炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!
原标题:潘石屹无声告别
潘石屹终究还是把SOHO中国卖给了黑石集团。
6月16日晚间的公告显示,黑石集团将出资236.58亿港元,以要约收购的形式拿下公司91%的股权;潘石屹家族一次性套现142.81亿港元之后,仍将持有公司9%的股权。
作为中国房地产行业的开拓者之一,潘石屹创立的SOHO中国,曾长期是中国最大的几家房地产公司之一,帮助潘石屹家族迅速完成资本的原始积累。
不过,谜一般的战略转型,公司从房地产开发商转型成为办公楼运营商,多年不开发新项目、专心做包租公,业绩连年下滑,逐渐从行业的顶端跌落,沦为这个狂飙突进行业的Nobody。
从首都国际机场进入北京城的第一地标望京SOHO;上海外滩过去60年唯一的新建建筑外滩SOHO,这两座潘石屹个人最喜欢的建筑,仍然是北京上海这些寸土寸金之地的标杆,但它们的缔造者——潘石屹和张欣,已经彻底从中国房地产市场这个牌桌上撤下。
无限唏嘘惜别天。潘石屹等这一天,差不多等了3年。
潘石屹套现143亿港元
地产圈最没有悬念的悬念,终于在6月16日晚间揭晓——潘石屹卖掉了SOHO中国。
昨晚,SOHO中国发布公告称,黑石集团拟对公司全部已发行股份开展现金要约收购,每股5港元。
收购上市公司91%的股份,黑石集团将耗资236.58亿港元;在要约收购中转让54.93%的股权,潘石屹、张欣将一次性套现142.81亿港元,并保留公司9%的股份。潘石屹这点小小的留恋,或许只是个减少争议的障眼法。
1987年,在石油部门当公务员的甘肃天水人潘石屹,辞职下海南,与冯仑、王功权、易小迪等人组建万通,后在海南房地产泡沫中全身而退,回到北京。
和李国庆、俞渝早期的故事一样:1995年,在北京找生意做的潘石屹,遇上留洋归来的张欣;闪婚后,夫妻合伙创立SOHO中国,通过SOHO现代城、建外SOHO等几个标志性的作品,跻身中国房地产行业头部阵营。
此后几年,行业经历蓬勃发展,各地房企龙头林立,SOHO中国也一直是领跑者。2007年公司港股赴港上市,当年营业收入69.54亿元,净利润19.66亿元。
彼时,中国房地产行业“招保万金”风头正盛,从业绩看来,SOHO中国完全可以与它们并驾齐驱。
让人意想不到的是,正值青壮年的SOHO中国,在2012年突然宣布,从“开发-销售”向“开发-运营”模式转型。当时,潘石屹的解释是,自持物业,比持有人民币好。
从那时候开始,潘石屹就时常展现其超强的“忽悠”能力。
物业不好租,公司2014年底号称要“用互联网改造房地产行业”,次年SOHO 3Q在北京启动,公司自己也说,“左兜掏右兜,自己租给自己”。
2014年之后公司连续大规模出售旗下物业,2016年潘石屹对外解释称,低买高卖是正常的商业逻辑,2018年初明确表态,以后不卖了。

没想到,次年就开始流传潘石屹清仓旗下地产项目的说法。之后的几年,这个传言成了行业里最知名的月经贴,隔一段时间就要被拿出来炒作一番。
一切都在6月16日初步尘埃落定。
截止目前,SOHO中国旗下的主要资产为:北京的前门大街、望京SOHO、光华路SOHO二期、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。
截止2020年底,公司旗下投资物业633.67亿元。当年,公司投资物业的评估增值11亿元。
SOHO中国的核心价值
SOHO中国成功的原因是什么?
