市场挑战升级 | 2024年9月商业地产零售业态发展报告

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摘要：当下，项目调改和品牌升级在项目运营中愈发重要，部分样本项目凭借转型升级实现业绩增长。（报告期：2024.08.27-2024.09.24）

观点指数 样本企业营收增速分化，出租率承压 变化的市场给商业地产带来了新的挑战，上半年样本企业营收分化，收入实现大幅增长的企业并不多。与此同时，消费动力不足也让商业项目维持出租率的难度增大。

项目调改升级持续，销售额、租金增长难题仍存 当下，项目调改和品牌升级在项目运营中愈发重要，部分样本项目凭借转型升级实现业绩增长。然而，这并不意味着项目可以安枕无忧，未来销售额、租金的增长难度依然不小。

消费市场挑战升级，多品类业绩表现不佳 消费品牌层面，与零售商业项目关联密切的餐饮、零售等业态品牌增长不易，市场环境和消费者需求的转变，让品牌革新更为迫切，创新求存成为当下的首要任务。

样本企业营收增速分化，出租率承压

不同于奢侈品消费的疲软，大众消费市场上半年依旧呈现出活力，大部分定位大众的项目运营商实现了营收的增长，但企业间的增速表现分化。

数据来源：企业财报，观点指数整理

备注：华润万象生活、宝龙商业、合景悠活、中骏商管收入为管理零售物业组合带来的轻资产收入（包括运营、管理、分租收入等）；其余企业均为零售物业组合带来的收入（除租金外、部分企业包含管理费收入等）

观点指数以17家样本企业作为研究对象，观察商业地产上半年的新变化。可以看到，商管上市企业中，华润万象生活增速最为明显， 2024上半年实现购物中心业务收入18.90亿元，同比增长34.1%，占整体收入的比例也升至23.7%。

重奢商场方面，目前华润万象生活的在管数量为13家，其中仅有兰州万象城为外拓输出经营。2024上半年，华润在管的13家重奢购物中心的整体零售额同比增长9.6%，与此同时，部分商场如济南万象城还计划提档升级为高端项目，相信未来高端商业影响力将有所增强。

自持为主的企业中，龙湖凭借旗下天街系列同样实现零售商业收入的增长，观点指数认为，主要与天街的规模优势、稳定运营及积极调改等因素相关。

截至2024年6月底，已开业91座商场的整体出租率为96%，日均客流同比增长16%，合作品牌超6800家，战略品牌数超400家，商场保持稳定经营。

港资方面，样本企业租金收入出现小幅下滑，恒隆、九龙仓等均录得个位数下降，主要是国内高端消费表现不如预期，导致项目销售额下滑，租金收入也不如预期，如恒隆上海以外的购物商场（包括高端和次高端购物商场）租户销售额下降4%。

在收入面临挑战之际，项目出租率的维持也不容易。17家样本企业中，8家企业对旗下在管项目的出租率进行了详细披露。从最新数据来看，出租率均在90%以上，大部分企业同比有小幅上升，但也有个别企业出现小幅下滑。

数据来源：企业财报，观点指数整理

稳定的出租率，保障了企业在市场不确定性上升的情况下，可以维持相对稳定的租金增长，或者不至于出现大幅下跌。

但在市场环境充满挑战的当下，出租率的维持难度也在增长。当前，不少知名零售品牌以提升单店业绩为主要目标，对租金成本进行严格管控，项目面临租金下滑、空置率上升等较多问题。

目前，不少商业项目采取调改升级的方式保持竞争力。如三里屯太古里持续进行品牌焕新升级，引入lululemon亚洲最大门店、ANTA SNEAKERVERSE安踏作品集全国首家白标店、喜茶·茶坊黑金店全国首店等超级旗舰店，期内租用率升至99%，较去年同期上升5个百分点。

