物企“掘金”城市服务赛道

本报记者 陈婷 王金龙 深圳报道

日前，保利物业（6049.HK）发布消息称，中标深圳龙华区民治街道“城市管家”项目（以下简称“民治项目”），成交金额为1.17亿元/年。

根据克而瑞CPIC数据库监测，今年6月，保利物业共中标4个城市服务项目，合计金额约8.57亿元，排名第二，仅次于碧桂园服务（6098.HK）。而据不完全统计，6月份，物企拓展城市服务项目共57个，其中广州、深圳项目合计11个，占比近两成。

事实上，自深圳多个街道引入“物业城市”模式，以及2021年底广州开始推行“全域服务”治理以来，城市服务项目陆续入市，成为物业服务赛道的“蓝海”，企业布局加速。

根据年报，2021年，华润万象生活（1209.HK）共获取50个城市空间服务项目，其城市公共板块在管面积较2020年增长314.5%；碧桂园服务的城市服务收入同比增长412.3%，占总收入比重为15.7%。尚处递表阶段的万物云，截至2021年末，其城市空间整合服务项目合计47个。

近日，华润万象生活方面在接受《中国经营报》记者采访时表示，公司今年将结合自身的产品打造，树立标杆项目，进而形成城市空间的核心竞争能力，发力长三角、大湾区以及成渝经济圈。

中国房地产数据研究院院长陈晟则对记者表示，在城市精细化管理的背景下，物企需要充分理解To G端（面向政府或相关事业单位）的城市服务特殊要求，如贯彻绿色生态、可持续发展等理念，同时利用智能化、数据化等手段赋能，提高盈利水平。

上升至战略层面

7月5日，保利物业发布消息称，公司联合深圳市合隆智慧城市服务有限公司中标民治项目，服务期限为7年，标的总额约8.26亿元。服务范围包括民治街道民强、民乐等6个社区辖区内的垃圾清运和清扫保洁（含城市家具保洁）、绿化管养、市政公厕管养等。

保利物业表示，深圳于2019年开始试点“物业城市”，与公司“全域服务”模式相近，“政府将分散的环卫、绿化等服务内容进行整合，统一由‘城市管家’提供服务，让专业的市场主体充分发挥其专业才能和资源优势，提供高品质、高效率的公共服务。”

同样在深圳，日前，华润万象生活物业深圳中心连落四子，进驻罗湖区南湖街道“物管城市”服务项目、罗湖区笋岗街道“物管城市”服务项目等；万物云中标南山区沙河街道办事处物业城市服务采购项目（一年），成交金额0.51亿元/年，内容为环卫保洁服务。

物企接连中标背后，是深圳对城市服务业务发展的不断深化和推动。事实上，自2013年以来，关于支持城市服务业务发展的政策陆续出台，城市服务从市场化向精细化、城市治理现代化阶段不断深化，业务范畴日渐丰富。其中，深圳、广州对政策的深化和落地走在前列。

根据克而瑞数据，2019年12月，深圳推出首个“城市管家”政府采购试点项目，截至目前，全市74个街道近30%完成环卫服务向“城市管家”模式的转换。据不完全统计，截至今年6月，深圳已先后开标31个“城市管家”类政府采购项目，项目年化金额近17亿元，其中街道级项目27个，占比近9成。

2021年底，广州印发《关于开展镇街全域服务治理试点工作方案》，推动城市治理体系和治理能力现代化，探路超大城市镇街全域服务治理模式，今年以来在全市18个镇街进行试点。

在城市精细化管理的背景下，城市服务的市场空间加速释放，叠加物管行业向专业化、差异化发展，对于身处其中的企业而言，其服务场景从住宅延伸至商业、产业园、城市，衍生出各细分业态的龙头，推动技术壁垒和服务优势的形成。

保利物业表示，城市服务是其“十四五”发展的重心。而在其看来，发展环卫产业是物业公司深耕城市服务主业不可或缺的一环，拓宽做精环卫服务将是支撑公司城市服务战略的重要业务工具。

对于城市服务业务，碧桂园服务则在2021年成立城市服务集团，实行公司化运作，统筹产品开发、合伙人发展等运营管理，进一步扩宽业务空间。公司在2021年年报中表示，未来将聚焦城市服务五大核心赛道——市政、空间运营、产业园区、校园、医院，加强生态圈、数字化及渠道建设。

