经营基本盘稳健扎实，坚持股东回报。2023 年，公司实现营业收入735.6 亿元，同比-0.1%。其中，物业开发及销售、物业管理服务和商业物业投资及运营分别贡献收入716.8 亿元、15.2 亿元和3.6 亿元，同比分别-0.7%、+33.3%和+22.5%。截至2023 年末，公司归母净利润为9.1 亿元，同比-47.1%；毛利率和归母净利率分别为11.53%和1.24%，同比分别-2.96 个百分点和-2.73个百分点。董事会建议派发截至2023 年末期股息每股0.36 港元，自2018年上市以来，公司持续六年在行业内保持具有竞争力的派息政策，控股股东2021-22 年度两年以股代息合计超20 亿港元。
融资持续顺畅，杠杆有序下降。2023 年，公司成为首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设风险缓释凭证（CRMW）的民营房企，年度累计发行五期共计46.2 亿元中期票据。截至2023 年末，公司有息负债总量为380.7 亿元，较22 年同期下降103.9 亿元；净负债率35.8%，现金短债比1.44，扣预资产负债率67.3%，“三道红线”保持绿档，融资成本保持低位，加权平均融资成本为4.80%，在民企阵营中表现突出。
聚焦深耕，土储稳步优化。2023 年，公司分别在广州、长沙、佛山等城市先后获取5 幅地块，投入成本22.4 亿元，新增货值约70.0 亿元。与此同时，公司自2021 年至今持续优化土储结构且主动推动低量级城市出清，已累计完成股权归边项目45 个，其中，收购21 个项目，新增权益货值98.4 亿元；退出24 个项目，减少权益货值32.7 亿元。截至2023 年末，公司已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市。
“开发+运营+科技”一体化生态，切换新增长动能。物业方面，美置服务截至2023 年末的服务合约面积为9032 万平方米，非住宅业态外拓合约面积约900 万平方米；累计清退36 个低质项目，清退面积合计542 万平方米。商业方面，美置商业2023 年度销售额同比+62%；日均客流量高达18.4 万人次，同比呈翻倍增长。作为智慧健康生活服务商，公司多年苦练科技内功，绿色装配式产业睿住建筑科技2023 年新增合同金额约6 亿元，累计产能超13 万立方，第三方业务占比98%；睿住智能新增合同金额11 亿元，其中第三方占比41%，同比增长15%，累计获得超360 项专利及软著。
投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司融资端优势显著，土储结构已逐步调整至高能级核心城市，我们给予公司24 年EPS 为人民币0.66 元，6-7 倍PE 估值，对应市值区间为62-73 亿港元，对应合理价值区间为每股4.35-5.07 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.9062 元人民币）风险提示：市场修复不及预期。
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