原标题：上实发展2021年半年度董事会经营评述 来源：同花顺金融研究中心
上实发展2021年半年度董事会经营评述内容如下：
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为
房地产开发
与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新
物业管理
模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。
2021年上半年，随着国内进入后疫情时代，政府在推进疫苗接种、巩固疫情防控成果的同时有序推动经济复苏，国内房地产市场表现升温。纵观今年上半年，我国商品房销售面积约8.86亿平方米，较2020年上半年因疫情所致在低位的房地产销售数据同比增长27.7%；商品房销售金额约9.29万亿元，亦同比增长38.9%。其中，从区域分布来看，东部、中部地区领涨，销售面积增幅均超30%。从库存情况来看，我国截至今年6月末的商品房待售面积约5.2亿平方米，保持在相对低位。房地产政策方面，中央政府依然坚持“房住不炒”基本属性，调控的决心依然坚定。上半年“两集中”供地政策、房企“三道红线”、居民房贷“五档分类”等政策相继出台，行业投融两端不断收紧，行业内企业更加注重风险化解与防范。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，全国房地产市场开局表现总体平稳，但随后土地市场迅速火热，多地楼市轮动，出现量价齐升现象。为了给市场降温，上半年各地调控政策再次密集出台，全国多个城市升级房地产市场调控，除限购、限贷、限价、限签、限制放款等政策外，新增了包括新房积分摇号、调整房地产交易相关税费等新措施，保障刚需，强调房地产居住属性。
2021年上半年，面对国际疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司积极研判外部环境变化，以“十四五”规划为起点，着眼集团整体发展战略，立足全局，聚焦资源，稳健发展，实现时间过半、任务过半，为实现全年目标打下了较好基础。
1.抓准市场形势积极销售，重大战略项目持续筹备推进
报告期内，国内市场迅速升温，政府同步密集出台相关调控政策。公司积极研判市场形势，做好可售项目的盘点，抓住市场机会迅速推盘，同时加大非住宅类项目去化力度。宝山顾村“上实-海上菁英”项目二期于2021年6月正式开盘，在认筹与购房资格同步审核的新系统下有效引导客户，开盘当日去化率达到97%，认购金额超30亿元。湖州项目抓住年初的市场小高潮，加推“上实-雍景湾”别墅项目、带动“上实-天澜湾”项目清盘，认购金额超过15亿元；静安“泰府名邸”项目实现清盘，新增销售4.3亿元；
泉州“上实-海上海”项目二期6月底加推，商业楼宇与政府协调增加了煤气等设施，有序引导参与住宅摇号的客户，带动非住宅产品的销售。截至今年上半年，公司签约面积约18.48万平方米，签约金额约40.43亿元。
报告期内，公司与上海
城投
（集团）有限公司、
上海建工集团股份有限公司
组成联合体竞得虹口区北外滩91号地块。取得该地块是公司深耕虹口北外滩区域重大战略项目的进一步布局，对公司未来的商业办公品牌打造具有积极影响。通过规模化联动开发，公司深入参与虹口北外滩区域“一心两片，新旧融合”核心商务区建设。
2.工程建设有序开展，创新施工绿色应用
报告期内公司在建项目7个地块、在建面积148.43万平方米，工程质量、进度和安全达到既定目标。泉州“上实-海上海”三期住宅、
城三期、青浦“上实-海上湾”五期、北外滩剧院完成结构封顶，宝山顾村“上实-海上菁英”项目完成主体结构封顶以及主体结构验收。在施工管理方面，报告期内公司落实标准化、规范化的安全管控流程，抓住关键路线、守住纠偏底线，实施动态跟踪，关注资源组织、工序交叉、前置关系等工程要素，减少质量通病发生，对精装修工程注重细节管理。工程技术方面，扩大绿建、PC、智能化、健康建筑等四新技术的应用范围，对绿色化、产业化和信息化相关政策和发展趋势进行了梳理和分析。持续完善绿色建筑、
装配式建筑
与BIM技术的应用，为公司未来更好更广地推进绿色、健康建筑打下坚实的基础。
3.不动产经营优化维稳，物业管理蓄力创新
报告期内，国内办公和商业租赁市场租赁率和价格整体趋势下行，尤其对非核心商圈的租赁物业影响尤为明显，同时新办公物业不断入市，竞争日益白热化。公司对市场情况进行深入调研及分析，强化市场导向，对标竞争楼宇，及时调整经营策略和
招商
思路，重整客户结构和业态，立足整层需求的大客户，通过局部升级、增加软装等手段提升各项目办公区租户交付标准，吸引优质客户，加强谈判能力，平均租赁率稳定在90%。物业管理方面，报告期内公司以调整在管物业结构、退出亏损项目、清理历史欠缴为重点，新承接项目15个，新增合同面积46万平方米，在管物业面积2677万平方米，在管项目278个。
