北京“地主”金隅集团的拿地考题

北京“地主”金隅集团的拿地考题
2024年11月11日 19:23 观点地产网

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11月5日,北京通州区土桥中路地块仅获1家房企报名,最终由 金隅集团(1.670, -0.03, -1.76%) 以11.96亿元底价摘得,销售指导价6.2万/平方米,浮动8%。该地块位于北京城市副中心0202街区,地上建筑规模47379.409平方米。

5天前,金隅集团宣布其全资子公司北京金隅嘉业 房地产开发 有限公司成功获得位于北京市丰台区 中关村(4.450, -0.09, -1.98%) 科技园丰台园东区三期项目1516-60地块的房地产项目。该地块土地面积达到21607.59平方米,计容建筑面积为54019平方米。金隅嘉业以27亿元的成交总价成功竞得此地块,且拥有该项目100%的权益。

今年6月份,金隅集团以底价63.8亿元拿下北京市朝阳区十八里店朝阳港1303-686等地块。该地块采用“限地价+竞现房面积+摇号(交高标)”方式出让,成交楼面价50694元/平方米,土地面积4.77万平方米,建筑控制规模不超过12.6万平方米。

截至11月8日披露的数据,金隅集团获取了三块宅地,地价合计102.76亿元,比去年全年增长约55%。2023年全年拿地支出为44.57亿元,其中苏州、唐山和北京各1宗,合计土地面积为8.38万平方米。曾被誉为“京城大地主”的金隅集团,在去年的土地投拓中显得谨慎。

从近三年年报来看,2022年新增的3块土储均位于北京,土地面积为12.23万平方米,拿地金额116.12亿元。2021年获得 9 宗土地的开发权,其中江苏3宗,北京2宗,宁波、天津、浙江、安徽均为1宗,合计土地面积为48.84万平方米,拿地金额为218.81亿元。

金隅集团在2024年半年报中披露,其先后开发建设的房地产项目约为170个,总建筑规模3000多万平米。目前已进入北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、唐山、苏州等17个城市,形成了“立足北京,辐射京津冀、 长三角 、成渝经济区三大经济圈”的全国化开发格局。

从新增土储可以发现,北京仍是其重要的战略发展地。

值得注意的是,这四年里,其土地权益比重有所增加。2021年9宗地块里仅有4宗是100%控股,其余地块股权占比在33%-75%不等。而去年三宗地块100%持股的有2宗,余下1宗占比为60%。今年内获取的3宗地块均为100%控股。

不难看出,金隅集团有意提高整体项目的权重,提高项目利润。观点指数认为,很多企业在全国化布局中都会以合作的方式进入陌生市场,这也是一种规避风险的方式。比如寻求当地企业熟悉客群、明晰产品供应、供应链畅通等合作方优势,减少投资决策失误。

对于金隅集团来说,新增土储大部分位于北京。在这里,其积累了多年的市场经验,沉淀了单独操盘的能力,为了提升利润可能会减少项目合作的比例。

2023年年报显示,金隅集团实现营业收入1079.6亿元,同比增加4.99%。其中,主营业务收入1070.7亿元,同比增加4.7%。以绿色建材和房地产作为主营业务的金隅集团,绿色建材板块实现收入794.69亿元,同比增长1.1%,占总营收的73.61%。期内,该业务实现毛利率8.55%,同比减少4.55个百分点。地产开发及运营收入301.25亿元,同比增长15.05%,毛利同比减少45.6%至21.5亿元,毛利率同比下降3.26个百分点至18.9%。

近日,金隅集团发布2024年第三季度报告。报告显示,公司前三季度的营业收入为770.37亿元,同比增长6.12%;归母净利润为-4.37亿元,同比下降4212.65%;扣非归母净利润为-22.23亿元,同比下降119.84%;基本每股收益-0.04元。

可以看到,金隅集团利润贡献较高的业务板块为地产开发及运营,这或是金隅提高项目权重的原因之一。

2023年金隅集团全年累计合同签约额232.84亿元,同比减少28.43%,其中商品房累计合同签约额203.55亿元,同比减少37.02%,政策性住房累计合同签约额29.29亿元,同比增加1262%。公司全年累计合同签约面积113.36万平方米,同比增加23.72%,其中商品房累计合同签约面积96.36万平方米,同比增加5.48%。

至今年上半年,累计合同签约额53亿元,同比下降64%。在业绩端表现疲软的情况下拿地,或是看到了市场信心回暖。北京前三季度,全市新建商品房销售面积766.8万平方米,同比下降2.3%。其中,住宅销售面积535.6万平方米,下降6.7%。其中1-8月全市新建商品房销售面积增速为-5.1%,而1-9月则是收窄2.8个百分点至-2.3%。

据北京住建委数据,10月新建商品住宅网签4943套,环比增加52.72%。10月存量住宅网签17367套,环比增加18.03%,这是自去年4月以来的最高值(为近19个月以来最高值)。

不过,金隅集团在北京的项目仍然需要关注去化的问题。据北京住建委数据显示,金隅望京云尚(云望雅园)去年6月取得预售证,批售套数为218套。截至11月8日,住宅签约套数为125套,去化率约为57.34%。

今年年初,金隅集团表示地产集团需要着力去库存、控成本、防风险,提升产品力。去库存放在在首位,也反映金隅集团当下的一些项目需要抓紧去化,促资金回流。

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