前段时间，焦点君曾报道港股上市房企龙光集团正在借 3.15 的时机，积极运作，试图挺过销售减弱、融资渠道恶化、流动性不佳的危机。
彼时龙光喊出"绝对不可以躺平"的口号，提出了临期债券的展期方案。并且引入实力房企中海宏洋接盘汕头 10.24 亿的项目。后来，新创建集团又 19.02 亿收购了龙光基业旗下高速公路 40%股权。
一波操作之下，龙光的股票走向果然出现了些许回升。然而，就在众人都等龙光传来好消息的时候，等来了龙光方面再次延迟刊发经审核业绩及年报的公告，公告中说，"本公司从核数师获悉，自 2022 年 3 月以来，内地近期爆发 COVID-19 疫情，导致审计进度延迟。"将无法按时发布 2021 年报的原因归咎至疫情影响。
/龙光集团公告
与其不同的是，例如金科股份、中南建设、空港股份、华夏幸福等诸多原本预约于 4 月中下旬布年报的上市房企却都按时发布了年度审计报告。
更为有趣的是，在 2 月 29 日时，龙光集团就已经发布过一次年报延迟公告，当时用的，是"受香港及深圳疫情影响"的理由。
难道，在年报发布这一项工作上面，疫情只影响了龙光独一家？
果然，五一节后开盘， 6 日收盘报 2.24，下跌 9.68%，其实从 2021 年的 4 月开始，龙光集团的股价就一直在向下用力了。
/龙光集团股价走向（图据东方财富）
除了此前众所周知的那些"股债双杀""评级下调"的危机，搜狐焦点成都了解到，这家"实力"房企面临的问题还真不少。
01
未审核经营数据暴露盈利疲软
虽然经审核年报的发布连续推迟两次，龙光还是把"未经审核"的 2021 经营数据发布了出来，乍一看，销售额正增 16.2%，收入和总资产全都是正增，好像可以报喜了。不过，业内概括，这是"增收不增利"的典型。
2021 年，龙光集团实现收入约 782.9 亿元，同比上升 10.2%，但同期录得年内利润仅约 103.78 亿元，同比下滑 22.4%，归母净利润也同比下滑了 23.01%。全年毛利率由上一年的 30.01%降至 21.89%，核心净利润率由上一年的 17.4%降至 12.8%。在利润率下滑的情况下，加权 ROE 也降至 22.18%的近年新低水平。
/图据中国经济网
从销售方面来看，2021 年龙光的销售均价为 17175 元/平米，较 2018 年的销售均价 16315 元/平米几无太多增长。然而，据第三方数据机构调查显示，龙光 2018 年新增土地成本为 3788 元/平米，2021 年则是 7763 元/平米，出现了大幅度的增长。也就是说，盈利能力增长不多，而盈利成本大大提升。
/龙光集团 2021 销售均价（图据龙光公告）
在销售及营销开支方面，2021 年数据约为 21.7 亿元，而 2020 年则为 16 亿元左右，还有销售成本大增、分占合营公司亏损大增……
/龙光集团 2021 综合损益（图据龙光公告）
业内分析，土地成本上涨，人力物力的成本提升其实是一个客观事实，影响还会持续。也就是说，龙光的利润下滑也将会在 2022 甚至于以后几年中继续保持。
02
机构撤销 CCC 评级是何缘由
此前，焦点君曾报道过，今年 3 月，穆迪、标普、惠誉等多家权威机构下调了龙光的评级，下调结果都是"C"开头，穆迪更是连续两次下调龙光评级。评级连续下调，既能反映出龙光销售减弱、融资渠道恶化以及未来 1 年大量债务到期的事实，同时也会导致投资者和债权人再一次降低对龙光的预期。
4 月 20 日传出消息，惠誉撤销了龙光集团有限公司"CCC"长期外币和本币发行人违约评级（IDR），还撤销了龙光集团"CCC"高级无抵押评级和未偿美元高级票据"CCC"评级，上述票据回收率评级为"RR4"。龙光集团的次级永续资本证券"CC"评级（回收率评级为"RR6"）也已撤销。
撤销"CCC"评级是否意味着惠誉对龙光的评估有所上升呢？据媒体报道，惠誉撤销评级，是因为龙光集团选择停止参与评级过程，惠誉将不再为龙光集团提供评级或分析覆盖。
评级太难看就直接退出评级，在这一点上，龙光口号中所谓的"绝对不可以躺平"完全没有体现出来。
03
污染持续增长未入选绿色地产
盈利能力下滑，龙光的另一项数据却在近年增长了起来――污染和能耗。第三方数据机构"标准排名"发布数据，在污染气体排放方面，2018-2020 年，龙光集团氮氧化物排放量分别为 1550 千克、1905 千克、2317 千克；二氧化硫排放量分别为 960 千克、1180 千克、1379 千克；颗粒物排放量分别为 7918 千克、9436 千克、11189 千克，污染气体排放量呈逐年上升趋势。
/龙光集团历年污染气体排放情况（图据标准排名官号）
在用水和废水排放方面，2019 年和 2020 年，龙光分别排放污水 674826 吨、832198 吨；总用水量分别为 4267830 立方米、5251277 立方米。显然，尤其在污水排放方面，2020 较 2019 大大增加。
