刚刚港交所迎今年最大IPO！“一哥”万物云逆风上市破发...

　　盼星星，盼月亮，在地产物业江湖打拼了30年的万物云，今天（9月29日）终于在香港联交所主板上市。

　　此前一天（9月28日），万科已发布相关公告称，万物云的最终发售价格为每股49.35港元。

　　此前业界也盛传万物云市值或超千亿，但按照公告指出：倘全球发售按最终发售价格进行,紧随全球发售完成后(惟于超额配股权获行使前)的万物云市值将约为575.98亿港元。远没有预期的高。

　　今早，万物云开盘，截至发稿，万物云报47.25港元每股，跌4.26%，总市值低于500亿港元，为496.32亿。

　　刚开盘的整体表现并没有如很多人预期的那么好。这或许也和整体物业行业的大环境相关。

　　但无论怎样，股价只是反映一个时点的市场态度，后续万物云股价上扬的可能性还是非常大的。

　　万科董事会主席郁亮表达了自己对于万物云未来发展的期待：

　　我相信万物云团队将会全力以赴，时间会证明万物云的价值。

　　万物云在地产江湖叱咤风云30年，其服务模式和创新动作也得到了大部分人的认可。今朝万物云终于上市，后续还会有怎样的故事？艳姐很是期待。

　　01

　　市值敌不过华润万象生活

　　郁亮在今年3月31日的业绩发布会上，说到如何衡量万科经营服务业务的成功时，用了下面这个形象的比喻：

　　第一个标准是能否上市，也就是长大成人了就应该去成家立业，去外面闯荡了。所以万科把每个业务能不能独立上市，作为成功的标志之一。

　　在当日的业绩会上，万物云CEO朱保全的这句话也和郁亮的观点相呼应：

　　“儿子长大了，可以独立发展了。”

　　1天后（4月1日），万物云正式向港交所递交招股书。

　　在房地产行业进入深度调整期的当下，物业上市热潮也逐渐褪去，今年有部分物企上市，甚至出现破发的窘境。

　　万物云此次上市，或许已经不再是上市的最佳风口期。

　　在行业进入深度调整期的当下，即使是此前被炒得火热的物业股，现在似乎也不受待见。

　　3月初，今年首个赴港上市的物企，上市即破发，也给过去两三年来火热的物业上市热潮泼上了一盆冷水。

　　然而，上市是意料之中，时机却是意料之外，为何万物云要在这个节骨眼上市？

　　其实早在去年万物云就被传出要上市，但在去年股东大会上，万科表示要等被大家认可为城市服务商才上市。

　　在今年3月31日业绩会上，朱保全又表示，当下万物云上市时点更合适，因为投资者给的估值会更加理性。

　　朱保全在描述上市原因时，用了比较形象的比喻：

　　公司分拆万物云上市主要还是觉得这个儿子已经是个成年人了，需要通过引入国内外的机构投资者进一步提高万物云的综合实力，奠定行业的领导地位，吸引和保留人才，公司的既定战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。

　　事实上，早在几年前，资本市场就已经用脚投票：

　　2017年，万科物业就成功引入了两家战略投资者，这两家投资者为博裕资本与58集团。博裕资本以其管理的基金认购25%股权，代价为15亿元，58集团以其下属公司认购5%股权，代价3亿元。

　　博裕资本是一家专注于大中华地区的大型私募股权投资机构，其在战略规划、公司治理、资本市场运作等方面为公司提供长期支持。

　　58集团则是大型互联网平台，拥有海量的客户群体，58集团为万科物业打开了一个互联网生活服务连接的窗口。

　　两位股东已在上市前完成了一轮套现，其中姚劲波套现近20亿，博裕资本套现近70亿。

　　在万物云IPO前夕，阳光城也卖出万物云2.91%股权，套现30.52亿元，加上博誉资本以及58同城转让股权套现金额推算，有人推断万物云估值或超千亿。

　　在9月19日，万物云发布了全球发售公告：

　　公告中称此次发行规模预计8-9亿美金，和此前传言的20亿左右美金有所差距大，但该笔交易仍然是港股市场规模最大的IPO。

　　在这份发售公告中，备受关注的就是基石投资者的豪华阵容，其中包括混合所有制改革基金、中国诚通投资、UBS AM Singapore（瑞银）、淡马锡等。

　　然而，万物云的市值并没有如预期超过千亿，仅在500亿左右徘徊。对比同行：

　　华润万象生活与碧桂园服务的总市值分别约为712亿港元、432亿港元，排在他们后面的两家央企物业股――中海物业、保利物业总市值分别约为239亿港元、240亿港元。（统计截止时间：2022年9月29日上午9:30）

　　其余大多数物业企业的市值都在200亿港元朝下。

　　总体来说，万物云仍然处于物企第一梯队。

　　02

　　信任比毛利率重要

　　物企上市，投资者更多关注的是规模、盈利能力以及外拓能力等方面。

　　在管理规模上，万物云位于国内物企第一梯队阵列：

　　截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积约7.85亿平方米。

　　其中，住宅物业的在管面积最大，万物云共管理了2823个住宅物业，在管建筑面积约6.6亿平方米，合约建筑面积(包含在管建筑面积及未交付建筑面积)约8.78亿平方米。