项目调改升级持续，销售额、租金增长难题仍存

观点指数以10个位于核心商业城市的标杆项目作为样本，观察以购物中心为代表的零售商业项目在招商上的变化。

目前，无论定位高端或是中端的项目，均以零售和餐饮业态为主导，在此之外基于目标客群和市场需求进行适当调整。

数据来源：项目官微官网、公开资料，观点指数整理

零售业态方面，快时尚品牌的热度明显下滑，一些运动服饰类品牌成为趋势。8月，专注于功能性户外领域，尤以滑雪服等专业装备著称的国外品牌Goldwin将目光聚焦西南，于成都太古里开出全新门店。

餐饮业态方面，餐饮空间打造成为不少项目调改的重要方向，如深圳领展中心城将原有的超市业态改造成 “食加空间Foodie+”，较大程度改善了项目客流和销售。从披露数据来，改造后B1层销售同比大幅提升超3倍。

部分样本企业也披露了具体的项目运营数据，港资企业方面，受销售额下滑影响，大部分项目录得租金同比下降，并未录得过多增长。

数据来源：企业财报，观点指数整理

业绩不如预期的原因，与市场影响有较大关联。2024上半年，内地奢侈品消费市道转弱，外游购买奢侈品的旅客人数上升，造成高端商场销售额和收入下滑。

值得注意的是，最为影响高端项目销售额的并非是对奢侈品消费的降级，而是顾客到访次数或购买量的减少。

高端商业的代表企业恒隆、九仓旗下大部分内地零售项目的整体出租率维持在高位水平，并计划通过持续优化租户组合、资产优化等手段，为项目业绩增长注入动力。

以上海恒隆广场为例，该项目三层在保持原来高奢矩阵的同时，也引入了一些新品牌，如日本知名设计师品牌 Sacai、IPPON MADE BY ONITSUKA TIGER内地首店、设计师品牌Isabel Marant、美国潮流设计师品牌alexanderwang等，让三楼成为聚集时尚珠宝、奢品包袋、小众香氛等业态的空间。

此外，HORIGUCHI COFFEE堀口咖啡、酒饮品牌PMG等新品牌也在三楼相继开业，构成餐饮部分，提升业态的丰富度。

中端商业方面，龙湖旗下天街是代表之一。具体来看，收入前十的项目租金占总收入的34%，其中租金收入表现较好的是北京长楹天街和重庆北城天街。

数据来源：企业财报，观点指数整理

两者均属于龙湖旗下运营时间较长的成熟项目，体量大且所处区位的商业条件较好，业态组合也更为丰富。

消费市场挑战升级，多品类业绩表现不佳

商场中的多元品牌组合，给消费者带来了丰富的购物体验。消费品牌方面，期内观点指数重点关注餐饮、服饰、商超会员店、美妆、奢侈品、电影院线、文创书店等。

餐饮品牌上，一方面，茶饮继续扩张出海，但部分市场表现不佳的品牌面临闭店困境。8月下旬，奈雪的茶泰国旗舰店开业，位于亚洲顶级商场Central World。开业3天营收近100万泰铢，单日销售近35万泰铢，创下海外门店单日销售额新高。

与此同时，书亦烧仙草被曝出大规模闭店，甚至不少加盟商的二手设备出现滞销。书亦烧仙草回应称，闭店是基于新的市场形势，优化门店及业务调整的考虑，从多开店转向开好店，聚焦下沉市场，聚焦产品结构调整和单店模型优化。

另一方面，不少上市餐饮品牌秉承门店审慎发展策略。海底捞、九毛九等为了确保整体餐厅经营效果良好，上半年维持谨慎扩张的原则。

九毛九后续集中资源在太二酸菜鱼和怂火锅厂的同时，也会降低对门店数量的要求。太二全年开店目标，由原本计划的80至100间降低至80间，怂火锅全年开店目标由35至40间下调至25间。

