主动“现房”，定制交付，2024现象级产品亮相

“现房”销售的推进速度比想象中要快。

国家统计局数据显示，1-9月全国“现房”销售占比已增长至近十年来最高点，达到26.6%。

今年以来，从中央到地方在不断推进“现房”销售，全国至少30个省市发布推进“现房”销售试点。

近期，南京江心洲板块亮相了一个现象级新盘项目贤坤花园，这个项目以准现房销售、定制化交付的打造理念，在行业内掀起一场未来改善住宅的方向性思考和讨论。

准现房的实景呈现给客户带来确定性的购房体验；定制化的产品打造让交付即入住的需求得以实现；社群化会所的理念又给客户带来“熟人”社区的社群圈层服务。

根据国家统计局数据，2015年—2021年我国商品住宅“现房”销售占比由23%逐步回落至10%。而从2022年开始，“现房”销售占比开始攀升，今年1-9月，全国商品住宅“现房”销售面积比重升至26.6%，较2023年全年增长了7.9个百分点。

这一数据现象背后的主要因素，还是在于市场遇到比较大的销售压力之后，不少项目从预售卖到了“现售”，其根本还是“被动”的“现房”销售。但民企中堃置业和两家地方企业中北地产、东方企业集团却能在当前市场压力下，于南京江心洲板块主动拿地、合作开发，从开工到开放只用了6个月的时间就做出准现房产品。

实景呈现对开发商来说是一种挑战，实景要求所有的产品面都真实展现在客户面前，这需要开发商有相当突出的产品实力与洞察趋势的能力。

贤坤花园实景图

从拿地到开盘，周期被压缩到3个月的项目很多，但是这个项目却做出将近八成的实景呈现才“迟迟”开盘。项目2024年4月11日正式开工，6月14日最后一块地库正负零，8月6日本次开放的6栋楼全部封顶，10月25日正式开放。仅仅用时6个月的时间项目就做到准现房的实景展示，这背后的成本和难度一定是巨大的。

贤坤花园实景图

同时，高比例的准现房实景呈现，意味着后续优化与调整工作哪怕是微小的细节改动，工序复杂程度都会极高。那为什么要主动做出准现房产品呢？

结合行业现状分析，主要有以下几点关键因素：

1、准现房销售将实景全部展现在客户面前，带给客户一种所见即所得的购房观感，同时，主动“现房”是对交付难、货不对板等行业痛点的一次彻底解决，是对客户负责、取信于市场的最好方式；

2、当前市场环境下，准现房的产品打造可以提升购房者购买信心，对促进房地产市场健康有序发展和提高购房者的利益保护水平都具有积极意义；

3、对于房企而言，“现房”市场有“主动”和“被动”之分。“被动”是因为卖不掉变成“现房”，而“主动”的准现房打造则是促进项目销售和树立口碑有效方式。

（贤坤花园项目公开近八成实景，目前正朝着100%实景展示迈进）

“现房”销售一直是大家所呼吁的，这个突破对整个行业而言影响巨大。全球大多数国家目前都是“期房”销售，但是如果能够营造出一个准现房的销售场景，在政府、企业以及购房者最能接受的一种模式之下，最终形成一种大家共同遵循的标准，主动“现房”销售，是企业应对高周转模式到以客户为中心时代的创新，是用户思维的一种积极尝试与实践。

除了准现房的实景呈现，贤坤花园还有一个特点就是它的定制化交付。虽然一直以来这都是客户迫切的需求，但是开发商做定制化成品房的动力是不足的。项目这一做法引领一种新的开发模式，那就需要打破很多的边界条件。就如项目所传达的理念，这些创举打破了传统思维，每一点进步背后都不简单，项目打造了一种标准化的产品定制化交付。定制化道路是让开发者把压力给到自己，把选择给到客户。

1、

前期研判的精准定位

首先项目通过对江心洲改善客户来源及需求精准研判定位，只设计了198㎡和252㎡ 2个户型面积。基于项目洋房约84-87%的高得房率，室内功能及空间完全符合客户群体的改善升级需求。

2、

根据客户需求的户型定制变化

项目基于这2种户型，可以根据客户类型、家庭结构、年龄阶段等，来给予不同的组合，变化出2-4甚至是5房不同户型结构的产品，匹配家庭的全生命周期需求。

（基于客户需求变化出的2-4房户型布局，契合不同生命周期家庭的居住需要和居住习惯）

3、

满足交付即入住的成品房定制

经过调研，很多精装房当前面临的最大问题就是装修风格、配置不满足客户的个性化需求。在交付之后一直处于持续拆除和装修的状态，不仅有多余成本投入同时也对生活产生极大的干扰，交付即可入住的成品房是大家的梦想。

这个项目的标准化定制交付同时也体现在装修和配置上。成品房的定制化交付，又在原来的全装修基础上上了一个新的台阶。交房之后不需要做装修浪费。这个项目具有典范性的创新，改变了传统精装房的交付模式，交付即可入住的需求在这个项目上得以实现。

