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摘要：已上市的4支基金出租率水平均超90%，出租率保持高位水平，底层项目实现稳定经营。（报告期2023.10.18-2023.11.17）
观点指数人才公寓给企业扩张提供新思路，服务式产品获重视期内样本企业共有24个项目开业，开店项目数出现大幅增长。同时企业扩张的积极性不减，人才公寓产品为市场化企业规模扩充提供了新思路，包括百瑞纪和泊寓在内的企业期内在人才公寓市场上有新的布局动作。
保租房REITs继续扩充规模，首批上市项目出租率保持高位目前多只保租房REITs项目正处于推进和申报中，如期内国泰君安城投宽庭保租房REIT获中国证监会及上海证券交易所正式受理。业绩方面，首批上市的4支REITs三季报显示，其底层项目出租率均保持高位水平，持续支撑基金业绩的稳定表现。
租房市场逐渐进入季节性淡季，房源去化周期变长进入四季度，租房市场逐渐进入季节性淡季时期，新增需求不足，去化周期变长。城市租金表现上，十城平均挂牌租金68.16元/月/平方米，环比下降2.91%，城市租金增长动力不足。
人才公寓给企业扩张提供新思路，服务式产品获重视
据观点指数不完全统计，期内样本企业共有24个项目开业，相较上个报告期出现大幅增长，主要是冠寓、保利公寓、城家公寓以及雅诗阁旗下多个项目期内集中入市，企业布局租赁市场的积极性不减。
新开产品囊括普通公寓、蓝领公寓、保租房以及服务式产品。开店企业包括保利公寓、城家公寓、华润有巢、乐璟生活社区、龙湖冠寓、魔方公寓、雅诗阁以及越秀星寓。
城市分布上，13个重点城市有新增项目入市，其中上海有5个，成为企业开店数量最多的城市，其次是成都[朗陈1]，新开项目3个。此外，福州、杭州、济南、重庆以及苏州表现也较为突出，均有2个新增项目入市。
来源：观点指数不完全统计新开项目数量上，冠寓新开租赁项目8个，成为期内开业项目数量最多的样本企业，其次是雅诗阁，新开项目5个，城家公寓和保利公寓在开店上也有不错的表现。
据龙湖冠寓官微披露，10月旗下6大门店上新，包括上海、杭州、长沙、南京等一二线核心城市，同时11月杭州中杭府以及济南天辰路两家门店即将上新。
值得一提的是，期内城家公寓和雅诗阁均有服务式产品入市，其中瑞贝庭首家旗舰店——上海徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店项目由一个传统的单体酒店和不良资产改造而成，可提供110间公寓。项目耗时4个月，房间单间造价14万元。
此外，城家公寓10月下旬开业的城家公寓上海江川路地铁站店也是存量资产改造项目，该项目由闲置旧厂房改造为白领公寓。
今年以来，样本企业对服务式产品的重视度逐渐上升。年内城家公寓、招商伊敦、乐乎公寓等租赁企业有新开服务式产品，为中高端租房人群以及旅居租房需求人群提供更多选择。
来源：观点指数统计回顾期内，泊寓、百瑞纪、乐乎公寓、安歆公寓等企业继续扩张，其中百瑞纪、乐乎公寓和泊寓在布局人才公寓市场有新动态。
11月，百瑞纪集团与南方传媒中心达成合作，本次签约的南方传媒中心公寓项目为全新建设的人才公寓产品，可提供300余套租赁房源。窝趣将对南方传媒中心项目A2栋公寓楼进行经营服务、安全管理。
同时，近期郑州城发安居公司与乐乎、百瑞纪、牛油果三家租赁企业开展战略合作，共同运营管理美寓系列人才公寓，推动以人才公寓为主体的保障性租赁住房市场发展。
泊寓最新签约的西安市航天基地东长安国际项目同样在人才公寓项目建设上发力，打造人才融合的生态圈，项目可提供1054套租赁房源。
近期不少市场化租赁企业发力人才公寓产品，如早前瓴寓和有巢公寓分别在杭州和上海有新拓人才公寓项目。人才公寓产品通过引入市场化租赁企业，可以增加区域内住房租赁产品的供应，实现项目的有效运营管理。同时，也给住房租赁运营商的项目扩张提供了新思路。
此外，泊寓也积极参与了保租房的建设和运营，与国资国企、资产管理机构展开合作。万科在2023年度媒体交流会上表示，截至目前，泊寓保租房业务布局全国19个城市，为8.3万间保租房提供运营服务，在市场化运营机构中，纳保数量位居第一。
万科表示，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。目前泊寓已开业房源18万间，在34个城市运营超过22万间房源，出租率保持在95%左右。此外，从企业披露的数据来看，冠寓和招商伊敦等租赁企业也已经实现盈利。
保租房REITs继续扩充规模，首批上市项目出租率保持高位
