华为搬离金桥，至少意味着3万人的工作变化。这场“迁徙”对金桥的房价和房租究竟会带来怎样的影响呢？
◎ 文 / 特别观察组
在这个瞬息万变的时代，每一个企业的动态都可能引发一连串的连锁反应。
最近华为即将撤离金桥的消息满天飞，网传年底前将举家搬至青浦“华为练秋湖研发中心”，基地的2万+员工都将搬离。除此之外还有近万名相关人员，或将动身。
那么，这场“迁徙”对金桥的房价和房租究竟会带来怎样的影响呢？让我们一起聊聊看。
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华为在金桥规模有多大？
华为在金桥有好几个园区，研究所（基地）、京瓷、万国、万创。
其中上研所成立于1996年，独栋高科技办公楼建成于2010年。基地占地约27.7万方（410亩），建筑面积近32万方。是华为无线、终端、海思三大研发总部所在。
园区内不仅有研发区、实验室等核心设备，还配备了会展中心、餐厅食堂、和人工湖等绿化设施。主打一个工作体验感拉满。
我们走访调研了解到，华为基地就有2万人左右，把京瓷、万国、万创等园区的小伙伴加在一起有3-4万人的体量。
目前搬迁工作还处在汇总统计人数的阶段，但是设备机器已经开始陆续搬到青浦华为练秋湖研发中心。
传说搬离行动会持续到年底，基地近2万人都会搬迁至青浦，车bu和海思等部分岗位暂不搬离。
这么一算，至少有小3万人会从金桥搬去青浦。
这穿越内环的70公里，或者走绕城高速的100公里。车程近2个小时。
这遥远的距离，使得搬离的人们必须重新思考通勤问题。
买房还是租房？员工宿舍够不够？周边配套还没跟上，未来生活圈定在哪里更加方便？
而金桥的楼市，注定会随着这场迁移，风云变幻。
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金桥还有谁？
金桥是浦东汽车产业的制造基地，拥有雄厚的制造基础设施和丰富的整车及配套资源。
上汽和通用合资建设的泛亚技术中心落子金桥，联合汽车（博世）也在金桥设有生产基地和技术中心。
近期的万人迷小米也在金桥布局了5G未来中心，聚焦5G+未来车、5G+智能造等硬核产业，总建面13.8万方。
德国费斯托、艾默生、罗克韦尔、松下电器、新松机器人、弗徕威智能机器人等制造业佼佼者，和几何伙伴、拿森科技、仙工智能等独角兽潜力股，都在金桥发光发热。
整体看起来，金桥在智能汽车、高端制造、甚至于金融等现代服务业都发展得如火如荼。
就算华为搬离，会对区域的产业发展有一定影响，但更多的冲击来自于万人级别的人口的流出，使得楼市和消费需求骤减，而不是产业结构的重构。
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金桥楼市如何？
1、新房市场以高端改善盘为主
根据克而瑞2024年8月商品住宅数据，上海全市均价在77575元/平，浦东61996元/平，而金桥高达110843元/平。
虽然金桥成交量少，8月仅成交8套，套均价在2000万以上；11万的单价受单盘影响很大。但也足以说明，目前金桥新房市场以高端改善盘为主。
我们再来看看疫情后，金桥楼市的一些变化。
2020年受到疫情冲击，成交显著缩量，但这个缩量随着2021年楼市的突飞猛进快速反转，2021年金桥成交井喷。
然而，随着楼市的偃旗息鼓，金桥的新房供需缩量但套均价逆势突破1600万/套。热销产品以东方别墅（宝地东方花园二期）和浦开摩登江南的平墅、联排为主。
2、二手房市场承接刚需
前面我们聊了下金桥的新房市场，而从近年来的成交套数来看，二手房市场占据了半壁江山。
2024年1-7月新房成交725套，而二手房成交348套，存量市场影响力不言自明。
金桥的二手房市场，目前均价在5万+的水平，套均价400万，套均面积70平左右。
可以看出，金桥的二手房以老小区的小户型为主，承接区域内的刚需。
3、租房市场
金桥2024年7月租房成交139套，套均租金5740元，套均面积72平；属于绝对值贵，但在上海中环内也还算便宜。
我们走访了解到，租个小隔间租金也能控制在2000以内，但是房间大小就在15平左右。对大厂员工来说，压力不算大，但是对配套型工作人员，租金吃掉了大半的收入。
近两年，随着经济大环境的走弱，收入下滑叠加裁员降薪，个别小区的租金从4-5千的水平，打骨折至2-3千。
究其原因，还是金桥整体生活配套不足，在房龄较大的先天不足之下，叠加经济冲击，租金下滑也在所难免。
整体来看，华为搬离金桥，至少意味着3万人的工作变化。虽然在产业发展上对金桥的影响有限，但是万人级别的人口流出，对于一个年均成交1500套左右的，月均租房150套左右的市场来说，还是会有很大的冲击。
近两年随着经济的下行，金桥的新房市场更偏向以高端改善为主，套均价千万起步的别墅类项目是新房的发力点。
对于这类高端项目来说，购房客户更聚焦于区域内的高净值客户，如各企业的中高层。华为的整体性撤离对高净值客户的购房决策影响相对有限。
但有较高购买力的大厂员工是金桥二手房市场和租房市场的主力人群，因此二手房市场和租房市场将受到更大的冲击。
（转自：克而瑞地产研究）
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