（项目部分精装风格、装修品牌/选型、装修细节如厨房操作台高度等都可以进行定制交付）

1、

超配的会所面积和服务场景

项目整盘130户的体量，却配备了约1500㎡架空层泛会所+约1500㎡下沉式会所，“小体量配全服务体系”这点很意外。这意味着每户可拥有3000㎡的会所使用空间。包括社区图书馆、会客厅、茶室、行政酒廊、恒温泳池、健身空间等高端项目标配内容，让业主享受到大空间与多场景相结合的会所服务。

（茶室、健身房、泳池等会所大空间及多场景服务体验）

2、

公共空间付费与自助式自由切换

我们都知道会所的长期运营一直是个难题，弄不好就是经营亏损。市面上大部分已交付的项目，会所是强制收费的，涵盖在物业费里。这就有一个问题，对会所服务不满意或使用性不强的业主，会有一定的抵触压力。

那么贤坤花园的做法是目标客户定位清晰，泛会所空间免费对业主开发，下沉式会所提供有偿服务，业主自愿入会缴费，会所费独立于物业费，只服务有消费需求的业主。

3、

“熟人”社区理念

打造家人社区，让陌生人变成熟人，我认为这个观点本质上是一种社区运营理念的进一步提升。项目结合架空层、会所等公共空间，引入社群共创共建理念，搭建从家里到家外，从家人到邻里的多重生活场景。同时根据业主兴趣爱好，培养社群主理人，搭建社群体系，通过“业主共创”来让邻里因兴趣爱好而聚合，形成一个情感的共同体和真正的熟人社区。

（社区图书馆、会客厅等社群活动空间）

这样的细节还有很多，项目把更多的精力和用心，放在开放销售前，才是真正有利于项目销售的正确的做法。

“现房”销售存在诸多优势，如所见即所得、购房者主动性更强，以及可以与周边项目进行全方位的对比等，同时，“现房”销售对企业来说也是一种考验，既考验其资金实力也考验其对市场的判断能力。

贤坤花园从拿地初期便按照“现房”销售的运作方式启动，项目最终以高端改善项目的定位为切入点进入市场。从项目节点来看，仅用了6个月就做到了准现房产品，从产品客研的角度来看，客户需求与产品定位高度匹配。这意味着贤坤花园既有极强的运营能力也有前瞻的市场预判能力，这也是打造一个现象级产品所需具备的重要素质。

以下内容为中堃置业创始人徐波涛访谈对话实录

为什么在今天想要做出贤坤花园这样一个产品，这个产品是很早之前就想做的吗？做这个产品的初心是什么？

做好房子一直是我本人从业20多年来的职业梦想和追求。

对于如何营造好房子，我和团队从行业发展角度出发思考，把房地产发展分为三个阶段。

第一个阶段是高周转阶段，这个阶段房子的投资属性极强，开发商抢地、购房者摇号，房子成为投资品，带有很强的金融属性；第二个阶段是复制化的品质时代，相较第一阶段房子品质有较大改善，但千房一面，复制痕迹较重，行业整体还是卖方市场思维。

在上述基础上，我与团队、合作伙伴共同思考并探索接下来的第三个阶段，即以客户需求为核心的个性化用户时代。这个阶段，市场变为完全的买方市场，我们需要更多关注如何帮客户完成“从房子到家”的整体流程。于是，有了贤坤花园的实践。

在项目具体打造方向上，我们完全站在客户角度以用户思维思考，从购房者核心痛点入手。

这些年来，购房者在置业时常遇到五个核心问题：买了能不能交付？交房是否货不对板？交付之后的服务保障问题？从房子到家的改造困扰？投资时代下社区邻里之间陌生？贤坤花园，立志于通过主动“现房”销售、个性化定制、社群共创等方式改变上述现状。

以上这些就是我们想要做出贤坤花园的初心与思考。

为什么选择设计198㎡以及252㎡2个户型面积段？是和设计师深度探讨得出的，还是其他的原因？

首先，我们公司的产品定位是做终极改善住宅，公司深耕于高端改善住宅市场。在产品类型上，公司只会做别墅和洋房两类产品。因此，在深度聚焦的产品战略下，贤坤花园的户型面积就比较清晰了，我们选择200-250㎡这个当前低密洋房较为主流的面积段。

另一方面，通过对河西区域市场的详细分析，结合我们目标客群的特征与家庭结构，在与合作伙伴深度沟通后，我们最终将贤坤花园户型定位在198㎡和252㎡这个区间范围。

对于这样的一个社区，

您会不会成为业主之一？

我坚定地选择做贤坤花园的业主。我的团队核心成员，包括公司总经理、几位副总也都会选择在这里安家。

首先，环境上，江心洲良好的自然生态环境极其稀有，不可复制。其次，贤坤花园低密的建筑形态，以及个性化定制的自由选择，都决定了产品不只是房子而更是家。最后，完善的公共空间与邻里社群的熟人圈层，保障了社区的人文氛围。

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