除此之外，温室气体排放、电力、燃油等方面的数据也在逐年上涨，龙光集团在 2020 年提出了"所有项目 100%满足绿色建筑标准"的要求，却仍然创造了"成果斐然"的碳排放量。现在，我们还不知道尚未公布数据的 2021 会有怎样的光景。
如果说，上面提到的这些问题还有转圜的余地，那么"直击购房者"的问题还要更加严重！
04
成都龙光天瀛反水惹众怒
从龙光此前发布的公告中我们可以看出，"大西南"区域收入占总收入比例比 17.9%，在全部区域当中位列第二，在西南重要城市之一的成都及成都周边，龙光也布局了为数不少的项目，然而，交房前后，业主的维权异常激烈……
公开资料显示，龙光天悦龙庭自 2014 年交房以来，因车库禁止临时停放、会所变卖开设幼稚园而引发多次维权。
如今继天悦龙庭之后，龙光天瀛再现业主维权。
/龙光天瀛 1 期业主维权现场图
一期业主围堵在龙光天瀛二期售楼部门口维权，现场不仅摆出"挂羊头卖狗肉"，还打出标语"一期韭菜祝二期开盘顺利收割"，着实让龙光很尴尬。
/龙光天瀛（位置示意图）
据了解，成都龙光天瀛位于天府新区兴隆湖板块，在蜡梓路与桐子湾街交汇处，从地理位置来看，这里周边不仅有 4500 亩湿地水域、鹿溪河湿地公园，还有多个网红地标。
更重要的是，距离项目一公里左右是全球首个以独角兽企业孵化和培育为主的产业载体――"独角兽岛"项目，总投入高达 181 亿元。
作为科学城科创产业的引擎，这里算是天府新区的核心位置。龙光在此献上塔尖产品"天字系"，无论是龙光自己，还是成都购房者，都觉得是再正常不过的事。
可从一期业主的投诉来看，龙光"反水"了！
3 月 25 日，有业主在问政四川平台投诉天府新区蜡梓路龙光天瀛开发商违规宣传，违规施工。里面提到：
项目宣传时使用"龙光天瀛"宣传，且龙光集团整体对外口径为"天系"为其最高端住宅产品。但在备案时，"龙光玖龙玺"取代了"龙光天瀛"，成为项目的备案名。
在地产行业里，推广名和备案名不一致是比较常见的。但是推广名和备案名在集团内部分别对应着不同的产品线，这一点还是比较少见的。
焦点君了解到，2020 年 4 月，龙光以成交楼面价 9684 元/?的价格拍下地块，打造龙光天瀛 1 期。2020 年 12 月、2021 年 4 月项目曾两次取证，取证价格分别为：24803-27203 元/?（精装）、23042-26838 元/?（精装）。
而龙光在眉山打造的"玖系"――天府玖龙郡、玖龙府，新房价格在 7000-11500 元/?不等，成都新津区的玖龙府目前已售罄，取证价格 9516-11217 元/?。
显然，即使抛除地域差异，"天字系"与"玖系"也还是两种品质的产品。那些花着"天字系"的钱，却住着"玖系"的 1 期业主们，自然愤怒了！
但最让他们绝望的还是成都龙光天瀛存在重大设计缺陷，比如1.2 米的入户过道，这是按照消防过道的最低标准设计的，凡大于 1.2 米的家具都无法进入，已经影响了业主的正常生活使用需求。
而且为了将外立面窗户拉在一个水平线，龙光把消防楼梯窗户卡在楼梯平台中间，漏出楼梯板平台，存在重大安全隐患。
诸如此类的奇葩操作，把业主都"惊呆"了。
05
各地维权不断还有翻盘底气？
事实上，回顾近几年龙光业主在全国的维权，成都龙光天瀛只是冰山一角。
在东莞，龙光?江南大境项目业主发现原本在沙盘上呈现的部分园林景观被围挡在小区之外，导致业主几乎没有活动的空间；还有低层业主表示，围栏贴着楼体，甚至楼体有一个房间完全被隔在围栏之外，对低层住户带来非常大的安全隐患。
在南宁，龙光玖珑郡项目在存在"在生活设施未完善和施工质量差"的情况下，匆忙向业主交房。交房两个月后，业主仍无法正常使用网络，导致业主无法使用电脑、电视、甚至无法在小区内对煤气表进行充值，严重干扰生活和工作。
在深圳，龙光玖悦台的业主在交房时发现，说好的空中花园没了，甚至有些楼栋的人户大堂也没了，取而代之的是临街商铺，外加一道窄窄的入户门。
/龙光业主提供
这样的案例比比皆是，甚至有业主替龙光担忧，让龙光自查，这样损害自身口碑的事，是杀敌一千，自损一万。
/龙光业主在网络上发言（图据网络）
目前，在"股债双杀""评级下调"的危机中，龙光地产正以惊人的速度下坠。焦点君注意到，在 3 月 17 日的恳谈会上，龙光表示已取得预售证的货值有 600 多亿元，后续可获预售的货值超过 2000 亿元，可提振资本市场对龙光的信心。
但水能载舟，亦能覆舟。市场口碑的快速坠落，购房者对龙光早已失去信心。或许在龙光的救赎之路上，尊重业主，认真解决业主维权的问题，才是龙光逆风翻盘的真正底牌吧。
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