2021年下半年，面对国内国际疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司将顺势而为，聚焦质量效益，聚力新动能培育，稳步推进企业战略转型和改革创新，坚持对标先进与绩效导向，着力推进重点工作和管理优化，按照调整存量与做优增量并举的方向，进一步优化资产配置，加强销售和运营、服务联动，整合资源，发挥优势，努力提升企业盈利水平、拓展发展空间。
1.拓宽多元化融资渠道，战略布局引导资源配置
今年下半年公司将加快盘点存量资产，拓宽融资渠道，守住“三条红线”，保持与
银行
的良好的合作关系和授信额度，加强资金的整体平衡，保证资金存量稳健。继续研究多种渠道融资方式，在目前的形势下寻求适合公司的创新融资方式和融资渠道，为公司发展提供保障。公司将通过新一轮的“十四五”战略规划，研究政策变化，理清发展思路，明确战略目标，设计业务组合，拓展商业模式，优化产业布局结构，坚持融产结合，整合内外部资源，以战略规划推动发展，加快主业升级，突破投资的局限性，开拓投资方式，积蓄企业后续经营与发展资源，结合资金情况实现项目落地。
2.精准定位市场导向，保持销售良好趋势
今年下半年公司将结合政策环境及市场变化情况，努力保持良好的销售势头，精准定位目标客群、制定销售策略，在确保全年目标的基础上力争销售业绩进一步增长。一要做好重点项目开盘和顺售，包括青浦“上实-海上湾”五期的备案销售，保证湖州“上实-雍景湾”别墅、泉州“上实-海上海”项目二期商办和三期住宅加推、杭州“上实-海上海”项目二期商铺开盘的去化量，宝山顾村“上实-海上菁英”项目一二期清盘，加大客户转签，加快现金回流。二是做好尾盘项目的销售和清盘，完成项目收尾工作。三是做好泉州“上实-海上海”项目二期的联合验房及集
中交
付，提升客户满意度，加强售后管理。
3.融合绿色低碳健康理念，进一步提升建设开发品质
今年下半年公司预计在建面积保持在150万平方米左右。公司在建设项目过程中，以“低碳、绿色、健康”为指引，全面提升项目开发品质，以数字化转型为路径，提升项目精细化管控水平，提高品质感观、有效降低成本，学习和借鉴绿色化、产业化、信息化及新技术融合应用的发展趋势，商品住宅开发项目的室内和景观发展趋势，形成成本控制力与产品竞争力，增加项目
综合
效益。
4.不动产经营提升效能，物业管理强化品牌
不动产经营方面，随着房地产行业逐渐从增量竞争转变为存量竞争，商业管理、资本运营能力成为企业可持续发展的核心竞争力之一。今年下半年公司将着力提升商业策划能力、招商能力、资源整合能力、现场运营管理能力，对标业内标杆企业，进一步提高现有物业的租赁率和租金水平；同时，对新的商业运营模式作深度研究，配合国家扩大保障性租赁住房供给等租赁政策的落地实施，为企业多元化经营进行探索。物业管理方面，2021年恰逢物业管理行业改革发展40周年，中国物业管理协会将今年定义为行业的“品牌建设年”。今年下半年，一是进一步扩大企业品牌影响力，集中资源积极外拓非居类项目，努
力拓
展规模、增长业绩，增强业主信任，提升品牌竞争力，进一步丰富“上实服务”品牌内涵；二是探索物业服务转型升级，转变盈利模式，提升核心竞争力和服务附加值，提高内部管理绩效，形成服务特色；三是有序推进智慧物业平台建设，持续在规模化、品牌化、科技化、资本化方面的探索。
报告期内房地产经营情况（2021年1-6月）
（1）项目储备情况表
（2）项目建设情况表
单位：万元币种：人民币
（3）项目销售情况表
单位：万元币种：人民币
（4）项目租赁情况表
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
2021年下半年，多变的国际政治经济形势以及疫情的反复对国内经济的影响仍存在较强的不确定性。房地产方面，房住不炒的政策将继续，政府将进一步落实房地产长效机制。公司主要项目所在地集中于长三角区域核心城市群，集中供地、积分认筹及限购限贷等政策的施行对房企的周期掌控能力、资金筹划能力、统筹决策能力、资产运营能力等提出了更高的要求。鉴于此，公司将积极发挥主观能动性，密切把握政策及市场动向，调整优化公司战略布局，深挖市场机会，盘活存量资产，充分创新融资方式和融资渠道，积极研究增厚土地储备的可能性，促经营、增效能、保回款，推动公司实现健康稳定高质量发展。
四、报告期内核心竞争力分析
公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司加大物业服务业等
的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，提升盈利，成为公司业务的重要组成部分。
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