天风证券：二手房复苏到什么程度了？|二手房_新浪财经

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　　近期二手房市场景气度显著上行。通过对二手房成交数据的监测分析，我们发现：1）2月以来，二手房成交大幅改善，2、3、4月单月同比增幅均超8成。2）截至Q1末，典型城市二手房累计成交规模已超过21年的历史高点，且超过22、20年6成以上。3）对比新房，23年以来新房成交规模较22年有个位数小幅增长，二手房复苏力度明显更强，二手累计同比增速高出新房超50pct。

　　春节后二手房市场持续复苏，4月受清明假期影响周度环比虽有回落，但同比仍在高位。一季度我们监测的18城二手房销售面积累计同比+59%，2月、1月末分别为+37%、-16%。3月单月，18城二手房单月同比+91%，2月、1月末分别为126%、-16%。4月前14天，18城二手房月度同比+83%，较3月单月同比+91%略有回调，但成交规模仍处历史相对高点。

　　二手房改善力度明显更强，看好二季度热度持续性。对比新房市场，截止4月14日，60城新房销售面积4月单月同比+27%，增速较3月小幅回落。同期，二手房单月同比+83%，高于新房约56pct。对比1月末，二手房累计增速改善幅度达78pct，新房改善幅度为45pct，二手房修复幅度明显更强，我们认为或与1）二手房利好政策持续落地；2）热点区域新房供给有限，推高二手房热度；3）新房推盘节奏调整造成销售波动等因素有关。展望二季度，我们认为高能级城市带动下二手房市场热度有望延续，新房市场的短期调整或也将催化二手行情维持高位。

　　北京Q1二手房同比增幅约两成，4月置业节奏略有放缓。截止23年4月14日，北京二手房销售面积累计同比+19%，较3、2、1月末分别-2、+4、+49pct；4月单月二手房同比+8%，较3、2、1月分别-20、-73、+37pct。3月，北京新房、二手房市场均呈现较高热度，成交规模接近21年的历史高位。年初至今，二手累计增速与新房基本持平，4月单月二手房增速表现暂时低于新房。

　　深圳二手市场活跃度显著回升，3月单月同比超250%。截止23年4月14日，深圳二手房销售面积累计同比+90%，较3、2、1月末分别-2、+56、+114pct；4月单月二手房同比+79%，较3、2、1月分别-177、-86、+104pct。3月“小阳春”行情下，二手市场活跃度明显提升，但从成交规模20年历史高点仍有距离。对比新房来看，年初至今，深圳二手房累计增速高于新房94pct，二手房4月单月增速仍高于新房119pct。

　　4月新房成交同比增幅接近3成，二手房同比增幅接近8成

　　新房市场本周成交439万平，月度同比+27.99%，相较上月下降7.70pct；累计库存11591万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交249万平，月度同比+78.66%，相较上月下降12.04pct。本周全国土地成交建筑面积1795万平，滚动12周同比+1.00%，较前期下降2.54pct；土地成交金额达162亿元，滚动12周同比-13.07%，较前期下降2.42pct；平均溢价率为6.75%，滚动12周同比+0.13pct。

　　本周申万房地产指数-0.29%，较上周下跌4.93pct，涨幅排名12/31，领先沪深300指数0.47pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+3.08%，较上周提升3.00pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数2.55pct；克而瑞内房股领先指数为6.02%，较上周提升8.22pct。

　　投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1）二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳W；2）行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3）优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。