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穿过风暴
年度报道
你是一船之长，世界没有比这更美妙的景象。
商业地产的“小往大来”需要前瞻性视野，抓住市场力量消长的契机，坚定不移地把握结构性趋势。
编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。
在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。
同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。
观点网11月20日，世邦魏理仕在上海西岸漩心艺术中心举行一年一度的CBRE论坛。
此次论坛主题为“大来”，出自《易经》泰卦，指阴暗面逐渐消退，光明面逐渐增长。
观点新媒体在世邦魏理仕中国区总裁李凌发表2024年度演讲后对其进行了一次采访，谈一谈他对当今以及未来经济形势的看法。
在年度演讲中，李凌提到，国际地缘和贸易环境持续动荡，以及特朗普再次上台使得外部环境不确定性增加，再加上国内弱于预期的内需和经济增长，似乎当下的情况仍然不乐观，但不同因素、各种力量的相互交缠、消长、转化，才是市场的常态和运行规律。
李凌认为，面对复杂市场应保持信念和准备,长期来看,中国消费升级和经济增长为商业地产带来潜力。拨开当前不确定性的重重迷雾，我们仍可看到阴暗面逐渐消逝、光明面逐渐增长的发展规律。在演讲中，他用丘吉尔的故事告诉观众：“运气只会加持那些信念坚定也有充分准备的人。只有他们，才会真正被幸运拥抱。”
当下，“大来”之势已然显现。在李凌看来，政策的变化历来是市场力量消长的风向标。自9月下旬开始，国家出台了集合财政、货币和房地产一揽子措施的经济刺激方案，至前不久人大常委会刚刚批准了10万亿化债计划，上层持续释放积极信号。
李凌认为，这是化解地方政府隐性债务和相关房地产债务的重要措施，着眼的是经济中的结构性隐患，是中长期能让中国经济轻装上阵、实现高质量增长的前提。
从各商业地产类别来看，在过去的两年间，零售物业从无人问津，翻红为交易最活跃的资产类别。疫情结束后，线下消费场景重启，带动零售物业需求的快速回暖。世邦魏理仕研究部数据显示，今年前三季度，全国18个主要城市的优质零售物业净吸纳量达到430万平方米，比疫情前5年的同期水平高出了20%以上。
与零售行业在疫情之后所经历的复苏不同，仓储物流市场近两年经历了回调。当由于疫情爆发所推动的投资热潮逐步退去，叠加高标仓储供应高峰的到来，市场无形的手开始对资产价格进行修正。
李凌对观点新媒体表示：“不过大部分城市的高标仓储新增供应高峰已经或者即将过去，未来两年，随着空置面积不断去化，供需天平将逐渐恢复平衡。这个期间，也是市场存在最好交易机会的微妙时段。”
租金下滑的不仅有仓储市场，还有长租公寓。而目前，长租公寓经历的波动主要是保租房集中交付对市场格局的冲击。据世邦魏理仕的数据调查，虽然国内一些城市和项目的租金短期内出现了下滑，但主要城市整体出租率仍然稳定在90%以上，充分显示了住房租赁市场稳固的需求基础。
“在欧美市场上，过去十年租赁住宅在大宗物业投资交易额的占比甚至超过了20%。在国内，机构投资者在长租公寓的配置还处于起步阶段，未来结构性提升空间还很大。”李凌从过往的经验中，敏锐地察觉到国内租赁住宅的潜力。
经济低迷情况下，办公楼作为典型的顺周期资产自然是首当其冲，也因此被许多投资者谨慎关注。但在今年大宗交易当中，写字楼仍然占了很大比重，世邦魏理仕今年也完成了多单办公物业交易。
“既有对当前市场供需失衡的顾虑，也来自对办公楼资产穿越周期的长期表现的未知。”李凌直言。但当放远眼光，李凌认为办公楼投资或许正在进入一个新的阶段，关注核心城市的高品质项目、关注租金收入的稳定性才是穿越周期的保障。
当下的商业地产市场仍然是年轻、有活力的行业。李凌认为其虽不像AI、航天那样前沿，但也绝非“夕阳”产业。行业跟随时代发展的锐意创新，以及长远来看人的活动对于空间的需求，将支撑商业地产行业行稳，致远。
“在未来的相当长的时间内，在中国这样的大经济体中，任何人的活动，都需要物理空间。商业地产、产业地产在中国仍然有很大的发展与提升。它是一个稳健和不断增长的行业”，李凌如是总结。
以下为世邦魏理仕中国区总裁李凌先生的采访实录（部分）：
现场提问：您怎么看待今年国内推出的一些货币和财政政策，特别是关于地产方面的，您认为目前的政策环境对商业地产市场会有什么影响？