保租房产品受关注的同时，目前多只保租房REITs项目也正在推进和申报中。
11月2日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下文称国泰君安城投宽庭保租房REIT）获中国证监会及上海证券交易所正式受理。
这是上海国资首单获受理的保租房REIT产品，同时也是目前市场正式申报中的最大规模保租房REIT产品。
数据来源：招募说明书，观点指数整理该REIT底层资产包括2022年11月开业的江湾社区以及今年3月开业的光华社区，两者属于租赁住房用地新建项目，早前拿地总价分别为6.76亿元以及3.55亿元。
据招募说明书披露，截至2023年9月30日上海城驰持有的江湾社区项目租赁住房部分出租率91.7%，商业出租率96.07%；上海城业持有的光华社区项目租赁住房部分出租率95.11%，商业出租率100%；就三季度末节点来看，两个项目在出租率上表现不错。
本次正式受理的REIT底层项目均位于上海杨浦区，项目租金水平均低于同地段同品质市场租赁住房租金九折，对比已上市的保租房REIT产品，4单已上市的保租房REIT底层项目位于一线及强二线城市的核心区域，同时低价的租金水平在周边租房市场更具竞争优势。
营业收入上，1-6月江湾社区项目营业总收入1997.49万元，光华社区项目营业总收入1860.60万元，合计3858.09万元，两者营业收入均以租赁业务收入为主。
可以发现，两个项目运营时长均未满3年，参照已成功上市的首批保租房REIT产品以及考虑到保租房产品的特点，项目进入稳定运营状态，已产生持续、稳定的现金流，符合保租房REIT准入条件。
数据来源：企业三季报，观点指数整理。10月下旬，已上市的4支保租房REIT产品均已公布了2023年第三季度业绩情况。
营收上，华润有巢REIT以1979.76万元位居首位，其次是厦门安居REIT，期内实现营收1927.43万元；净利润上，北京保障房REIT表现最为突出，以净利润780.88万元位列首位。
经营层面上，4支基金出租率水平均超90%，出租率保持高位，底层项目实现稳定经营，支撑基金业绩表现稳定。
保租房REITs项目当期可供分配金额完成率多超过同期预测，可供分配金额完成度较高，前三季度累计完成率均达到全年的80%以上。
息税折旧摊销前利润率上，深圳安居REIT、厦门安居REIT、京保REIT以及华润有巢REIT的数值分别为95.69%、86.98%、80.56%以及69.20%。
此外，早前建设银行发布关于基础设施公募REITs申报发行事宜的公告，其中提及建信住房作为原始权益人，以在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs，目前发改委已正式受理。
而据上海宝山官微披露，今年9月，宝山区发展改革委收到上海CCB建融家园幸福莱项目参与基础设施REITs试点申报的申请，标的资产为区内运营的保租房项目。10月，该项目已获国家发展改革委正式受理。
租房市场逐渐进入季节性淡季，房源去化周期变长
保租房与REITs的发展提速离不开政策端的支持。
回顾期内颁布的住房租赁市场相关政策文件，保租房筹集建设仍是重点，同时规模住房租赁市场以及优化租房提取公积金业务也是重要内容。
进入四季度，租房市场逐渐进入季节性淡季时期，租赁市场新增需求不足，租赁房源去化周期变长。
城市租金表现上，报告期内（10月）观点指数监测的十城平均挂牌租金68.16元/月/平方米，环比下降2.91%，其中期内70%的城市挂牌租金出现环比下滑，城市租金增长动力不足。
具体来看，10月一线城市租赁市场活跃度下滑，北京、上海、广州及深圳挂牌租金环比上月均出现不同程度的下降，降幅分别为4.78%、2.52%、2.16%以及2.22%。其中10月北京挂牌租金110.66元/月/平方米，位居城市首位。
余下城市中杭州、武汉、成都挂牌租金均出现环比下滑，其中武汉降幅达11.97%，是10个城市中唯一租金环比变动幅度超10%的城市。对比去年同期，武汉挂牌租金仍实现较为可观的增长。
基于此，观点指数判断下月重点城市挂牌租金将延续稳中趋降的走势。
同比上，上海、深圳、南京、武汉、成都等重点城市均实现正增长，挂牌租金出现同比下降的城市降幅不大，对比去年同期租金水平基本稳定。
与此同时，10月全国住宅租赁房源以及普通公寓租赁房源挂牌量均出现环比上升，涨幅分别为12.64%和5.93%，房源挂牌量为68.6万套和1.09万套。
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