【ROE看房企】中骏集团控股ROE连续三年下滑净利润率下降明显|中骏集团控股_新浪财经

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　　作者：陈宪

　　随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

　　“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

　　中骏集团1996年从福建起家，深耕长三角区域，作为闽系房企的一员发展不算突出，2020年销售额首次突破千亿。挺进千亿的同时，公司ROE水平连续三年下滑，从2017年的27.22%下降至2020年的19.72%，主要是销售净利率的下滑导致，但总体ROE但仍处于行业上游。

　　ROE连续三年年下滑但仍处于行业上游

　　统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。中骏集团控股过去几年的平均ROE先升后降，从2016年的高位27.03%微增至2017年的27.22%，此后一路下降至2020年的19.72%。

　　2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。中骏集团控股盈利能力的下降显然比行业来的更早。

　　截止2020年，中骏集团控股的平均ROE降低至19.72%，其在所有统计的100家上市房企中位列第25位，处于上游水平。此外，在规模相当的房企中处于前部位置，高于禹洲集团、首开股份合景泰富等。

　　净利润率整体下滑6个百分点降至15%以下

　　观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

　　值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

　　中骏集团控股过去几年的净利润率先升后降，从2016年的19.51%升至2017年的21.36%，随后开启趋势性下滑，截至2020年净利率为13.49%，整体下滑约6个百分点。截至2020年末公司净利率水平排行业31位，在规模相当的房企中处于位置处于中游水平。

　　权益比例保持中游下降不算明显

　　面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

　　在归母利润占比方面，中骏集团控股近几年数据保持在84%~92%之间浮动，这个比例在统计的百家房企中排46位，处于中游水平。在大小房企归母利润占比下滑的整体趋势下，中骏集团从2018年的87.23%到2020年的85.55%，下降不算太明显。

　　在同规模房企中，中骏集团控股高于首开股份、禹洲集团，低于合景泰富。

　　总资产周转率稳定在行业中位

　　通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

　　Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

　　平均总资产周转率方面，中骏控股集团跟随行业大势从2019年的0.27下降至2020年的0.21，排统计房企的51位，与行业平均值持平。在同规模房企中，高于首开股份、禹洲集团、合景泰富。

　　杠杆率持续攀升

　　权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

　　在平均权益乘数方面，中骏集团控股从2016年的5.9一路升至2020年的8.3，冲击千亿的同时杠杆率攀升。2020年数据在所有统计房企中排45位，同规模中低于首开股份，高于禹洲集团、合景泰富。2020年末数据显示，中骏集团控股剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率降至59.2%，现金短债比为1.3，三道红线全部降为绿档。

　　综上，在冲击千亿的过程中，中骏集团控股平均ROE水平连续三年下滑，主要是净利润率下滑带来的影响，杠杆率攀升至行业中位，但总资产周转率、权益乘数相对稳定，导致总体中骏集团控股ROE水平仍然排在上游水平。

　　附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据