李凌：政策变化历来是市场力量消长的风向标。9月下旬，国家推出经济刺激方案，释放积极信号。人大常委会批准10万亿化债计划，着眼于结构性隐患，助力中长期高质量增长。
我觉得这次政策出台，是从长期角度改善预期，化解风险，并构建一个更好、更健康、更有序的生态环境。这是最重要的。这就像是打了一针维生素组合的营养针，它不是止痛针，不能立即在表面上解决问题。但它对长期的利好是更有效的。
商业地产相关政策在7月就陆续出台，公募REIT新规扩展底层资产类型，包括市场化租赁住房和养老设施等。二十届三中全会进一步深化改革，设定2029年以前完成多项改革措施，为商业地产存量用地和项目改造提供投资机会。
此外，国内外利率环境变化也对市场影响深远。美联储下调利率，预示全球资金流动性和风险资产价格上升，进一步打开中国央行利率下调空间。
现场提问：当前在商业投资领域，您看好哪些领域的投资机会？
李凌：在商业地产的领域里，供应和需求的消长是推动市场周期运行的核心力量，商业地产投资的波动和风险隐藏其中，但机遇和魅力也同样根植于此。
最近两年，零售物业从无人问津到成为交易活跃度首位，反映疫情后线下消费回暖。尽管有消费降级现象，但从中长期的视角来看，随着中国经济的持续增长、收入水平的不断提高和社会保障体系的逐步完善，我相信消费者对于高品质商品和服务的需求仍然具有非常大的增长潜力，而城镇化将推动更多的消费力向大城市群集聚。
对于高标准仓库，仓储物流市场经历从高峰到低谷的转变，供应高峰和资产价格修正是主要原因。未来两年，随着空置面积减少，供需天平将逐渐恢复平衡，这段时间是市场交易的好时机。
与美国相比，中国的高标仓大概只有美国今天高标仓体量的30%。基于中国庞大的人口基数、GDP和经济活动体量，我们对国内高标仓的未来前景是坚定看好的。
长租公寓市场尽管出现波动，但需求基础稳固。我们研究部在上海进行的租房调查显示，消费者倾向于租赁由专业机构管理的公寓，租房预算也稳中有升。未来，机构投资者在长租公寓上的配置空间很大，公募REIT将吸引更多资本参与。
办公楼市场在当前经济表现疲弱、租赁需求低迷时，投资者谨慎看待资产价格和入场时机。但长期来看，办公楼资产具有稳定回报潜力。中国办公楼投资或许正在进入一个新的阶段，关注核心城市的高品质项目、关注租金收入的稳定性才是穿越周期的保障。
近年来，中国商业地产投资逐渐从负杠杆转向正杠杆，这让核心型投资首次具备了必要条件。目前，一线城市甲级办公楼的平均资本化率与十年期国债收益率的利差已经扩大到300个基点以上的历史最高水平。在此基础上，2025年预计我们央行还会有1-2次的降息，投资核心办公资产的风险回报将变得更具吸引力。
商业地产的“小往大来”需要前瞻性视野，抓住市场力量消长的契机，坚定不移地把握结构性趋势。我们不但要看见光芒，更要有快速抵达的专业和能力。
现场提问：今年开业的各种非标商业项目，正在以一种不断创新的形式丰富商业地产的内涵，对此您怎么看？
李凌：对于商业地产，创新，意味着无限的可能。市场越大，参与者越多，就越有可能出现一些优秀的内容和产品。
有些人认为这会颠覆现有市场，比如最近讨论很多的消费降级、平替，把本来高利润的方式用平替取代不是好事，但我觉得最后会找到一个新的平衡。
我们曾以为从百货商店到购物中心的业态组合已经将零售创新发挥到了极致，然而现在发现仍有新的玩法不断涌现。
商业地产行业中，很多从业者锲而不舍，一直在努力创新，紧跟时代潮流，尤其是现在这一代年轻人的消费需求更加多元化和个性化。他们追求新颖和独特，所以从业者要不断想办法，创新出更多新的业态和项目。
我认为，这种创新还会不断地迭代和变化。创新是永无止境的。各种新颖的商业形态层出不穷，通过不同内容的拼凑与创新，可以产生不同的排列组合。只有生态越来越丰富，才会有越来越多更优秀的内容和产品涌现出来。
现场提问：对当下地产行业的发展前景，您是如何看待的？
李凌：在过去的经济周期中，我们已经明确地从增量市场转为存量市场，虽然房地产已经不是所谓的朝阳产业，但是看全球主要的经济体，房地产仍然是GDP重要贡献和组成部分。
虽然中国经过这么多年的发展，建造了大量的房屋，但在高标准、高品质产品方面还有很大的提升空间。
未来相当长的时间内，任何人的活动都需要物理空间。我觉得在未来几十年里，商业地产、产业地产在中国仍然有很大的发展与提升空间，并且会创造很多就业机会。它是一个稳健和不断增长的行业，其中的各个赛道都蕴藏机遇。
（转自：观点）
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