日前，以“明天，我们将住在哪里”为主题，万科北京城市生活新提案暨东庐作品发布会在北京举办。
4年多没有拿地的万科将会交给北京市场一个什么样的产品？
“爱上自己的生活。”东庐项目设计师、北京万科首席产品合伙人夏天给出了他的答案。
2023年8月9日，万科以27.4亿元拿下了北京通州区永顺镇6004/6005地块，该地块当时共有招商、首开、城建、中海、华润、中建玖合（二局）、万科等7家房企参与竞拍，经过16轮竞价，地块最终被万科竞得，成交楼面价34881元/平方米，溢价率10.04%。
这是万科北京时隔4年多之后拿到的一块地，万科寄予厚望，业界普遍关注。
经过两个月的调规、打磨，摒弃了市场上常用的“梅花桩”“楼缝对楼缝”“绿地切碎”等安全而标准的方案，在充分考察了全国多个新生代人居产品，以及进行了更深入的客户需求和生活痛点调研之后，万科东庐选择为北京新一代青年“定制”了一个不一样的作品：一个充满烟火气的、宁静惬意的舒适生活空间。
这是50多个设计师连续一个多月近100次迭代总图后，推出的居住产品，核心就是低密感。
“这些不一样形成了东庐面貌，也是为了充分回应和满足东庐所面对的客户不一样的生活方式。”夏天表示，我们希望让大家看到在北京这个城市的每平方米8万元以下的首置首改房子， 是可以做得这样好的，我们也希望业主在这里有真正的生活。
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让每一个买万科房子的人
得到高品质的生活
万科东庐设计师全方位介绍这一新产品体系。
万科东庐做了什么？
万科东庐位于北京朝阳与通州交界的城市新核心，地处繁华发展中的朝阳北路，靠近地铁6号线，这既可享受朝阳北路醇熟生活圈的便利，又可西拥国贸CBD、东揽运河商务区。在不可复制的城市优势地段之上，业主的美好生活可以进一步融入城市的繁华和未来。
万科东庐区位图。
为了高标准设计这一产品，万科东庐的设计师们、产品师们在拿地之初就在打磨规划，摒弃了市场上一些普遍的做法，带来了一个新的产品体系。
一是城市界面的低密与舒适。
万科东庐在36米限高的要求下做到了33米，平均单元楼层做到了比周边低，为8.5层；同时北京万科在项目中落地了一个少有的、更高颜值的钢木房子架构——无论是从东边地铁步行回家，还是从西边开车回到万科东庐，一路上看到的绝不是密集的钢铁森林高层，而是一个更低密的城市界面以及因此而来更舒适的视觉感受。
充满生活诗意的万科东庐。
“以目前的容积率在2.0的一些项目，大多设计的平均单元楼层数是在10.3~10.4层，东庐平均单元楼层数是在8.5层，增加了居住的舒适性。”夏天表示，“另外，在设计项目前我们认真查看了通州副中心的规划导则，了解到通州的居住价值在于它的围合，及它的归属感，基于这一要求，东庐项目强化了围合设计，且在层高方面做了调整，普遍设计了四五层层高，这个层高可以实现很好的居住感以及人与人的互动，就像30年前的万科城市花园，20年前的万科西山庭院一样实现了低密居住状态。
“围合式住宅”是《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年~2035年）》中的创新，即指相邻的两排建筑围合而成庭院空间，建筑围绕环境而立，每个居住单元均得以面向中庭，共享景观资源，做到花园面前，户户平等，营造利于交流的庭院式生活，打造没有陌生人的家园。
万科也主张将规划设计的视野从社区内部延伸到社区外部，把社区面向城市的展示界面及社区配套，作为城市功能向城市开放。为此，东庐将围墙往后调退了3.5米，让路给城市；在外面则将种上在北京开花最早的樱花树，春天到来时，这条回家的路将变成粉红色，落英如雪。
二是营造居住的烟火气。
为了营造社区的高级烟火气，万科东庐通过丰富的社区商业配套和社区服务配套打造了内外两个“社区盒子”，归家必经之路上在外有地下1600平米的服务业态和地上100平米的生活配套，将经营简餐咖啡便利店等，提供有温度的社区生活。在内有度假礼仪感的社区客厅、归家景观庭院和快递外卖功能动线分离。
万科东庐商业规划。
为了营造社会的烟火气，万科东庐做了一个选择，为了让业主享受到社区丰富的生活，东庐决定拿出100平方米放在地上（不能销售），这样业主进入可以感受到社区的活力、烟火气、归属感。这一设计使万科北京损失了700万元货值。
“实际上，相关规划允许项目将商业设计在地下，这一设计可以促使地上住宅开发面积最大化，但不利于社区生活。”夏天说。
三是实现四季有景。
万科东庐精心为业主设计了归家动线上的美好——既有陪业主回家的樱花道，也有满足功能需求的商业庭院以及满足情绪需求的静心庭院，项目设计了九园九景，四时景致各有不同。另外，在这次的产品中，万科突破了北京市场常见的规划形态，团队用一个月内接近100次的总图迭代，拿出了一个庭院式布局的开放景观形态，最大化提升居住的景观体验，重温北方大院的生活记忆。
万科东庐商业规划。
四是强化房子价值。