　　现如今，衡量一家物企的影响力，一个指标就是这家物业第三方管理规模占比的是多少。根据招股书数据显示，万物云的外拓能力较强，可以说是管理输出的典型房企：

　　根据招股书显示，2019年-2021年，社区空间居住消费服务板块的住宅项目服务，来自第三方的管理面积分别约为42.2%、43.1%、50.5%。

　　商企和城市空间综合服务板块的物业及设施管理服务，来自第三方的管理面积约为76.7%、81.5%、84.7%。

　　从收入上来看，2019年-2021年，万物云来自第三方收入占总营收的比重约84.6%、 81.4%、80.8%。

　　虽然从招股书上可以看到万物云在规模和外拓能力方面的优势，但是在利润数据上，万物云似乎稍显逊色：

　　招股书数据显示，2019年-2021年，万物云的毛利分别约为24.68亿元、33.65亿元、40.20亿元，毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%。

　　而据中信证券统计，去年上半年，样本物业企业毛利率为28.8%。2021年碧桂园服务的毛利率为30.7%，雅生活服务的毛利率为27.5%。

　　对此，万物云也在招股书中进行了阐释：

　　员工成本及成本的任何大幅增加均可能对利润率产生负面影响，并降低盈利能力。万物云的盈利能力取决于员工成本，而员工成本影响销售成本及其他运营开支，如管理开支和销售及分销开支。

　　在3月31日举行的2021年万科业绩推介会上，万物云董事会主席朱保全表示，从已上市物企看，大概分为两个阵营，一类是毛利率在15%左右，一类是在30%左右。

　　万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告看，15%是一个合理区间。他还称，物业服务是民生行业，信任关系远比毛利率重要。

　　03

　　“一哥”万物云

　　万物云上市之所以这么受关注，很大一部分原因是因为过去它在物业领域的成就。

　　当然，任何企业的成功都不是一蹴而就的，而是一种长期主义，对于万物云来说，则是在服务质量上近乎偏执的长期主义。

　　提起万物云的起源，有一个事实不可忽视，那就是日本SONY公司优质的售后服务的启迪。

　　万科最开始是做贸易起家，创业初期曾经是SONY公司的代理商，SONY公司对售后服务工作严谨和细致，这也潜移默化的影响了万科的领导人和团队。

　　于是，重视质量和售后服务便被奉为了万科物业管理的“金科玉律”。

　　虽然万科物业在形式上借鉴了以新鸿基为代表的香港物管模式，但万科物业的灯塔，一直都是SONY公司专业严谨的售后服务。所以我们看到，万科的服务就真的会在很多细节上花功夫，从而打动客户的内心。

　　当然，任何一家企业的出圈，都需要胆识和创新：

　　1991年8月，万科首个住宅项目天景花园创立了物业管理“共管式”模式，建立了中国第一个业主管理委员会。

　　在之后的10余年间，万科物业开创了业内的多个第一：

　　率先推出酒店式管理模式

　　参与中国物业管理第一次公开投标活动，获得深圳鹿丹村小区的管理权

　　率先推出“物业管理报告”制度……

　　开创行业爆款“产品”四点半学堂、第五食堂等等

　　这些产品或服务，都击中了客户的痛点：

　　以万科第五食堂为例，它的诞生是因万科物业发现业主平日工作繁忙，无暇照顾家人和自己的饮食，只能去附近餐馆用餐，过高的消费成本暂且不说，关键是食品安全问题带来的健康隐患。

　　万科物业通过与同行的交流和考察，最终明确了目标：一是快餐的形式；二是需要休闲舒适的装修风格；第三是最重要的，严把食品安全关。

　　第五食堂最终应运而生，发展至今，成为国内少见的物业自己创办的社区食堂品牌。

　　万物云在一些很小的事情上也会做到极致：

　　比如去年10月19日，万科物业做了一件事：

　　万科物业宣布，全部签约合同期内所服务的住宅项目将从2022年1月1日起设立：

　　“电梯困人关怀金”

　　即在乘梯人无不文明行为、无市政供电闪断等不可抗力情况下，出现电梯故障困人的，被困的乘梯人可获领每人200元的关怀金。

　　此前，几乎很少见到有哪家物企重视“电梯困人”这种细碎的问题，更不会推出关怀金，但万科正是通过这种细节问题的处理，而获得了业主们的信任。

　　大道至简，万科物业就是把业主生活中每一个需求的解决方案都做到极致，成为了行业中的一哥。

　　04

　　万物云的“触角”

　　现如今，已经很难把万物云单单理解成一家做传统物业的公司，它不单服务于住宅和商业办公领域，它把触角伸向了更宽广的领域。

　　2018年5月，万物云又做了一件开创性的事情：

　　与珠海大横琴投资有限公司签署战略合作协议，双方将携手打造国内首个“物业城市”治理模式。

　　对横琴城市公共空间与资源实行全流程“管理+服务+运营”，力争将横琴打造成为一座“五星级城市”。

　　也就是说，万科不单单要服务于业主、房企，还要服务于城市，做一个城市服务商。

　　之后，万科物业落地雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿、武汉江汉区、江门人才岛等10城16项目，打造了业内独有的城市服务模式。

　　2020年，全国首个城市服务品牌万物云城发布，万物云城给自己定了一个“小目标”――在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群，以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市，计划三年内落地100个城市服务项目。

　　2020年，万物云CEO朱保全提出：

　　“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”

　　目前，在万科的业务版图中，拥有诸多品牌，但最清晰的还是万科物业、万物梁行、万物云城分别对应的社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块。

　　万物云业务版图

　　值得注意的是，在SPACE板块里，与万科物业并列出现誉鹰平台，新闻里常见的伯恩物业与阳光智博物业都在平台中。

　　结语

　　一般来说，物企在上市之后，股东往往会倒逼企业控制成本、提升利润、做大规模，这在某种程度上可能会降低物业的服务品质和客户满意度。

　　所以这也是万物云上市后必须面临的课题。

　　但如今的万物云优势在于，业务版图的多元性、战略前瞻能力以及团队的执行力。

　　有点期待，未来万物云会带给行业怎样的新故事。

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