这个话题,潘石屹自己出过几本书,很多角度都能总结个一二三四出来。比如说:公司结构简单,规范化运营,营销上敢为人先,擅长“炒作”,比较早地注重客户“圈层”等。
但在今天看来,SOHO中国之所以到现在还为人津津乐道,之所以没有成为下一个“泯然众人矣”的住宅批发商,还是因为对建筑品味的极致追求。
当你从首都机场方向进京,最先给你“都市感”的建筑一定是望京SOHO;当你经过国贸、大望路一带,还能一次性看到SOHO现代城、建外SOHO、光华路SOHO等多个亮眼的地标,尽管他们已经落成多年;凌空SOHO被称为“上海最有现代感的建筑”……
更直接的是SOHO中国旗下建筑在各大影视剧中的出镜率:电影《中国合伙人》《煎饼侠》,望京SOHO都是拍摄地之一,凌空SOHO曾作为“霸道总裁标配”,进入电视剧《欢乐颂》《何以笙箫默》等,《安家》《我的前半生》则在外滩SOHO取景……
就这一点而言,张欣发挥的作用不可替代。早期,SOHO中国内部,张欣主管设计和财务,潘石屹的重心则在营销、管理等方面。
张欣出生于北京,14岁时移居香港,毕业于英国萨塞克斯大学和剑桥大学,与潘石屹结婚并创立SOHO中国之前,在投行高盛和旅行家集团负责中国业务。
在张欣的推动下,SOHO中国合作的世界顶级设计机构包括:扎哈·哈迪德(望京SOHO、银河SOHO、凌空SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO),KPF建筑事务所(SOHO天山广场、古北SOHO),隈研吾(虹口SOHO)等。
不过,也正是因为张欣的极致追求,SOHO中国并未进入北京上海以外的市场,导致公司失去了迅速壮大的市场机会。
作为一家“夫妻店”,SOHO中国其他董监高人员多年来一直处于动荡之中。潘张之外的两大核心,总裁闫岩和财务总裁唐正茂,在SOHO中国董事会中均几进几出。
2018年闫岩和唐正茂先后离职,公司的执行董事就只剩下潘石屹和张欣二人。应该就是从那时候开始,潘石屹家族就准备放弃SOHO中国了。
值得一提的是,公司前总裁闫岩离职后,曾加入黑石中国供职数年,直到今年年初才转投高瓴资本,应该为此番黑石集团全面接盘SOHO中国打下了坚实的认知基础。
潘石屹为什么卖?
虽然SOHO中国转型做物业运营之后,公司业务规模没有那么大,但作为北京和上海最大的黄金地段物业运营商,账面盈利能力仍然相当强。
2018年-2020年,公司营业收入分别为17.21亿元、18.47亿元、21.92亿元,因为核心业务是坐地收租,毛利率分别高达75%、82%、63%。
既然如此,为什么还要不断出售物业资产,直至把整个公司都卖掉?
首先,SOHO中国持有物业的债务压力较大。
虽然近几年公司的净负债率不到50%,在行业中并非处于高位,但整体处于上升趋势。2012年-2020年,公司的净负债率分别为2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43%。
更为关键的是,除了出售旗下物业之外,公司并没有什么稳定且大量的现金流来源。
截至2020年末,公司借贷总额184.70亿元,其中10.12亿元将在一年内到期。同期公司现金及现金等价物3.97亿元,流动性压力已经开始显现。
如此规模的债务,公司每年都要付出巨大的财务成本。仅去年,公司的财务费用就达到9.15亿元。
现实的债务压力背后,公司清仓套现的根本原因,是因为中国市场房地产价格高,但租金回报率低,影响了公司的业绩。
2020年,公司营业收入21.92亿元,同比增长18.65%,年度净利润5.43亿元,同比下降58.83%。
而且,SOHO中国的净利润中,有相当一部分来自物业评估增值,2020年就高达11.00亿元。
也就是说,公司收租的毛利润,还不够业务开支,SOHO中国的核心业务居然是亏损的。
对于租金回报率,潘石屹曾屡次在公开场合吐槽:“美国办公楼租金回报率接近4%,纽约5%-6%,中国的租金回报率我都不好意思说。”
而且,SOHO中国的商业模式,在中国经济处于调整期的大背景下,正遭遇出租率下滑的危机。2017年-2019年,公司旗下物业的平均出租率为97%、96%、90%,2020年直接下降至82%。
当然,最最核心的原因是,潘石屹、张欣,去意已决。
2012年转型运营业务后,SOHO中国就基本没有在土地市场拿过地,十年来潘石屹采取的一直是防守策略,等的就是这一天。
2019年之后,人们关注的焦点一开始就跨过了“潘石屹卖不卖”,而直接是“卖给谁?什么时候?多少钱?”
