投资要点
2023年营收快增，归母净利润有所下降，分红率大幅提高。2023年全年公司实现营业收入721.45亿元，同比增长19.4%，年底预收楼款达1008.18亿元，较年初增长15.66%，待结算资源充沛；实现归母净利润18.38亿元，同比减少29.6%。加权平均净资产收益率9.7%，同比下降4.5个百分点。营收增长而归母净利润下降的主因为：1)毛利率下降：2023年公司销售毛利率为18.1%，同比下降2.1个百分点；2)投资净收益下降：2023年公司实现投资收益2.8亿元，同比减少12.6亿元；3)资产减值损失增加：2023年公司资产减值损失为15.9亿元，同比多损失8.4亿元。2023年公司拟向全体股东每10股派发现金红利3.7元，现金分红比例达55.4%，同比提升25.0个百分点。以4月26日收盘价计算，股息率达5.9%，积极回报股东。
2023年销售排名进一步提升，形成“3+1”业务布局。2023年公司实现销售额金额1259.9亿元，同比增长4.8%，连续4年稳居千亿阵营。根据克而瑞数据统计，2023年百强房企销售金额同比下降16.5%，公司销售明显好于百强整体，2023年销售排名提升至第14名。华东大区销售占比55.0%、华南大区销售占比24.6%、珠海大区销售占比15.2%、北方区域销售占比5.2%。
聚焦重点城市精准投拓，整体土储充足。根据中指数据统计，2023年公司拿地总金额396.8亿元，同比增加5.8%，拿地力度31.5%，同比增加0.3个百分点，权益比例70.7%，同比下降8.9个百分点。城市结构上，拿地金额主要以上海为主。截至2023年底，公司的总土储面积共1623.1万方(包括未开发土储计容建面434.0万方、在建面积1189.1万方)，主要布局一二线城市，珠三角+粤西、长三角等优质区域。
三道红线持续绿档，定增助力公司进一步拓展。公司通过“管好钱”和“拿好地”的“双轮驱动”，确保“三道红线”持续绿档。2023年有息负债规模1440.1亿元，同比下降1.1%，整体平均融资成本5.48%，同比下降0.28个百分点。同时，公司始终坚持紧抓销售回款，实现回款金额846.89亿元，同比增长17.2%，资金回笼保持稳健态势。2023年公司顺利完成向特定对象发行股票，募集资金超51亿元，定增有利于拓展公司经营规模，增强公司资金实力，更好立足珠海、布局全国。
投资建议： 华发股份 销售金额正增长，排名进一步提升；聚焦重点城市精准投拓，保持力度，未来增长可期。分红率大幅提高，积极回报股东。我们调整公司2024-2026年EPS为0.73元、0.82元、0.91元的预测，以2024年4月26日收盘价计算，对应的PE为8.5倍和7.6倍，维持“增持”评级。
风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期、定增限售股解禁。
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