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出品：大眼楼管
作者：肖恩
随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。
“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。
瑞安房地产于2004年成立，主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质商业及住宅多用途物业。但ROE近两年表现非常低迷，2020年录得亏损后，ROE直接处于行业底部区域，为在统计房企中仅有的4家亏损房企。销售净利润率录得负数至-5.1%，总资产周转率有所下滑降至0.04的极低水平，同样处在统计房企的底部水平。相对来说，瑞安房地产的财务更为稳健，整体的权益乘数小于3，即资产负债率小于60%。2020年报显示，瑞安房地产未踩红线，为绿档房企。
ROE连续低迷 2020年录得亏损
统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。瑞安房地产过去几年的平均ROE先升后降，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，瑞安房地产的平均ROE从2.9%升至4.4%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。
截止2020年，瑞安房地产的平均ROE降低至-1.88%，其在所有统计的100家上市房企中位列第96位，处于垫底水平。此外，在规模相当的房企中也处于垫底水平。
净利润率仅高于濒临破产的泰禾集团
观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。
值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。
瑞安房地产过去几年的净利润率基本在10%左右，截止2020年，录得亏损后净利润率为-5%，冲上20%后又再次回落，其在所有统计的100家上市房企中位列99位，垫底位置。在规模相当的房企中同样处于垫底水平。
权益比例不高但较为稳定
面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。
在归母利润占比方面，瑞安房地产近几年的数据比较稳定在70%出头的水平，但这个比例仅列在统计百家房企的位于中下游水平。可见，尽管头部整体权益比例有所下降，但是整体的权益比例是不低的，预计合作开发的程度未来或将进一步加深。
2020年瑞安房地产的归母利润占比达到了317，这主要是在亏损的情况下，数字规模较小，比例值异常的情况。参考往年，瑞安房地产的归母利润占比预计在70%左右。
总资产周转率仅0.04的极低水平
通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。
Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。
平均总资产周转率方面，瑞安房地产过去几年基本处在下滑趋势之中，2020仅有0.04的水平，管理效率亟待提高。而在所有统计上市房企中，位列99位再次垫底。
杠杆率相对稳健
权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。
在平均权益乘数方面，瑞安房地产为2.84，小于3，即资产负债率小于60%。在所有统计上市房企中，位列94位，与九龙仓、中海地产等处在同一个水平。2020年报显示，瑞安房地产未踩红线，为绿档房企。
综上，由于2020年的亏损，瑞安房地产的平均ROE位列行业垫底区域，体现出了其综合盈利能力较若的一面。不过考察公司以往的ROE情况可知，瑞安房地产的ROE整体水平都在5%以下，这其中，主要是由于瑞安房地产在各个环节的表现均不算理想，包括不起眼的利润率，转差的周转率以及非常保守的杠杆率。
附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：
附注2：各个指标的计算公式
平均ROE=归属母公司股东净利润/[（期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益）/2]*100%；
净利润率=净利润/营业总收入；
归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润；
平均总资产周转率=营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]；
平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。
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