根据年报，华润万象生活的战略定位为“城市品质生活服务平台”，2021年，其发布“万象服务”品牌，其城市空间运营服务的范畴包括社区生活空间、办公产业空间、城市公共空间三大类，涉及12 种核心场景。其中，城市公共空间包含市政管道、交通枢纽、文体场馆、公共水域绿地等。

而对于万物云，万科董事会主席郁亮曾表示，“要等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市。”招股书显示，万物云的业务版图主要分为三大板块，即社区空间居住消费服务（住宅物业管理与社区相关增值服务）、商企和城市空间综合服务（商业物业管理及城市服务）、A loT及BPaaS解决方案服务。

毛利率水平较低

伴随市场空间打开，以及将业务定位上升至战略层面的高度后，物企对城市服务的布局加速。克而瑞数据显示，今年6月，TOP20物企拓展城市服务项目总金额达46.5亿元，其中碧桂园服务、保利物业等4家中标金额超过亿元，物企参与公开市场的环卫项目招投标动作活跃。

如今年以来，碧桂园服务旗下两家环卫公司频繁参与公开市场招标，斩获多个亿级标的。6月份，公司中标浙江嘉兴环卫一体化特许经营项目，服务期限20年，累计金额超过20亿元。

在头部企业迅速抢占市场的同时，物企也成为城市服务业务的主力承接商。根据克而瑞数据，以深圳为例，截至目前，深圳已开标的31个“城市管家”项目中，有77%的中标企业为物企，23%为环卫企业。

根据年报，2021年，保利物业合计新签约公共服务项目单年合同金额为9.5亿元，其中城镇景区等三大核心业态占比超过60%，重点项目包括广州塔景区综合提升项目、嘉兴市南湖街道公共服务等。截至2021年末，公司来自公共及其他物业的收入约为14.62亿元。

2021年，华润万象生活获取的城市空间项目年化合同金额为2.93亿元，城市公共空间在管面积增长至2930万平方米，城市公共空间面积的占比从2020年的12.6%增至18.9%；碧桂园服务的城市服务收入从2020年的8.84亿元增长至2021年的45.29亿元。

值得注意的是，相较于传统物业管理和商业管理的盈利水平，城市服务在业内被称为“增量不增收”的业务。

在2021年年报中，碧桂园服务表示，公司年内的整体毛利率同比下降3.3个百分点至约30.7%，主要原因包括“低毛利率的城市服务比重上升所致。”而该项业务在报告期的毛利率则同比下降14.9个百分点至17.6%，主要由于2020年新拓展的毛利率较低业务在该年度实现了并表，且相关收入比重增大等。报告期内，公司的城市服务主要包括道路清洁服务、垃圾收集服务及垃圾处理服务。

截至2021年，保利物业的公共及其他物业在管面积占比为51.6%，但收入占比为21.9%。同期，其住宅在管面积占比为45%，收入占比为63.5%；商业写字楼在管面积占比为3.4%，收入占比为14.6%。

招股书显示，2019年至2021年，万物云整体毛利率约为17.7%、18.5%、17%。具体来看，商企和城市空间综合服务的毛利率在对应期内分别为20.5%、17.2%、15.9%。

不过，中物研协发布的《2021城市服务物业管理发展报告》（以下简称“报告”）指出，现阶段，城市服务的业务模式仍未成形，物管行业仍处于对城市服务领域的探索阶段，“城市服务作为新兴赛道，尚未出现行业寡头，巨大的市场空间对所有物业服务企业开放。”

华润万象生活方面也对记者表示，城市空间服务业务对物企的面积贡献大于收入贡献是阶段性的行业现状。其将通过有质量的规模增长，抓住行业机遇，加大拓展力度，做好投后整合。同时夯实服务力、提升经营效率，强化“万象服务”品牌，持续推动“城市空间运营服务商”转型。

而对于物企开拓城市服务的路径，上述报告认为，一方面可开拓新的业务线条，为政府解决治理难题；另一方面，继续发挥平台属性，做好“城市管家”，提升城市治理的效率，“物企想要率先在城市服务占有一席之地，需要打破原有业务范围，积极尝试探索，从社区走进更广阔的城市空间。”