早些年,与任大炮私交甚笃的潘石屹,也是地产圈出了名的大嘴巴,楼市、股市、时事,什么都能参上一脚。在王思聪封神之前,潘石屹才是富豪圈中的流量担当。
这几年,潘石屹明显低调了下来,醉心于摄影、写作、木工。任大炮事发,潘某因网上发言被追逃,网上不断有人说“别让潘石屹跑了”,有好事者问潘石屹的看法,他都保持了沉默。
这三年,是潘石屹无声的告别。

责任编辑:陈悠然 SF104


APP专享直播
热门推荐
接吻时长世界纪录保持者夫妇分手,曾连续吻了58小时35分钟 收起接吻时长世界纪录保持者夫妇分手,曾连续吻了58小时35分钟
- 2025年02月27日
- 08:58
- APP专享
- 扒圈小记
29,058
微博:为避免体育极端饭圈行为波及到运动员,解散相关运动员超话
- 2025年02月27日
- 15:01
- APP专享
- 扒圈小记
9,065
余华英被执行死刑
- 2025年02月28日
- 04:21
- APP专享
- 北京时间
7,904

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)
投资研报 扫码订阅
股市直播
-
数字江恩今天 10:28:08
由于下周依旧处于宽幅震荡时间内,所以图上的蓝色轮谷线跌破之后便成为压力。下周任何反弹都难以站上蓝色轮谷线,只是依照3306来判断大盘是反复反抽震荡,还是稍微下移一些空间。 -
数字江恩今天 10:28:03
这里有必要分辨一下下周属于高位震荡结构,还是深幅回踩结构。如果是高位震荡结构,那么3306正常支撑震荡,即高点回撤70-80点水平。如果跌破3306,那么便是图上的白色震荡结构向下扩展,正常也在2倍螺旋之内。无论是哪一种结构,其实都不威胁到15分钟级别的轮峰线。 -
数字江恩今天 10:28:00
5分钟图来说,春节之后是沿着蓝色轮谷线向上运行的,3140之后则是沿着红色轮谷线向上运行。周四假突破3386之后,周五的大阴线将两条轮谷线都跌破了。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
数字江恩今天 10:27:43
大盘窄幅波动中,假突破特别多,首先看15分钟图。3494后的下跌12345+abc反弹已经完成,目前处于宽幅震荡结构之中,而且整个下周时间都在这个宽幅震荡时间之内。从结构来看,图上的15分钟级别蓝色轮峰线突破后,震荡只要不跌回去都是正常震荡,震荡之后还可以有新的上涨。所以这条轮峰线是看震荡结构是否健康的标准。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
数字江恩今天 10:27:34
板块上,本周前热点在高位的科技、机器人(sz300024)回撤较大,而低位的消费类、新能源类表现不错。连酿酒都能连续拉起来,可见市场的风险厌恶情绪增大,高位股短期内表现都不会好。 -
数字江恩今天 10:27:29
大盘本周放量持续温和放量,周一到周四缓慢攀升,但周五一根大阴线吃掉了所有涨幅,打到了上周周线几乎最低点。目前5周线维持金叉10周线,而周五大阴线收盘价便是正好5周线位置。 -
数字江恩今天 10:27:22
下周行情展望2025.02.28 -
股道龙门今天 08:49:36
今日大跌核心原因解析1、外部压力: 地缘政治风险升温:中越外交磋商强化区域合作,但美国对欧盟加征关税、特朗普对墨西哥关税政策落地,引发全球供应链扰动预期。 流动性预期反复:美联储降息节奏分歧(哈克称“利率或长期维持高位”),叠加英伟达单日市值蒸发近2万亿,压制全球科技股风险偏好。 隔夜外围表现:隔夜美股纳指大跌2.78%,英伟达暴跌8%,纳斯达克中国金龙指数重挫5.24%,全球科技股估值修正压力直接冲击A股相关板块2、内部调整压力: 政策真空期博弈:两会前资金兑现高估值板块(如AI算力、机器人(sz300024)),转向防御性资产(煤炭、公用事业)。 技术面超买回调:上证指数3400点附近抛压集中释放,触发量化策略止损盘,北向资金单周净流出8.73亿元。—— 不利因素已在今日大跌中彻底消化,未来市场走向该如何把握? 下周两会将细化“新质生产力”支持措施,预计出台AI算力基建(华为沙漠光伏项目)、机器人(sz300024)产业化(蚂蚁集团(sh688688)具身智能)等专项政策;《2025年能源工作指导意见》明确非化石能源占比提升至20%,光伏柔性支架(华能1GW招标)、储能(特斯拉上海工厂)等领域受益;广东“金融强省”规划、国企市值管理考核强化,低估值央企(电力、军工)或迎价值重估。—— 当前市场调整是短期的情绪释放和筹码重构,基于政策全面发力、产业技术突破、资金增配势能三大核心要素,A股中长期上涨逻辑明确。随着市场逐步稳定,两会中的重要产业或是未来投资的主要方向,大家反倒可以利用本轮调整尽快做出战略调整!- 数据来源:东方财富(sz300059)- 以上内容仅供参考,不构成投资建议,股市有风险,入市须谨慎!内容来源华源证券投顾万雷,执业编号:S1350623120005 -
宋谈股经今天 08:34:48
【VIP教室】组合个股前天空仓,短期躲过大跌,下周寻找布局机会,组合个股教学,速戳抢购查阅〉〉【更多独家重磅股市观点请点击】【更多独家重磅股市观点请点击】 -
北京红竹今天 08:26:55
3、情绪最差的一天上涨570家,下跌4773家,涨停46家,跌停47家2月份还是第一次跌停家数这么多,看来获利筹码这么多,一次性都倒出来了。人形机器人(sz300024)也跌破防守线了,指数大跌7.26%,DS也跌破防守线了,指数大跌5.07%。这是最近这几天,我反复强调了,所有关注的指数都出现防守线了,并且科创50和人形机器人(sz300024)是五分钟级别2个中枢的上涨。这次踏实了,踏踏实实待几天,下一波继续干。