服饰方面，以优衣库为代表的快时尚品牌，在线下开店上步伐放慢，更加注重门店质量。今年优衣库先后关闭临沂、济宁、柳州、湖州、泉州、株洲、绍兴、福州、济南等多地门店，其中大部分门店位于下沉市场。

另一方面，这类品牌持续加码线上，深度布局淘宝和抖音等线上平台，在产品上持续通过IP联名吸引消费者。

运动服饰上，期内则出现部分品牌业绩掉队的情况。不同于安踏、361度等品牌的业绩和利润双增长，李宁上半年增收不增利。

业绩数据显示，上半年李宁实现143.45亿元的营收，同比微增2.3%；归母净利润为19.52亿元，同比下滑7.97%。与之相比，同期安踏的营收为337.35亿元，增长13.8%；归母净利润为77.21亿元，同比增长62.6%。

商超会员店方面，传统商超调改初见成效，其中永辉超市的表现较为突出。据其对外透露的消息，首批学习胖东来自主调改店将在10个城市率先启动，合肥、杭州、福州、成都、北京等多家门店调改工作已经启动。

以目前的进展，胖东来调改永辉超市的增量会集中在8月与9月。观点指数预计，相比去年同期，三季度报或有明显的好转。

传统商超寻路求存的同时，会员店持续火热。沃尔玛8月份发布的最新财报显示，沃尔玛中国第二财季净销售额46亿美元，同比增长达17.7%，连续两年保持高增长势头，山姆贡献良多。

其中，线上消费的增长十分明显。2024年上半年，山姆中国线上销售的同比增幅达到29%，占总销售的比重在50%左右。

在业绩表现优异的同时，山姆在内地还在持续开店，预计今年将开出6家新店。与此同时，山姆的主要竞争对手开市客今年截止目前仅开出2家门店，在国内市场的影响力略逊于山姆。

美妆方面，头部集团面临增速下滑、品牌老化等困境。2024上半年，国际美妆集团化妆品业务增速普遍放缓，进入了个位数增长的时代。

雅诗兰黛2024财年的净销售额达156.09亿美元，同比下滑2%；LVMH化妆品业务的销售额增速较去年下滑了10个百分点，幅度较大。

部分高端品牌产品老化、创新不足的问题也日益凸显。如雅诗兰黛旗下经典的小棕瓶自1982年以来仅更新了6次。

奢侈品方面，多家奢侈品集团的上半年业绩分化。LVMH集团营收和净利润双下滑、开云集团净利润腰斩，仅爱马仕保持增长，Prada集团靠Miu Miu带动实现了逆势增长。

数据来源：企业财报，观点指数整理

业绩分化背后，是集团的主力品牌表现不佳。虽然LVMH集团未披露各品牌营收的贡献，但旗下两大主力LV和Dior所在的时装皮具部门营收同比下降2%、经营性业务利润同比下降6%，占开云近半营收的GUCCI，收入同比大幅下降20%。

反观实现增长的爱马仕，最为重要的皮具和马具部门上半年营收同比增长15.7%，继续保持稳定增长。

电影院线方面，市场挑战升级。今年上半年，万达电影、横店影视、金逸影视、以终端院线为主要业务的影视公司，几乎都是营收和净利润双降。

以万达电影为例，上半年国内影院实现票房31.3亿元（不含服务费），同比下降14.5%，观影人次0.75亿元，同比下降14.3%。此外暑期档已经落下帷幕，但市场票房不如预期，这也意味着大部分电影院线企业三季度的业绩或难有惊喜。

文创书店方面，近日多传来闭店消息。曾被誉为“中国最美书店”之一的西安茑屋书店于近日发布了停业通知，称由于经营战略调整，书店将于10月8日停业。

观点指数认为，这类文创书店的共同特征是复合业态，包括但不限于“书店+咖啡/简餐”、“书店+文创”、“书店+办公”等。但回归到书店业务本身，多元业态虽然让其有更多营收方式，但不同类型的成本同样会增加，长期难以维续。

（转自：观点）

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