原标题：新明中国自救未果：“以股抵债”交易告吹 两年净利累亏11亿、18亿短债难平 来源：搜狐网
作者｜吴亚
从当初机遇无限的“蓝海”到如今压力重重的“红海”，时至今日，商业地产里的玩家仍不在少数。温州起家的房地产开发商新明中国(HK:02699)，本想凭借“儿童地产代言人”的发展理念在商业地产“红海”中脱颖而出，如今却面临着“生存危机”。
8月8日，据新明中国公告，公司控股股东、执行董事、主席兼行政总裁陈承守终止出售29.50%股份。这意味着，新明中国自去年10月以来筹划的“卖股救命”事项宣告“失败”，北控城投控股集团（香港）有限公司（下称“北控城投”）并不是新明中国的“白衣骑士”
自2015年7月登陆港交所至今，新明中国上市已六年。在中国房企阵营里，其以“儿童地产第一股”的标签而独特，但发展却并不如意。业绩逐年下降、债务违约，发展模式和未来正饱受考验和质疑。
1港元出售5.54亿股计划终止
新明中国称，其获接管人北控城投通知，后者不同意亦不会同意此前订下的买卖协议及补充协议的条款拟进行的相关股份出售；双方终止股份出让协议。
新明中国此番股权出售源于2020年10月，Xinxing Company Limited及陈承守与北控城投签署买卖协议，北控城投同意向Xinxing收购5.54亿股新明中国股份；该等股份乃以Chance Talent（建银国际（控股）有限公司的间接全资特殊目的公司）为受益人予以押记，相当于新明中国已发行股本总额约29.50%，名义代价为1港元。
同时，北控城投还向Xinxing及陈承守承诺，包括尽其最大努力协助新明中国解决其与Chance Talent发行的可换股债券的逾期金额、借款项下的逾期利息、年内将到期的贷款等有关的问题。
北控城投为一家投资控股公司，由北京建设（控股）有限公司及北控清洁能源集团有限公司分别间接持有35%及15%的股权。而前售事项完成后，北控城投将持有新明中国已发行股本总数的约29.50%；Xinxing持有32.88%仍为新明中国的控股股东。
新明中国的前述计划，实则是“以股抵债”，用公司股份替换所欠付借款。这与新明中国一笔3亿港元的可换股债券违约相关，也是新明中国上市至今唯一一笔公告披露的发债。
2018年5月，新明中国与建设银行旗下Chance Talent（认购人）订立3亿港元可换股债券认购协议，所得款项用于项目开发及投资目的。
之后在2019年6月底，新明中国表示，前述可换股债券所得款项已全部用完。其中，兴盟国际商城投入1.522亿港元，西南城项目投入1.478亿港元。
公开资料显示，中国西南城项目为大足区人民政府和新明集团共同打造的渝腹地品类最齐全、辐射范围最广的市场型城市综合体，占地面积500亩，建筑面积56万平方米，总投资约50亿元；兴盟国际商业城则位于山东滕州，规划总占地面积2000亩，总投资100亿元，拟打造为一站式生活采购中心，项目一期总建筑面积48万平方米。
相关款项已经用完，但新明中国却无力偿还。截止2020年中期的数据显示，新明中国总负债48.92亿元，其中流动负债43.46亿元，须于一年内偿还的借款为18.86亿元。
截止期末，新明中国尚未根据借款协议的还款时间表支付的借款本金为11.15亿元，构成违约事件进而导致若干借款发生交叉违约，同期交叉违约的借款本金为7.7元，且借款的利息合计1.175亿元亦已逾期。
换言之，彼时的新明中国，已知未偿还并构成违约逾期的本金加上利息的金额，已达20.025亿元。同期，其现金及银行存款（包括受限制现金）却仅920万元，偿债压力显而易见。
这便有了之后的“以股抵债”操作，这是一场“自救”，但结局却不令人如意。同年11月，新明中国公告，前述到期尚未结清3亿港元及可换股债券项下的权益，已构成违约事件。
