华远地产2021年半年度董事会经营评述|平方米_新浪财经

原标题：华远地产2021年半年度董事会经营评述来源：同花顺金融研究中心

华远地产2021年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　本公司的主营业务为

房地产开发

与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种物业类型。开发完成后的房地产产品以销售为主，自持少量投资性物业，主要为商业业态。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。

　　公司所属的房地产行业为资金密集型行业，具有高度

综合

、关联性强的属性，是推动国民经济发展的重要支柱产业之一。报告期内，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，从规模扩展看，国家统计局的数据显示2021年1-6月全国房地产开发投资达到7.2万亿元，同比增长15.0%；房地产施工面积达到87.3亿平方米，同比增长10.2%；从销售情况看，2021年1-6月商品房销售面积达到8.9亿平方米，同比增长27.7%。其中，住宅销售面积达到7.9亿平方米，同比增长29.4%。实现商品房销售额9.3万亿元，同比增长38.9%；从价格水平看，商品房整体销售价格呈现平稳上涨态势，2021年1-6月全国商品房销售均价为10,485元/平方米，同比上涨8.8%。

　　针对部分热点城市市场热度上升的情况，2021年上半年，中央和地方坚持“房住不炒”基调不变，并密集出台调控政策以稳定市场预期，房地产金融监管持续强化，房地联动机制加快建立，针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，调控效果已初步显现，房地产行业主要发展指标的同比增幅已呈现逐月回落趋势；同时，作为房地产行业的要素基础，土地的市场热度不断升温，据中指数据统计显示，2021年上半年全国300城住宅用地成交楼面均价为6,170元/平方米，同比上涨26.7%，平均溢价率为17.5%，较去年同期提高1.3个百分点，进一步提高了行业的整体经营成本；此外，受重点城市供地“两集中”政策影响，上半年全国土地市场成交明显缩量，一定程度上拖累了全国房屋新开工速度。

　　面对上述行业发展环境，公司积极实施“抓回款、降负债、增利润”的经营策略，有效把握市场需求释放节奏，在实施全员营销策略的基础上，创新销售模式，加大项目推盘力度，保障业绩稳定增长。同时不断调整债务结构，稳步降低负债水平，努力改善三条红线的指标数据。展望下半年，房地产调控政策环境仍将偏紧，同时去年同期基数较高，预计行业主要发展指标的同比涨幅将出现高位回落，行业发展将趋于平稳，但全年仍有望再创新高。公司将努力聚集各项资源促进自身发展，提升经营管理水平，降低运行成本，优化资本结构，深化区域与城市深耕，准确把握“两集中”下的投资机会以及营销节奏。

二、经营情况的讨论与分析

　　2021年公司开发项目分布于

北京

、西安、长沙、

天津

、广州、

重庆

、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等城市，报告期内，公司操盘和并表项目实现开复工面积约490万平方米，同比增长26.94%；其中新开工面积约10万平方米；竣工面积约54万平方米；完成销售签约额59.26亿元，同比增长16.72%；完成销售签约面积55.31万平方米，同比增长43.48%；完成销售回款62.85亿元，同比增长25.17%。

　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

三、可能面对的风险

　　1、政策风险

　　房地产行业是国民经济的重要行业，房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大。随着房地产市场快速增长，各地政府因城施策，出台了多项调控政策，加之房企融资的“三道红线”，各项监管政策的推行与深化对房地产企业在土地取得、项目开发、融资、销售等诸多方面产生了重大影响。

　　公司持续密切关注宏观政策和房地产市场走势的变化，针对不同区域的调控政策及时调整各项目的经营策略，优化产品结构，同时不断优化融资结构改善三条红线指标，努力降低政策类风险给公司带来的影响。

　　2、项目开发风险

　　房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和

物业管理

的开发流程中，项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。

　　公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精心的规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程中，充分发挥公司的专业能力，精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速销售，收回投资；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，通过科学严密的施工组织，进一步降低项目的成本。

　　3、销售风险

　　房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入大、建设周期

长和

易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。

　　针对销售风险，公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的目标市场需要；充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作管理力度和深度，加快开发和销售，降低项目销售风险。

