深度研究丨典型城市分析系列：南京，哪些板块更“抗跌”？

在楼市上升阶段，南京是2015年后地价、房价增幅位列第一梯队的城市。但在市场下行阶段，自2022年起，绝大多数城市楼市出现回调，南京在这一轮回调中也比其他城市更加显著。

在量价深度下探的情况下，能够保持量价平稳的板块都有哪些特征？

本文结合交易量价、去化周期、开盘去化率等指标，将分析维度细化到77个小板块，以此通过 “超跌”板块与“抗跌”板块的特征，探究量价走势分化的原因，并探析楼市发展趋势。

CRIC监测数据显示，2023年，南京商品住宅成交面积仅649万平方米，与2021年相比，下降了48%，成交规模明显缩量。

去化周期来看，截止2024年5月，南京商品住宅去化周期已经拉长至22个月，接近2年，较2021年底去化周期拉长了13个月。

与其他城市相比，南京去化周期明显偏长，同属长三角二线城市的杭州、合肥商品住宅去化周期均在10个月以下。

由此可见，南京已经从热点城市中明显“掉队”。

细分到板块来看，仅有横溪、铁心桥、软件谷、雨核、高淳滨湖、科学园、大校场等7个板块去化周期在12个月以下，这些板块库存总面积仅有60万平方米，占77个板块总库存面积的比重仅有6%。

另外，西善桥、江心洲等13个板块去化周期处在12-18个月之间，这些板块总库存达152万平方米，占总库存规模的比重达16%。余下的近八成库存去化周期在18个月以上，库存压力处于较高水平。

不仅如此，有高达30%的库存去化周期在3年以上。

针对2021-2024年新房市场的变化，我们找出南京“超跌”与“抗跌”板块。

1、需求格局：部分远郊内生板块流速排名上升，仅少数高端板块一手房仍是主力

CRIC监测数据显示：2024年成交TOP20板块中，仅大校场、板桥、河西南、燕子矶新城等4个高端板块新房成交规模占比超过50%，绝大多数板块的主力是二手房。

新房和二手房合计成交规模TOP20榜单中，上述4个板块一二手房成交规模分别处于8、17、18和20位，除大校场板块外，其余三个板块均处于榜首末位，新房成交规模处于相对劣势。

2、去化压力：产业优势板块抗压能力更佳，优质生活配套难阻去化周期攀高

对比典型板块当前和2021年商品住宅去化周期来看，八成板块库存去化周期都在变长，尤其是江核、燕子矶等具有配套优势的副城板块库存压力骤升，去化周期由1、2月变成超20个月。

相比之下，具有产业优势的板块抗压性则较好，去化周期变化相对较小。在当前开盘去化及其惨淡的情况下，河西北、河西南、东山、研创园等这类具有产业优势的板块开盘去化率表现也稍好，均在30%以上。

3、板块分类：“抗跌”板块市场份额仍超三成，“超跌”板块多为前期热点副中心

以近一年成交规模TOP30板块为样本，综合新房成交规模及变动、房价变动、去化周期变动和开盘去化率变动等多方面指标，可以看出，在南京主力板块中，软件谷、雨核、大校场等优质板块相对坚挺，这些“抗跌”板块近一年成交面积超过100万平方米，在主力板块中成交占比超过三成。

其中大校场、河西南突出优势在于定位高端；软件谷沿线的雨核、软件谷、铁心桥等受益于产业发展，带来了充足的增量客源；老城东、沿山大道则具有稀缺性的绿核支持。

雄州、珠江镇、板桥等热点副城的“超跌”更为突出。典型如浦口珠江镇，近一年商品住宅成交仅17万平方米，较2021年成交面积下降了81%，去化周期明显拉长至23个月，较2021年增加了3倍之多。

另外，燕子矶、江核新房交易规模下跌超过七成，但仍有部分项目能够取得不错的去化速度。

南京“超跌”板块大致分为四类。

在上一轮上涨周期中，这些板块的突出“劣势”反而大多是它们的发展优势，如珠江镇受江北核心区热度带动，成为了不少跨江购房者的次优选择。

下行周期之中，随着购房者积极性的、减退，这些受益于发展预期的刚需板块，则面临着购房者的急剧减少，而与之前去化速度相匹配的开发规模，也在新的发展周期之中成为了持续积压的新房库存。

