观点
地产央国民企基本面表现变化：1）盈利能力：三类企业均实现扭亏为盈，盈利绝对值有所改善但投资回报率表现不佳，故央国民企仍需继续优化资产结构、提高资产利用效率。样本央企：中海发展（中海企业发展集团有限公司）、鲁能集团表现良好；国企：首创城发、建发房地产、华发股份、广州越秀（广州越秀集团股份有限公司）表现良好；民企：
绿城集团、大连万达商管、滨江集团、万科表现良好。2）资本结构：地产央国民企均呈现一定改善趋势，但短期债务总体有所扩张。样本央企：
保利发展、信达地产、中交投资表现良好；国企：建发房地产、华发股份、金融街表现良好；民企：美的置业、大连万达商管、万科表现良好。
3）偿债能力：央国企在短期债务偿付方面具备较好保障，但现金短债比和EBITDA 利息覆盖倍数的下降可能意味着其盈利能力或现金储备遭受一定程度的冲击。样本央企：招商蛇口、保利发展表现良好；国企：
华发股份、城建发展表现良好；民企：新希望实业、绿城集团、滨江集团、万科表现良好。4）现金流状况：国企在现金流状况上整体表现较为出色，而民企和央企则呈现一定分化。样本央企：保利发展、招商蛇口、中国铁建、中海发展表现良好；国企：城建发展、广州越秀表现良好；民企：滨江集团、新城控股表现良好。5）银行授信：地产央国民企的授信额度均呈现不同程度的增加，反映当前经济环境下房企融资压力普遍减小，银行对于存续房企的信用状况和未来发展持积极态度，特别是对民企的授信增长幅度相对最大，表明2023 年地产民企的融资环境较2021 年有较大改善。样本央企：华润置地表现良好；国企：金融街、广州越秀、华发股份表现良好；民企：滨江集团、绿城集团表现良好。
地产央国民企债券表现变化：1）从到期收益率和票面利率角度看，样本央企中，深圳华侨、中海发展、保利发展、中交投资、信达地产表现良好；样本国企中，金融街、广州越秀、首开股份（维权）、首创城发表现良好；样本民企中，绿城集团、美的置业、新城控股表现良好。2）从信用利差及历史分位数角度看，样本央企中，深圳华侨、保利发展表现良好；样本国企中，首开股份表现良好；样本民企中，美的置业和卓越商管表现良好。3）从久期角度看，样本央企中，华润置地、深圳华侨、中海发展、中交投资、鲁能集团表现良好；样本国企中，广州越秀表现良好；样本民企中，滨江集团、新城控股、新希望实业、卓越商管表现良好。
标的推荐：1）展望后市，我们预计地产支持政策的持续推出能够起到提振市场信心的作用，切实推动地产销售表现的触底回升，促进行业基本面企稳，带动地产央国民企的债券信用利差修复。考虑到从政策出台到市场充分反馈的过程存在一定程度的滞后，地产行业仍处于结构性调整阶段，市场仍处于风险暴露出清的尾声，而地产民企作为在此前行业景气度下行期间受创严重的从业主体，利好政策对其供需两端的激励效果还有待观察，因此，建议短期内仍以布局地产央企和头部民企为主，随着政策实施的深入，逐步关注经营表现稳健向好的腰部地产民企以采取久期策略，当前仍需警惕政策效果不及预期所带来的估值波动风险，谨慎下沉。此外，鉴于地产国企有机会积极参与地方政府推出的各类政策性项目，例如为推动存量商品房去化而推出的“以旧换新”活动及为改善房地产市场供求关系、助力构建房地产发展新模式而推出的房地产“三大工程”等，地产国企可盘活存量资产、改善运营效率、优化基本面，推动后续信用利差的进一步收窄，故亦存在关注价值。2）综合考虑样本房企的基本面和债券表现，建议优先关注央企的中海发展、保利发展，国企的广州越秀、华发股份，民企的滨江集团、绿城集团地产债个券；适度关注央企的中交投资、深圳华侨和鲁能集团，国企的首开股份、首创城发，民企的美的置业、新城控股、万科和卓越商管地产债个券。
风险提示：地产基本面恢复不及预期;地产业政策调整;信用风险超预期。
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