宋都服务杭州退地，谁在“撒谎”？

　　乐居财经杨宏彬发自杭州

　　宋都股份的一则回复函，让三家上市房企瞬间陷入舆论的漩涡中心。

　　事情起因于20天前的退地事件。7月20日晚，宋都股份（600077.SH）发布公告称，将放弃于今年5月竞得的杭政储出 [2021]8号（运河新城板块）（下称8号地块）土地使用权。

　　这一事件是今年首例公开的退地事件。市场随即对其议论纷纷。相关传闻称，宋都退地的原因是意向的合作方在其摘地之后临时变卦，迫于资金的压力，宋都股份不得不将地块退还。

　　这一失约的合作方，指向了宝龙地产（01238.HK）。之后宝龙官方辟谣，称和退地事件无关，与宋都股份接触的地块并非这宗退地地块。失约的合作方暂时成了谜。

　　之后，宋都股份的退地事件引发监管部门的关注，上交所向其发函，问询竞拍成功后短期内即放弃地块开发、造成大额损失的合理性。而宋都股份的回复函，揭开了杭州退地始末。

　　8月10日，宋都股份发布对上交所的回复函。函件中提到，公司放弃8号地块使用权的原因，与祥生控股(HK:02599)的退出有关。同时，另一地块存在合作纠纷，矛头指向宝龙地产。

　　宋都股份称，2021年5月7日，其全资子公司杭州绍辉竞得8号地块土地使用权，随即与祥生控股达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。5月12日，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

　　5月13日，祥生却以电话的方式通知宋都股份，单方面表示不再参与本次合作。

　　由于另一块地也被“放鸽子”，宋都股份短期内面临较大资金压力，权衡之下，只得退地。

　　一家拿地，两方“失约”

　　据了解，宋都股份在5月的土拍中，一共拍得5宗地块，耗资合计约45.84亿元。其中，计划与祥生合作的8号地块成交价为17.83亿元。

　　由于历时2个月未支付首期土地款，也未签署出让合同，最终经宋都股份和主管部门沟通协商后，杭州绍辉竞得资格取消。

　　虽然成功退地，但宋都股份已缴纳的5000万元保证金却打了水漂，这一笔资金相当于公司最近一期经审计净利润的14.19%。

　　宋都股份在回复函中表示，近日已委托律所所向祥生方寄送《律师函》，要求其承担缔约过失责任，并积极妥善处理赔偿事宜。

　　在宋都拍得的5块地中，除了退掉的8号地块外，还有一块地存在合作方面的纠纷，这一块地，正是宝龙辟谣中所提到的非退地地块。

　　2021年5月8日，宋都股份全资子公司杭州长慧成功竞的临政储出12号地块（天目医药港）（下称12号地块），成交价8.91亿元。

　　按照宋都股份的说法，在拿下12号地块后，宝龙通过子公司浙江宝龙主动与宋都股份接洽，希望就天目医药港地块进行合作开发。之后双方签订相关协议，同样是以50：50的比例合作开发，同时规定了违约金为2000万元。

　　但之后，宝龙却一直以尚在审批流程为由，拖延签订正式合作协议，且拒收相关的合作联系函，紧接着其便明确表示了放弃合作。在宋都提出协商赔偿事宜后，其拒绝签收与协商。

　　目前，宋都股份方已经向法院提交了《起诉状》，其中包括了诉讼请求判决浙江宝龙支付违 约金2000万元，并承担各项诉讼费用，案件已被法院正式受理。

　　宝龙间接担责？

　　这两块地，牵扯着三家上市的地产公司，本想合作共赢，最终却只留宋都股份收拾残局。据悉，两宗地块合计的成交价约为26.74亿元，相当于宋都股份2020年净利润的7.6倍。好在，其中的“大头”8号地块已经退掉，虽然有5000万元的保证金无法退回，但也最大程度的降低了资金压力。

　　至于12号地块，宋都股份目前并没有将其退掉的意向，在宝龙退出后，目前由宋都全权承担了下来。

　　7月21日，宝龙地产一位臧姓品牌负责人，曾“非常严肃认真地”对乐居财经表示：“(宋都股份退地事件)与宝龙没有任何关系。”并声称，对造谣源起者保留诉诸法律的权利。

　　不过，宋都股份在回复函中表达，因为祥生和宝龙公司“失约”，造成公司资金承压，综合考虑后决定放弃8号地块。字里行间，宋都股份把宝龙地产放在了“退地事件”的间接责任人的位置上。

　　据悉，宝龙有很长一段时间没有在杭州拿地，公司高管曾坦言，“杭州的地很难拿”。因此，宝龙在杭州市场通常以合作开发的方式为主。

　　宝龙计划与宋都展开合作，是通过浙江宝龙。据了解，浙江宝龙并不是宝龙全资子公司，其有30%的股权掌握在浙江新硕置业手中，该公司由徐月红、楼希分别持股51%与49%。

　　12号地块的拿地成本相较于其他地块来说并不高，若浙江宝龙与宋都股份按五五开的方式开发，双方承担的土地价款分别为4.5亿元左右，由于浙江宝龙不是宝龙地产的全资子公司，宝龙地产在此次合作中所承担的费用可能更少。

　　近几年来，宝龙地产多次宣布进击"千亿"。2018年，总裁许华芳定下目标"2020年冲击1000亿"。实际上，2020年合同销售额815.5亿元，同比上升35.1%，距离千亿仍有不小的空间。今年年初，宝龙地产将2021年目标定为1050亿元。

　　为了达到规模目标，宝龙地产在补充“弹药”这件事上似乎十分急切。为了补充土储，2020年，宝龙地产经营现金流量净额大幅转负为-120.13亿元。

　　今年上半年，宝龙在耗资121亿元拿地后，7月6日与13日，又接连斩下温州市、福州市两块地。频频拿地的背后，公司的资金也存在一定的压力。

　　然而，宝龙地产年内发行的两笔公司债并未募满。2021年3月，宝龙实业原定发行规模不超过20亿元公司债，实际发行规模15亿元，最终票面利率6.5％；今年1月，公司计划发行上限为25亿元的公司债，最终发行规模为10亿元。

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责任编辑：张海营