观点直击｜新希望服务延续组合策略

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“上半年走得既平顺又艰难，但实际结果也呈现出我认为比较妥帖的状态。”

在物业服务企业扎堆发布中期业绩报告的时节里，一家物企的外拓情况与发展策略如何，成为这一轮物管服务赛道的焦点。

日前，新希望(9.670, 0.09, 0.94%)服务发布的2024年中期业绩报告显示，期内录得收入约7.09亿元，较去年同期增长18.2%；毛利率为32.8%，比去年同期减少4.9个百分点；实现股东应占净利1.18亿元，同比增长7.9%。

相比其他体量更大的物企，新希望服务在收入方面实现的虽是小增长，但对于其自身而言则是“大跨一步”。

8月27日，新希望服务在中报发出的次日召开中期业绩会，出席会议的管理层包括新希望服务非执行董事李巍、执行董事刘栩、执行董事兼首席执行官陈静、首席财务官陈江和董事会秘书李红佳。

执行董事兼首席执行官陈静在发言伊始就表示：“上半年走得既平顺又艰难，但实际结果也呈现出我认为比较妥帖的状态。”

01

组合策略延续

在全年3亿元的目标签约金额牵引下，新希望服务已于上半年实现3.53亿元的签约合同总额，同比增长227%，业务包括物业管理、商业运营和团餐零售等。其中，物业管理外拓物业费单价为2.05元/平米/月，较去年提升20%。

陈静在业绩会上指出，签约规模的增长主要得益于新希望服务积木式的民生服务组合，“物业+”的组合模式在市场端的获取能力逐渐显现。

据介绍，在3.53亿元的签约合同金额中，“物业+商业”模式带来1.2亿元合同金额，“物业+团餐”模式带来近3000万元合同金额，“物业+生活”和“物业+工程”模式则分别带来约490万元和1900万元合同金额。

此外，在新希望服务看来，组合策略也进一步推进存量项目的价值挖掘。以非业主增值服务板块的中鼎国际项目为例，2021–2023年纯物业收入下复合增长率为5.16%，“物业+商业+团餐”下的收入复合增长率为17.5%。

不过，新希望服务不仅做物业服务的外拓，也做与交易方的新拓。

作为民生属性较强的新希望集团成员，在报告期内，新希望服务与关联方新希望集团的连接进一步加深。据悉，二者的非地产关联交易收入为3421.4万元，较去年提升76%。其中，与新希望集团的集采供应链收入为1988.6万元，较去年同期提升275.7%。

与众多物企欲割舍与母公司关联而谋求独立成长的状况不同，新希望服务选择与新希望集团“贴得更紧密”。

在业绩会的问答环节，管理层进一步说明了与母公司的关系：“新希望集团拥有成熟的产业体系，促使了新希望服务将产业内的产品与终端客户进行链接，同时集团完备的供应链也成为新希望服务差异化的竞争力，帮助其更快地拓展规模、提高客户满意度。”

如在生活服务收入方面，期内实现收入1.70亿元，占总收入24.1%，较2023年同期增长26.1%。报告指出，驱动这一收入增长比较重要的板块即B端服务体系，其中的企业零售、团餐和集采服务离不开新希望集团在产品运送以及“最后1公里”交付的优势。

且为了更好地延续组合策略，新希望服务也表示将进一步深度连接新希望集团，探索与新希望六和股分有限公司、新希望乳业股份有限公司和草根知本集团等关联企业的产品供应及合作机会。

02

有波动的增长

从整体上看，新希望服务在2024年上半年取得了超乎预期的成绩，但在业绩答卷中，依旧存在难掩的问题与挑战。

报告显示，2024年上半年录得毛利率为32.8%，比去年同期减少4.9个百分点。业绩会上，管理层从两个角度对此进行回应。

一方面，受制于整体地产下行和宏观经济的影响，物业管理服务板块的毛利率产生波动，从去年同期的28.8%下降至25.6%。另一方面，上半年第三方项目外拓的力度加大使得整体的毛利率水平也被拉低。

此外，对于小型物企而言，大客户的不稳定性也足以让业绩产生账面波动。

以商业运营服务板块为例。截至2024年6月底，新希望服务在该板块实现收入0.65亿元，较2023年同期收入减少10.1%，毛利率较去年同期下降了3.9%。

报告解释，收利均跌主要源于报告期内市场研策和定位服务收入减少。但在业绩会上，管理层给出了更为具体的原因：“有个重要的大客户进行了资产出售，商业运营服务转为其自身发展的业务，使得公司丢失这笔订单。”

在这样的不稳定性面前，作为一家扎根成都、深耕西南和华东区域的物企，新希望服务在上半年选择区域坚守与深耕的战略，寻求地产行业下行期的稳定性。

报告期内，新希望服务在成都、昆明、温州的全口径收入占总收入的62.7%，在管楼面面积占总面积的57.1%。

其中，成都市场在期内的合约金额占比为56%，取得了37.5%的收入增速，且拿下首个“物业+商业”外拓项目“成都兰庭集项目”和首个商业外拓项目“中诚铂悦府”。

因此，对于下半年的发展工作，管理层指出：“毋庸置疑还是要坚持对大本营成都的深耕。下半年分解目标的时候，我们希望在成都的拓展目标占到70%，进一步夯实公司在成都市场的绝对优势。”

03

受冲击的现金流

而在资金稳健性方面，上半年新希望服务拥有现金及等价物10.06亿元，较年初减少12.14%；应收款项约为4.96亿元，较于去年同期增长56.3%。而从账龄分析，1年内应收款项有4.41亿元，占88.9%。

面对经营性现金流的隐忧，首席财务官陈江回应：“在宏观经济下行和信用风险加剧的周期里，应收账款周转天数较去年同期下降6天已是难能可贵。”

此外，他还提及账期与新拓规模的影响：“新接管项目一般有3-6个月的账期，而新拓的规模越大，对当期应收账款的冲击也更大。”

业绩会上，新希望服务也披露了应收账款的最新情况。截至8月20日，来自关联方的应收款项2.03亿元已回款约5400万，来自非关联方的应收款项3.28亿元已回款近1亿。

在此情况下，新希望服务选择下半年继续以高目标牵引，并定下新的全年目标签约金额6亿元，将通过市场拓展、战略合资、合作及收并购等方式扩大业务规模。

据悉，报告期内，新希望服务与四川见兴里科技有限公司达成战略合作及成立合资公司，合力在轻资产运营方面进行拓展。

陈静在业绩会上坦言：“未来我们也希望在投资并购方面会有更多的进展，今天讲的6个亿目标暂且没有包含投资并购带来的增额。如果有新的进展，我们也希望能够给各位投资人一些惊喜。”

（转自：观点）

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