以次热点板块珠江镇为例，珠江镇新房成交规模的高点同样出现在了2021年，但在2022年以来的量价回调中，相比江北核心区，珠江镇量价回调来的更快、降幅也更深。2022年珠江镇住宅成交规模同比下降60%，降幅较江北核心区大25个百分点。

2022年珠江镇成交均价同比下降12%，而江核在高端项目成交占比上升之下，其均价却依旧不降反升。即便对比2021年-2024年4月的年化数据来看，期间珠江镇住宅成交面积下降81%，供应面积更是下降92%，降幅也大于江北核心区。

流速下降致消化周期攀高至2年，超过了2021年末的四倍，主要还是受到新房交易规模下降的影响，2024年4月的近12个月月均新房交易量仅为1万平方米，流速仅为2021年的二成。新推案的开盘当日去化率大多不足一成。

2024年二季度初，珠江镇狭义库存为32万平方米，较2021年末下降了6万平方米左右。这主要还是由于开发进度的放缓，2022年以来超10万平方米建面的项目，至今大多只推盘2轮，推盘规模不到拿地建面的一半，至于2023年出让地块至今更是无一上市。

据CRIC调研，珠江镇地缘刚需已经基本全部被二手房分流，主力客群主要来自江浦地缘改善客户，占比约为七成，河西、鼓楼的外溢优质刚需约占二成，其余还有少量的全市其他地区刚改、改善客群。由于大量优质客户被周边板块分流，珠江镇新推案的开盘当日去化率大多不足一成，成交套数不足5套。

再来看“抗跌”板块，在南京楼市整体大幅降温的环境下，四类板块能够呈现较强的发展韧性，主要依赖的还是其购房客群的稳定，再加之步调合适的土地出让速度，使得这些板块新房规模、库存指标明显好于全市。

典型如大校场、雨核等板块，其面向客群收入的稳定，使得板块消化周期仍然处于较低位置，近年来平均房价更是不跌反涨，成为了极少数的房价“保值板块”。

以高端改善类型的代表板块大校场为例，作为高端改善板块，大校场板块成交规模、开盘去化率、库存压力、房价增幅等指标均全市领跑，再一次说明在动荡的市场环境下，新房“越贵才越好卖”，改善性产品拥有着更为稳定的客源。

2024年大校场新房成交均价达到5万元/平方米左右，稳稳跻身南京第一梯队，房价较2021年增长9%，是南京极少数房价不降反增的板块。消化周期仍保持在一年以内，不到全市平均的一半；2023年以来开盘首日去化率34%，位列南京第二，仅次于豪宅板块河西南。

库存压力方面，2024年4月狭义库存为11.4个月，广义库存消化周期也仅为2.5年，虽然较2021年明显上升，但供求关系仍在相对健康的范围之内。

从板块内26个已开盘项目的去化情况来看，绝大多数项目的累计推盘去化率均超过50%，锦云台、金基璞悦和园、琥珀云台等优质项目更是基本售罄。

从客群分布来看，目前大校场主要客源为城南首改及改善客群，占比约为八成左右。南京城南分布着大量的软件公司及研究院所，这些人群收入水平高且工作地点相对稳定，为大校场带来了充足的客群。伟星誉璟府、金基新睿樾府、秦淮金茂府等项目均取得了不错的开盘去化表现。

在此轮下行周期，南京虽然已经从热点城市中明显“掉队”，但其市场走向和特征在重点城市当中仍具有典型性。

面对新房交易规模的连年下降，2024年以来南京扶持性政策力度明显加强，尤其是二季度以来利好政策频发：都市圈公积金互认、官方背书“以旧换新”、落户条件放宽、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地，力求刺激住房需求释放。

从新政施行效果来看，5月份以来南京客户来访量普涨四成，尤其是核心板块来访、认购倍增。典型如雨核、大校场、铁心桥等重点“抗跌”板块，其代表项目认购情况均明显转好。

从当前待上市产品、项目蓄客及来访情况来看，预计南京将在2024年年中迎来弱复苏，单月均新房交易量有望回复至40万平方米以上，平均开盘去化率也可回升至一成左右。

从库存的角度来看，高去化周期板块库存规模普降，短期内库存压力正在逐步修复。

因区施策的情况下，部分“超跌”板块长期去化压力较高，可率先落地保障房收购、闲置土地处置等举措，而主城“抗跌”板块新政后热度领涨，优质区位仍应保持适量供地。

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