截止最新的其于今年4月发布的一则公告中，前述权益仍尚未结算。伴随着如今“以股抵债”计划宣告破产，新明中国的处境已越发艰难。
短期借款18亿，在手现金仅0.05亿
于中国房企阵营来看，新明中国仅是一家“小房企”，但却是国内首家把儿童主题和地产放在一起的房企。其起家于廊桥之乡温州泰顺，于1999年由陈承守创办。
陈承守的事业版图，并不仅有房地产。如2012年6月，新明集团入主温州银行，以4.01亿价格拿下7.09%股权。目前，新明集团持有温州银行5.77%股权，为第四大股东。
2017年时，新明集团曾提出新“蓝海战略”，进军保险领域，参股祁安保险经纪有限公司（工保网保险经纪有限公司的前身），但在2020年7月已退出该公司投资人行列。
2015年上市时，陈承守就明确表示，新明中国的目标是做中国儿童地产香港上市第一股。在他看来，“商业地产持续发展的核心必须是个性化、主体化，只有主题型一站式的品牌商业地产才是开发商杀出重围的唯一路径。”
“虽然中国儿童产业发展速度非常快，在购物中心占的比重越来越多，但是很多购物中心没有全产业链儿童业态这个概念，只是单纯地增加儿童主力店的面积占比。”其认为，儿童主题地产开发就是新明中国从巨大的儿童消费市场中发现的一条始终不能被满足的消费链，这是一个亿万级的市场容量。
出于这样的市场见解和把握，新明中国提出“一体四翼”的商业模式，即以“中童·巴比尼”项目为核心，中童基金、中童会展、中童文化、中童商城四大板块协同发展，打造中国孕婴童全产业链运营服务平台。
按照其在上市时候的规划，2016年其计划投入10亿资金进行儿童地产开发和运营；并预期未来五年内，儿童地产的营业收入占比将达50%以上。
但新明中国的业绩表现却并不如意，2016年即上市首年实现物业开发收入5.93亿元，同比下滑52%。2017年有所回升至18.35亿元，但此后业绩又直线下滑，2018年和2019年的同比降幅达69%、82%。
商业地产项目的资金沉淀、周转慢，加上疫情影响商业地产项目的销售和招商、延缓物业交付进度。2020年，新明中国物业开发收入仅为0.69亿元，同比减少30%。
具体到物业项目，上海和杭州的两个儿童地产主题项目累计贡献收入3740万元，营收贡献比53.58%；而前述新明中国重金投入的中国西南城项目和兴盟国际商业城，营收贡献比仅0.8%。
图片来源：新明中国2020年年报
新明中国早已许久未在公开市场拿地，2015年年末，其土地储备规模（建筑面积）143万平方米；2020年年末，这一指标为223万平方米，但已竣工的项目建筑面积仅占76%，处于未来开发阶段的预计总建筑面积占21%。
截至最新一期的2020年末，新明中国总负债达到55.58亿元。其中，流动负债449.77亿元，须于一年内偿还的借款为18.74亿元；而同期，其现金及现金等价物的期末余额仅为524.90万。
拉长时间线来看，2016年-2020年这5年时间里，新明中国营收由6亿元降至1.29亿元，缩水4.71亿元；2019年和2020年，归母净利润累亏11.18亿元。
去年11月，根据保证金融资安排抵押予若干股票经纪作为抵押物，陈承守手中持有的1.64亿股（占新明中国总股本8.72%)还曾被强制出售。
至暗时候，新明中国却在今年6月公告一笔收购。其拟通过发行新股份的方式收购恒生置业全部已发行股本，按发行价每股1港元、折让4.76%配发1.78亿股新股份，代价1.78亿港元。
公告显示，恒生置业间接持有一宗位于汕头潮南区峡山街道占地面积为8400平方米土地的95%权益。新明中国认为，该优质物业资产收购将有益于公司扩大收入等。
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