多层架构，提升基金运营管理和决策效率；进一步完善询价定价机制，推动长期价值投资理念，保障投资者利益；通过基金管理人和运营管理机构激励机制设计，加强管理人与投资人利益一致化；推动全国社保基金、养老金、企业年金、职业年金等配置型长线机构投资者参与公募REITs投资，优化配套支持政策，为公募REITs市场提供中长期资金支持。

不过，由于“我国公募REITs市场处于发展初期，市场关注度较高，相关制度安排还有待市场进一步检验，叠加外部环境等各种因素影响，可能受到局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期因素的影响导致价格波动等情况。”刘玄表示，未来随着公募REITs市场不断发展壮大、配套制度的不断完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的发展，上述市场发展的短期因素将有望得到改善。

避免追涨杀跌

投资公募REITs还可能面临多重风险，如基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险以及税收等政策调整风险等。

投资者该如何规避风险，理性投资？红土创新基金指出，第一，从产品流动性来看，在经历上市初的波动之后，REITs产品换手率持续平稳。但部分炒作资金进出，在现有换手率较低的情况下，可能引发公募REITs产品在场内净值表现大开大合。特别是上市初期市场波动较大，投资者在二级市场配置时需要充分研判。

第二，从产品收益来源来看，公募REITs产品具有长期可靠且具有增长性的分红收入，还可以通过本身二级市场价值的上涨盈利。公募REITs作为长期资产配置，其内在价值不会有很大的波动，但作为场内交易的产品，短期也会对二级市场存在波动的情况，对公众投资者而言，需确保自身投资目标与产品风险属性相匹配，以满足投资期望。

第三，从产品底层资产经营情况来看，在选择REITs产品时，投资者应关注不同产品底层现金流收入变化情况，收入的稳定性、细分市场变化、整体利率情况、不动产市场价格波动等，并综合具体资产属性、二级市场价格、现金分派率等，对REITs产品价值进行判断。

第四，投资者应正确理解“强制分红”概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品，并在产品公告中披露了未来现金分派率，并非保底收益率，是基金发行阶段对应发行评估值的预测值。公募REITs项目是权益性的产品，未设置收益率补足机制。未来基础设施基金将以90%以上经审计合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。具体实际分配金额，项目公司会考虑持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。

此外，莫一帆表示，投资者参与REITs投资还要警惕以下风险：首先，底层资产运营风险。公募REITs投资集中度高，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券（ABS）并最终投资于基础设施项目，因此公募REITs收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况。基础设施项目可能受经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于预测数据，存在基金收益率不达预期的风险。基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动，也将影响基金收益分配水平的稳定。

其次，二级价格变动风险。公募REITs在证券交易所上市交易，二级市场的价格波动将直接影响投资者的投资收益。

莫一帆强调，个人投资者参与公募REITs投资需仔细研究REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，结合隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资者自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。整体来说，建议投资者理性投资，避免追涨杀跌。如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。

陕西证监局提醒，公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强，分派率良好，二级市场价格较发行价格上涨存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。