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地产行业仍深刻调整的背景下，商办与资管未来还有哪些道路？
（2024年5月24日·北京）“楼宇经济是推动城市经济发展的重要引擎。”在2024观点商办暨资管大会现场，中信和业党委书记、董事长杨劲在开幕致辞中，开门见山地提出观点。
中信和业是本次观点商办暨资管大会协办单位，旗下北京地标中信大厦亦是大会的举办场地。
5月24日上午，大会开始之前，观点企业课堂率先开启了“走进楼宇运营模式革新者——中信大厦”，一众嘉宾实地参观这座地标大厦，与中信和业企业高层现场交流，探讨商办暨资管发展前路、业务融合的创新经验。
作为北京第一高楼，中信大厦与国贸建筑群、中央电视台和银泰中心等构成了新的城市天际线，并一直以满足写字楼企业与员工需求为切入点，通过科技、互联网技术将写字楼运营能力平台化，实现绿色节能、高效智能的写字楼运营新模式。
中信和业党委书记、董事长 杨劲
面对新的经济形势和行业发展的趋势特点，杨劲进一步表示，中信和业在商业不动产运营管理领域聚焦“空间”“环境”“服务”三大场景建设，强化资产运营、物业服务、城市更新三大主营业务板块，努力提升资产运营效率和运营价值，在打造中信业务整合样板和企业核心竞争力等方面取得了较好成效。
杨劲强调，商办物业要契合变化和要求，并在适应经济发展趋势和市场变化的过程中，不断进化和升级。
那么，地产行业仍深刻调整的背景下，商办与资管未来还有哪些道路？
大资管时代来了
下午大会分为三个环节，从宏观、资管、运营和证券化等领域进行阐述。
中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云，是首位登台发表主题演讲的嘉宾。
蔡云开宗明义：“未来房地产市场可能面临的是一个大资管市场，这个市场会带来新的增长力、增长极和增长点。”
中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员 蔡云
“不单纯是一个楼宇的概念，更重要的是见证了我们国家改革开放、城市发展的过程。”蔡云表示，展望未来，写字楼不再是一个独立的楼宇，或者是一个商办、产业园，更重要的是为各种经济要素提供合理空间的载体。
恒隆地产董事-办公楼，住宅及服务式公寓隋颂伟也介绍了恒隆在办公楼板块的发展。
与大家熟知的高端商场一样，恒隆对写字楼也是长期持有，并意图打造为一张城市的名片，“我们一定要跟城市共同发展，希望在税收、就业机会方面都能提供一些贡献，这也是我们公司社会责任的体现。”隋颂伟指出。
恒隆地产董事-办公楼，住宅及服务式公寓 隋颂伟
但是，隋颂伟亦强调：“如果我们的管理水平跟不上，其他一切都是空谈，所以在管理上要做大量的工作，配合所有租户的要求。”
紧随其后，WeWork大中华区副总裁全斌带来的是“新常态下的办公空间变革”。全斌设问：为什么今天写字楼整体的入驻率在下降，而我们的需求却在上升？
WeWork大中华区副总裁 全斌
全斌指出，传统写字楼是刚性的，但今天企业对灵活性的要求更高。
因此，WeWork答案很多：第一是挖掘新常态下这些客户、会员的需求发生了什么变化；第二是人才之战；第三关注员工的体验；第四赋能业主……等等。
阳光海天停车产业集团总裁江沁园则从停车产业的角度，表示“现在普遍市场不好，但是出乎大家意料，我们这个赛道（停车产业）还好，是大资管行业里面不多的一个亮点”。
阳光海天停车产业集团总裁 江沁园
江沁园呼应了前面一位演讲嘉宾全斌的观点：“我们跟WeWork有点相似，它是一个办公楼市场的细分赛道，我们这个细分赛道更聚焦，就是停车。”
“而且跟WeWork还不太一样，因为现在没有什么竞争对手。我天天在市场上反省，看来看去，也找不到什么竞争对手，最大的竞争对手是业主。”江沁园笑道。
吉宝城市发展执行副总裁，可持续城市更新运营（中国）负责人余昇鸿，也带来了吉宝可持续资产管理和运营方面的经验和介绍。
吉宝城市发展执行副总裁，可持续城市更新运营（中国）负责人 余昇鸿
“做好了建筑，我们要为客户负责。”余昇鸿表示，吉宝曾在2021年承诺，到2030年的时候要实现范围一和范围二，温室气体净零排放，在亚洲房地产行业当中，吉宝是第一家制定了范围一和范围二目标的企业。
“吉宝旗下有三个平台，一个是基金管理平台，二是投资平台，三是运营平台，这样可以让我们从投融管退各个方面，从一开始我们购买的项目、改造的项目，到运营的时候都能实现我们的承诺，在我们帮助业主和我们自己的时候，它达到什么样的资产价值，我们全程都能跟踪。”余昇鸿指出。
REITs的机会
从投融管退的角度，商办资产管理运营的下一步是“退出”，而REITs等方向就是一个备受关注的热点。
F.O.G.富尚资产董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧，介绍了公募REITs开闸后的商业不动产市场新格局。
F.O.G.富尚资产董事长、香港越秀REITs独立董事 陈晓欧
