郭施亮:存量房贷利率下调的时机来了吗?

2024年09月06日14:45    作者:郭施亮  

  意见领袖 | 郭施亮

  新增房贷与存量房贷间的利差持续扩大,成为提前还贷潮到来的主要原因之一。提前还房贷的购房者,基本上集中在2019年至2021年。因为,这批购房者基本上买在了房价的高位,而且当时的利率水平较高。在存量房贷利率还没有实质性下调的背景下,前期高位购房的购房者基本上无法享受房贷利率下调的优惠。

  举一个例子,假设新购房者的利率是3.5%,存量购房者的利率是4.5%,按照等额本息的还款方式,100万的30年贷款金额,仅利息支出减少20万左右。

  如果存量购房者的利率是5%,同样按照等额本息、100万30年贷款金额计算,与3.5%的房贷利率相比,30年的利息支出相差30万左右。

  由此可见,新增房贷与存量房贷的利差较大,将会影响着购房者的投资心态。存量购房者提前还贷,也是尽可能减轻购房的利息支出压力。

  因此,从某种角度分析,什么时候可以下调存量房贷利率,并且与新增房贷的利差缩小,这样才可以降低购房者的提前还贷意愿。

  除了存量房贷利率高的购房者选择提前还贷外,拥有房贷,且手头有闲置资金的购房者,他们也是提前还贷的主要对象。

  房贷占比高,通过提前还贷可以从一定程度上降低个人及家庭的杠杆率水平。在当前的市场环境下,不少家庭急着降杠杆,减少自己的负债比例。于是,趁着自己有一定的闲置资金,提前还贷降低自己的负债压力。

  还有一种情况,即过去以投资房产寻求资产增值的投资者,在房地产保值效果欠佳的背景下,他们选择了提前还贷或者抛售房产。随着房产逐渐回归居住的属性,买房增值已经成为了过去式,如果买在了高位,很可能会承受房价下跌的风险。

  提前还贷影响最大的是银行。

  对银行来说,如果提前还贷力度加大,那么将会影响银行的利息收入。对银行来说,迟迟未能下调存量房贷利率,或与银行自身利益有关。一旦下调存量房贷利率,银行的利润、净息差等数据也会受到或多或少的影响。

  截至今年二季度,商业银行的净息差跌至1.54%,与一季度的净息差持平。一般来说,1.8%是银行净息差的警戒线,一旦净息差持续跌破警戒线水平,那么将会影响银行的持续稳定经营。

  对部分银行来说,房贷业务占比高,本来新增房贷利率下调已经会影响银行的收入,存量房贷利率继续下调,那么银行的收入会受到更大程度上的影响。

  据数据统计,目前房贷发放的主力是六大行。其中,2024年6月末个人住房贷款余额超过1万亿的有8家银行,分别是六大行和招行、兴业银行。个人住房贷款余额最高的是建行,工行紧随其后,均超过了6万亿的规模。

  在提前还贷的影响下,六大行按揭贷款上半年合计减少超过3200亿元。六大行里除了邮储银行外,其余银行均出现了不同程度的下滑,下滑力度最大的是工行和农行。

  同时,今年上半年大中型银行的个人住房贷款不良率几乎全线上升,国有大行里除了邮储银行外,其他国有大行的个人住房贷款不良率均出现了不同程度的上升。即使如此,六大行的个人住房贷款不良率均低于1%,国有大行里个人住房贷款不良率最低的是交行,仅有0.48%。在股份行中,个人住房贷款不良率最低的是招行,仅有0.4%。

  因此,存量房贷利率是否下调,牵涉到多方利益。虽然目前已有提前还贷的迹象,但提前还贷的规模还不算大,仍未触动银行下调存量房贷利率的决心。不过,对银行而言,适度下调存量房贷利率,其实是互利共赢的结果,既可以减轻购房者的还贷压力,而且还可以缓解提前还贷的压力,最终会否下调存量房贷利率,还是要看政策环境的变化以及银行的决心。

  (本文作者介绍:独立财经评论员,财经作家)

责任编辑:王馨茹

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