为了给首置首改客户和本地居民提供新选择，万科东庐提供了65~120平方米不同户型低密洋房，既注重家庭互动的场景，又兼顾每个成员的独立空间，核心理念就是“三好四省”，好住好用好看，省时省心省力省钱。例如，采用LDK餐客厨房一体化布局、双套房等设计，可提供更多亲密的社交场景。且在社区里主动规划更多南入户楼栋，虽然牺牲了一定成本，但带来了更好的北方居住体验。
另据万科北京区域首席室内研发合伙人汪启帆介绍，此次东庐产品的家装解决方案包括完整风格颜值、地暖空调净水、全套收纳组合、全套嵌入式家电、家居智能控制系统、一键维护保护，不仅在产品功能上用力，也要避免水深坑多的隐蔽工程烦恼，例如七孔联防的全屋工程，随房交付的全屋光源。此外，万科逐步开始减少供应端依赖，应用5大类22项专利产品，解决需求供应空白的问题。“我们希望通过产品和服务，让每一个买万科房子的人得到高品质的生活服务和居住体验。”汪启帆表示。
“我们希望用贴合生活使用的功能设计，和品牌供应链联合的功能产品，换来真正可以拎包入住的整装好房。”汪启帆表示。
对于这样的设计，万科表示社区是城市最小的单元，万科东庐一方面通过城市界面焕新，打造代言通州未来居住形态范本的低密住区；一方面也致力于场景融合，以高品质配套构筑社区生活场景，为业主营造质感与品味皆优越的生活领域。
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从来没有停止
对理想居住生活的实践
万科介绍北京楼市的特点与需求。
万科为什么要这样做？
“这么多年，我们从来没有停止对理想居住生活的实践。”北京万科总经理林曈表示。
1993年，万科进入北京市场后，在顺义打造了第一个作品——“万科·城市花园”，这个错落有致带有“花园理想”的项目以新城市主义规划为北京市场带来了一股新流，这是首个装修社区也是首个全配套的社区，在几乎还没有小区绿化和社区运营的年代，万科城市花园带来的情景花园洋房概念，这在很大程度上推动了北京现代居住住区的形成，也在北京的城建史上留下了动人的一页。
继万科城市花园、万科星园之后，万科又推出了青青家园，建筑错落有致，经过这些年的自然生长，小区绿化非常好，春花秋月历久弥新。2004年，万科推出了西山庭院，这是对北京大院生活的一种回忆，同时也是北京最早的对现代中式风格的探索；到了2008年，万科·紫台建成并交付，开始引领地产行业迈入精装交付时代。
充满生活诗意的万科东庐。
随着城市的发展，老百姓解决居住有无问题的同时，对居住质量的要求也在提高。2019年万科在台湖地区面向年轻人提供了一个全新的探索实践住区，围绕着年轻人的生活需求做了服务年轻人的24小时图书馆、深夜食堂、儿童游乐园，包括年轻人打篮球的场所等等。
这些年，万科北京在城市居住方面从来没有停止过探索。
数据显示，作为一家深耕北京30年的公司，截至2023年，北京万科在北京开发的住宅项目已突破58个，已交付业主超过10万户近30万人。此外，包括长租公寓、产业办公、商业、养老等多元化业务也在同步发展，渗透在客户生活场景的各个方面。这些与客户和城市长达30年的共同发展经历，使得万科从多个维度感知到人们在生活态度和居住需求方面已发生巨大变化。
2023年，北京万科和后浪研究所联手邀请了1394位城市新青年又做了一次关于居住的调研，发现当下新一代的北京刚需客户，拥有更开放的视野和更丰富的阅历，在审美、功能的需求上均有大幅提升，但受制于供应结构和产品痛点，少有能够完全满足他们的居住解决方案。
“在北京，本硕在读人群达到94万人，工作人口中非京籍超过一半，‘考一代’和高学历、高收入的青年人群正成为北京2300万人口中最活跃的群体。”几乎调研过北京主要区域楼市的万科北京区域首席城市研究合伙人都珊珊表示。
“三好四省”的万科东庐。
调查显示，这些北京年轻人日均下班休息时间为3.54小时，为全国最短，40%在家步行范围内喝不到咖啡，这促使万科在社区中设置了归家配套来填补年轻人从城市到家之间的空白地带，用精密设置的社区流线提高效率。调查还发现，“90后”年轻人在未来5年内平均家庭人口数从2.0人增加到2.8人，而人均居住面积有限，万科产品通过重构户型来实现家人共享的新型空间。
“供求关系已经发生了深刻的变化，客户在快速进步，产品也需要与客户进行信息、认知、审美和情绪的对齐，只有这样才能从行业周期中率先调整出来，做出市场认可、客户买单的好产品。”都珊珊表示。
针对这一调研结果，万科在长期客户研究的基础上得出了新产品——东庐，一个低密、松弛、有现代城市烟火和优质精细功能的生活区域。
2023年，在住建部号召全行业努力提升品质、建设好房子、让人民群众住上更好房子的当下，急需更多产品创新和品质升级的住房市场，正需要万科东庐这样“不一样”的作品。展望未来，或许这个不一样的万科东庐也将在行业里掀起一股全新产品新风潮，刺激着整个行业进入又一个品质进阶新时代。
值班编委：苏志勇
流程编辑：刘亚
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