陈晓欧指出，地产的几个新趋势能看到，包括地产商业模式会转型，资产管理会进入到黄金时期，地产的打法会变成资产的打法，金融属性会凸显。
“精细化的资产管理跟金融属性对接之后，会出现资产证券化和REITs这样一个目前在其它国家成为主流的地产市场。”
“REITs出现会激发房地产新的生态系统。”陈晓欧强调。
印力集团副总裁、投资资管中心总经理付凯也表示：“非常愿意看到未来REITs市场发展好了以后，有一些类似于今天的黑石、博枫这样的机构站到这个舞台上引领风骚。”
印力集团副总裁、投资资管中心总经理 付凯
“现在不知道，10年、20年以后消费基础设施公募REITs规模能不能跟美国的规模相比。如果可以的话，10年、20年后整个市场里的主流玩家是不是就变成了资产管理公司？”
付凯抱着一个乐观的预期，就是C-REITs未来在规模、活跃度上还是能够有比较快速和长足的增长。
随后，中信建投证券房地产及建筑首席分析师竺劲（金麒麟分析师）最后一位登台发表演讲，他带来的是“从REITs市场表现看不动产运营行业趋势”。
中信建投证券房地产及建筑首席分析师 竺劲
竺劲表示：“REITs是经营性不动产上市最佳的渠道，而不是之一。”
除此之外，REITs可提供穿越周期的长期稳健高回报。竺劲介绍，中国未来产权类的REITs和不动产类的REITs，还是有非常大的扩容的空间。
“REITs是不动产退出的最佳渠道，而且可以赋能运营。后续REITs市场还会有一个非常大的变化，目前才刚刚开始，而分化将是未来REITs市场的主题。”竺劲对这个市场信心十足。
圆桌讨论会
全场所有演讲结束之后，圆桌讨论会正式开锣，主题仍然是楼宇运营和赋能。
仲量科技高级商务运营总监吴震东作为主持嘉宾，介绍了主题的背景：空置率还没有企稳，租金价格也不乐观，每个城市过去几年都有大量的新增供应，在这样的环境下怎么去化是每个人都在思考的问题。
圆桌讨论会：楼宇高质量运维与赋能
主持嘉宾：仲量科技高级商务运营总监吴震东
讨论嘉宾：凯德投资（中国）商业及办公楼管理董事总经理梁耀华；正大集团商业地产企业中国区商管事业线首席执行官王晓丽；北京中海地产商业管理公司副总经理张存理；华贸集团总裁助理、商管总部副总裁郝群；合景泰富商业资产管理公司写字楼事业部总经理陈卓君；兆泰集团写字楼板块负责人刘旭东
凯德投资（中国）商业及办公楼管理董事总经理梁耀华表示，10年前凯德就已经开始思考，在提供空间和服务之外，还能有哪些增值收益？
“我在这个行业里很多年，经历了很多的市场起伏，但总会有回来的时候。在市场逆境当中谁能坚持下去，经过运营努力，让资产保持它的价值。再加上REITs的推出，提供了一个新的平台，这也是我们未来的一个方向。”梁耀华指出。
正大集团商业地产企业中国区商管事业线首席执行官王晓丽也介绍了正大集团在服务端做的很多探索，并搭建了大健康、大未来和专业服务的B+C+G独特商务生态圈。
“这个生态圈为正大中心从开发到运营的转变赋能了很多，也使得整个楼宇在CBD区域、核心区，无论是租金水平还是租户质量都有了长足的进步和发展。”王晓丽对正大整个商务生态圈的介绍非常详细。
“也欢迎观点明年走进我们正大中心，带着更多的行业优秀伙伴到正大中心一起开展交流，一起共进发展。”王晓丽说。
北京中海地产商业管理公司副总经理张存理也从“产业外溢、新兴商圈崛起”这个话题，讲述运营商如何捕捉办公新需求。
“新兴区域有后发的规划优势，可以把最大的生态链基础放在那边，有住宅、商业、购物中心、酒店、文旅、创意产业园、交通，其实打造了一个新城市的样板，是城市核心区域不能做到的。”张存理指出。
“中海作为背靠中建这样一个房地产开发建设领域的企业，在产业链上下游相对来说还是比较强势的。”新兴区域要建设如此大的生态链，中海显然优势尽显。
华贸集团总裁助理、商管总部副总裁郝群，介绍了北京华贸这个运营了十几年的楼宇，要赶上现在的新时代所面临的挑战。
“首先就是要革自己的命，从优化团队运营管理入手，优化服务，提升资产利用及服务客户效率。”郝群表示：“在当下特殊的市场环境下，竞争激烈，面对客户市场，我们的租金没有涨，物业费没有涨，但针对硬件及服务的投入一直在增加。除了传统招商、运营要做得更精细化以外，还需要更多借助科学技术，将智慧运营充分体现在对内的工作提效及对客的精准服务方面。”
合景泰富商业资产管理公司写字楼事业部总经理陈卓君也是从竞争的角度进行阐释：“产业外溢的CBD和DBD竞争，已经不再局限于甲级与甲级、超甲与超甲的竞争，是甲级与产业园的竞争，这样的竞争格局对运营商来说压力是非常大的。”
“在招商过程中怎么契合这些外溢租户的核心诉求，及时认清项目在这一波趋势中的定位调整，这是非常关键的，这样才能捕捉到需求。”陈卓君说。
兆泰集团写字楼板块负责人刘旭东表示，传统企业要痛定思痛，在供需不平衡的情况下，如何化解空置率？市场的趋势我们是没有办法改变的，我们能做的是什么？
“凡是向外求，十年如一日，但是向内求，则日日如新生，所以我们决定改变自己。”刘旭东表示，兆泰集团的解法是“重塑核心竞争力”。
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