　　4、财务风险

　　房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的项目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险。

　　对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算管理，实现全员全过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良好信誉，努

力拓

展各种筹资渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。

　　5、土地储备风险

　　公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整，可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆迁安置成本越来越高，会提高公司待拆迁项目成本。

　　对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利用公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以已进入的城市为主，逐步向其他有较大发展潜力的城市发展，有计划、有步骤地增加土地储备，保持公司土地存量足够公司三至五年开发所用，满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要。

　　6、突发风险

　　本次新冠疫情的持续对房地产行业在土地获取、项目开复工、销售签约等方面均产生了不同程度的影响。公司在积极做好疫情防控的同时全力推进各地项目的开发建设进度，努力将疫情对公司产生的影响降至最低。

四、报告期内核心竞争力分析

　　华远地产作为国内房地产行业的先驱企业，潜心经营近四十年，成功跨越多个行业周期，始终秉承“责任地产，品质建筑”的企业使命，不断强化公司核心竞争力，致力于保障公司长期稳健发展：

　　1、以党建引领发展，发挥国企优势

　　华远地产始终全面坚持党对企业发展的领导和政治核心作用，以党建引领发展，把党建工作融入公司治理的各个环节。公司从制度建设和管理运作层面不断明确和强化党组织在公司治理结构中的领导地位，实现了加强党的领导和完善公司治理的有机统一，充分发挥党组织把方向、管大局、保落实的领导核心和政治核心作用。深刻把握和塑造国有企业的政治属性，坚持国企姓国跟党走，全面加强党的建设，进一步加强使命感和责任感，以高质量党建引领企业高质量发展，把党的政治优势、组织优势和群众工作优势转化为企业的竞争力和发展优势。报告期内，公司为切实加强、全面落实新时代国企党建工作，正式成立了党建办公室，以“围绕发展抓党建、抓好党建促发展”的工作思路，坚持党要管党、全面从严治党，坚持问题导向抓重点，坚持结果导向出实效，锤炼过硬作风，凝聚集体智慧，扎实推进党建工作。

　　2、品牌积淀深厚，奠定企业发展基础

　　公司控股股

东华

远集团从20世纪80年代初创建“华远”品牌，距今已有近40年的历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一，集团下属企业30余家（含上市公司3家），业务涵盖房地产、金融服务、商业服务、科技实业、产业扶贫等多个领域，资产总额逾700亿元。强大的国有资本作为坚强后盾为公司发展提供了有力的支持。公司始终秉承华远集团“来源于社会，服务于社会”的企业宗旨，将国有资产的保值增值、将股东利益最大化视为己任，持续为社会提供优质的房地产产品和服务，致力成为令社会尊重的全国性的房地产综合服务运营商。多年来公司陆续在全国多个城市开发了多个具有标杆意义的精品项目，在全国范围内具有广泛的品牌影响力和客户美誉度，是在行业内外享有盛誉的老牌优质房企。报告期内，公司以建党百年为契机焕新公司品牌理念，提出“初心弥坚美好共建”年度品牌主题，充分发挥国企品牌价值观引领作用；同时，立足客户视角，从内容生产、渠道创新等传播维度助力品牌年轻化，构筑与时代同频共振的品牌形象，公司的品牌传播力得到进一步跃升。在克而瑞发布的“2021年上半年中国房地产企业品牌传播力TOP100”中排名第53位、“人气官微TOP10”中排名第6位；

凤凰

网“房企官方微信影响力100强”排名第26位；亿翰智库“微信公众号活跃度TOP100”排名第47位。38年砥砺奋进，华远地产将持续用深厚的专业沉淀和良好的社会口碑打造房地产国企品牌范本，展现更专业、更人性化、更用心的华远。

