来源丨21世纪经济报道
作者丨江月
编辑丨陈庆梅、李欣夷
部分资料丨深圳商报、界面新闻
图片来源丨视觉中国
终于成真。
几经传言、几经周折，SOHO中国（410.HK）与黑石的交易终于“官宣”。
6月16日晚间，美国投资管理公司黑石集团（Blackstone，或称“百仕通”）公布，向SOHO中国发起全面要约收购，而SOHO中国则公布交易作价为236.6亿港元。在交易完成后，SOHO中国可以保持现有主营业务和管理团队，现股东潘石屹和张欣夫妇将保留9%的股份，并继续保持在香港的上市地位。
若最终达成交易，本次收购或将成为黑石集团在亚洲最大的一起地产投资。多位市场人士向南方财经全媒体记者表示，其实SOHO中国的“卖盘”价格比较难估值，合理作价应“至少不低于港股市值”，然而该公司的价值（EV）则应额外考虑债务价值、无形资产等。
目前236.6亿港元的要约报价，相当于给每股港股SOHO中国定价为5港元，而SOHO中国于6月11日的最后收市报价为每股3.8港元，相当于有31.6%的溢价。
SOHO中国在上周（6月7-11日）的一个交易周中，股价连续爆升，累涨47.86%，最新市值抬高至197.58亿港元（折合约为25.5亿美元）。该股自6月15日上午起停牌至6月16日，将于17日恢复买卖。
业绩下滑、变卖资产
5年套现293.41亿元
SOHO中国成立于1995年，由潘石屹和其妻张欣（现任SOHO中国CEO）联手创建，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。
而创办于1985年的黑石集团，是一家全球领先的另类资产管理公司及金融咨询服务提供商，总部位于美国纽约，业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等，被视为市场最受欢迎的基金公司之一。目前，黑石的房地产投资业务已经遍及全球，投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。
早在2014年，SOHO中国就开始抛售资产，先后出售了旗下上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场以及凌空SOHO方面的资产。2016年，SOHO中国又将上海SOHO世纪广场卖给了国华人寿保险。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。2019年， SOHO中国先后出手了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。
据公开资料统计，SOHO中国在5年间累计出售资产套现约293.41亿元（人民币）。
“卖盘”估值调整
SOHO中国的卖盘计划更是由来已久。早在2019年10月，市场就有消息称SOHO中国计划卖掉旗下的核心资产，这次正式的接盘侠黑石正是买家之一，当时SOHO的股价盘中涨幅一度达到27.07%。
到了2020年3月10日，有消息称黑石正与SOHO中国就私有化进行正式谈判，交易价值为40亿美元。当时黑石提出的私有化报价为每股6港元，较SOHO中国当日2.93港元/股的开盘价高约一倍。
此后SOHO中国的私有化进程并不顺利，在当年8月份，这项交易被迫中止，潘石屹也不再公开场合谈论私有化事项，但他们夫妇出售公司的决心并未打消。
从这次黑石接盘的价格来看，相比去年3月最开始的谈判价格打了八折。但对急于转让公司并退出房地产行业的潘石屹夫妇而言，他们的目的还是达到了。
多位市场人士认为，在新冠疫情打击下，SOHO中国的估值变得难以衡量，商业地产的经营也增加了难度。“去年曾估值40亿美元，相信还是值得的，但买方可能要考虑其他因素。”一位商业地产评估人士向南方财经全媒体记者称。
SOHO中国目前经营有北京、上海的多处写字楼物业，包括北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO等。“无论从地理位置还是写字楼质量上看，都属于不错的资产。”上述商业地产评估人士称。
尽管按照该公司经审计财务数据，公司在2020年末的净资产有375.5亿元人民币，但市场人士向南方财经全媒体记者表示：“多年来，SOHO中国的市值低于账面价值，反映了投资者对于现金回报的不满。”按照最新197.58亿港元的市值计算，SOHO中国的P/B价值（股价净值比），才不过0.43倍。
关于本次收购，一位熟悉香港投行业务的人士向南方财经全媒体记者表示：“这次属于强制全面要约，是一次’卖盘’。”查询SOHO中国的最新股权架构，该公司的最终控股股东潘石屹及张欣，目前持股份额为约63.9%。换言之，任何对潘石屹及张欣股权提出收购要约的买方，也必须同时发起对其他所有股东股份的收购要约。
事实上，在疫情的打击下，SOHO中国的2020年经营数字反映出比较艰难的写字楼大市行情。2020年，SOHO中国的年度净利润按年大跌約60%，至5.4亿元。SOHO中国主席潘石屹在报告中称：“公司对受疫情影响非常严重的特殊行业推出相应措施，有的减免了租金，有的提供了疫情补贴，有的延长了租金缴纳期限。”
黑石觊觎多家港股地产公司股权
这笔买卖亏吗？
今年以来，黑石多次染指港股地产公司，对收购股权“虎视眈眈”，希望借此机会广泛涉足中国商业地产。
除了市场传闻的SOHO中国卖盘事项，黑石集团于今年1月完成与富力地产（2777.HK）的一项物业收购。黑石房地产机会型基金向富力地产收购对广州国际机场富力综合物流园的70%股权，作价为11亿美元，该物流园也是粤港澳大湾区最大物流园区。
此外，中国物流资产（1589.HK）于去年12月宣布有意出售超过51%的股权。市场传闻，黑石集团也是竞购方之一，另外竞争者还包括美团（3690.HK）、京东物流（2618.HK），交易作价或高于20亿美元。
截至3月底，黑石集团的资产管理规模为6490亿美元。作为全球最为知名的资产管理公司，黑石的地产投资实力不容小觑。在其资产组合中，地产投资总额达到1960亿美元，是在私募股权、对冲投资、保险/不良资产投资以外，占比约30%的重要板块。
财报显示，截至2020年12月31日，SOHO中国的非流动资产为655.19亿元，流动资产为51.84亿元，资产总值超过700亿元。黑石集团这一笔236.57亿港元的买卖似乎并不亏。
据悉，这将是黑石在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资。收购SOHO中国，是看中中国房地产租赁和办公商务需求市场的增长，而疫情让居家办公成为趋势，使得黑石暂缓了对SOHO中国的收购，但不代表放弃中国市场。当疫情之后中国恢复正常工作和生活秩序，黑石再次重启收购SOHO中国也在情理之中。
责任编辑：张海营
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