　　3、明确经营目标，持续强化城市深耕

　　公司发展战略清晰、目标明确，始终以房地产开发及经营管理为主业，坚持客户导向，狠抓产品品质、工程质量和客户满意度。在确保开发规模、盈利能力、品牌实力等方面稳定发展的同时，看准市场，积极寻求机会，开疆拓土。在聚焦住宅开发主业的同时，注重产品的多元化，旗下产品涉及住宅、公寓、别墅、办公楼、商业、综合体等多种业态，彰显出公司的综合开发实力。公司现有开发项目布局北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等城市，始终贯彻以北京为核心，辐射京津冀区域、西部区域、南部区域的城市战略布局。未来公司将继续发挥自身灵活优势，在控制风险、巩固发展现有城市的基础上，选择宏观经济基本面好、人口增长潜力大、高净值收入人群较为集中和房地产市场发展可持续性较强的城市择机进入，为公司的长期稳定健康发展奠定坚实基础。

　　4、优化管理体系，确保高效营运

　　华远地产的管理团队历经中国房地产市场数十年跌宕起伏的考验，具有丰富的项目运作经验，能够灵活调动资源、转换经营策略，主动适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。在房地产政策持续加压以及行业竞争日益严峻的形势下，公司管理团队全面贯彻“抓回款、降负债、增利润”的经营策略，将公司所受到的不利影响最小化，保障公司经营工作的稳步推进。报告期内，公司对区域公司进行了结构性优化，通过职能强控和同级合并措施，做实区域结构、做强区域管控，以达到区域专业深耕、城市精兵简政的效果，发挥区域的孵化器作用，为可持续发展打好基础，促进公司达成提效、增效的目标。各区域灵活应对各地房地产市场的变化和对项目不同的诉求，积极推进运营动态评估，及时调整策略和节奏，确保公司整体经营目标的实现。

　　5、强化现金流管理，优化资本结构

　　在房地产行业监管政策日益趋严的新常态下，公司始终积极主动应对政策的调整并对金融市场资金面变化做出迅速反应。为保证持续稳固的融资能力，公司充分发挥国有企业优势，在华远集团的大力支持下，加强与各

金融机构

及第三方的合作，建立长期战略合作伙伴关系，以合理的融资成本获得充足资金，有力地支撑公司的

长远

发展和稳定经营。同时，公司十分重视并加强现金流精细化管理，将各项业务纳入全周期现金流管理，明确管理要求，严格、科学地控制支出和偏离度。报告期内，公司完成了债券评级维护工作，境内、外主体信用评级结果及评级展望均保持稳定不变，有效的维护了公司在资本市场的良好形象，进一步提升了公司长期融资的能力。公司通过成功发行长期限、低利率的公司债券，有效地优化了公司债务结构，降低整体融资成本，为公司可持续发展提供了有力保障。

　　6、依托“Hi”平台，提升产品附加值

　　报告期内，公司持续对服务品牌“华远Hi平台”进行升级，通过稳健发展打造成为公司独特并有差异化的市场竞争力，用服务为社区赋能，体现“以开发商为主导打造高暖社区服务平台”特色。2021年是华远地产“客户服务年”，Hi平台通过向业主提供丰富多样的优质资源及社区服务，全面构筑服务年客户主动维护体系，提升业主社区生活体验，传递“让温暖成为陪伴”服务理念。在“社群运营、空间共享、生活服务、社区运营”四个维度，与业主共同携手营造社区文化和邻里情怀，共创邻里共融、邻里共享、邻里共生、邻里共建的社区新邻里关系。华远Hi平台充分展现党中央提出构建和谐社会的“诚信友爱、充满活力、安定有序”核心特征，实现社区和谐发展，形成公司“产品+服务”的双轮驱动力，并竭力打造成为社会认知中国新邻里关系的样板。

　　7、持续提升人力管理水平，落地HRBP体系，强化组织战略目标协同。

　　报告期内，公司为强化组织的战略目标协同，持续从多方面推动HRBP体系完善落地：通过深度参与业务战略规划，开展能力诊断，推动业务核心工作能力提升；通过深入理解、践行公司文化，推动文化落地，统一全员对公司导向与要求的认知；通过深入了解业务对人才需求，充分挖掘人才资源，打通人才供应通道，为公司提供人才保障；通过深入业务实践，诊断和发现问题，借助人力资源工具和方法论，促进组织效能包括个人绩效、组织绩效、组织能力等的持续改进。人力HRBP管理系列举措进一步激发了组织活力，加强了员工与组织的目标协同，提升了企业人才核心竞争力。