天津首单 博时津开产园REIT上市首日表现

观点网 天津市首单基础设施公募REITs项目正式上市。

9月19日，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称博时津开产园REIT） 正式登陆上交所，这也是天津市首单基础设施公募REITs项目。

博时津开产园REIT开盘价2.399元，开盘上涨后回落首日收红，收报2.409元/份，涨幅0.46%，成交额2694.63万元。实际上今年上市的不少REITs，上市首日涨幅普遍不高。

值得关注的是，近期REITs市场发售端参与资金较为活跃，此前博时津开产园REIT此前仅用1天结束公众投资者募集，获近十倍的认购。

平淡上市

在上午的上市仪式，天津经开区党委常委、管委会副主任任东生称，天津经开区以此次园区资产上市为契机，持续提升底层资产运营效能，做好二级市场市值管理，为投资者带来稳定可靠的投资回报。

他表示，天津经开区将积极谋划扩募工作，进一步整合区内外优质资产与创新要素，在提升资产价值、确保REITs产品健康发展的同时，推动战略新兴产业、新质生产力加速落地布局，为我国基础设施公募REITs的常态化发行做出新的更大贡献。

产城园区评论获悉，博时津开产园REIT发售价格为每份2.398元，募集资金总额达到11.99亿元。博时津开产园REIT首日开盘价为2.399元，开盘价接近发行价，上市首日收盘价为2.409元，收涨0.46%。

从市场情绪来看，近期REITs市场冲高后有所回落，本轮行情自7月26日开始，指数量增价升走出九连阳，之后自8月初转入震荡并缩量回落。

中金研究认为，本轮冲高回落的市场走势首先是“资产荒”推动“安全资产”配置需求外溢至相对较高分派率的产业园、消费等标的，之后债券利率略有上行、红利股有所回撤，使得本轮上涨后REITs比价效应略有减弱，在止盈需求和部分账户的流动性需求影响下市场震荡回落，前期涨幅较大的产权类回撤幅度也大于经营权类。

聚焦到博时津开产园REIT的认购，此次募集方式分为战略配售、网下发售和公众发售，其中战略配售份额占比70%，网下发售占比21%，公众发售占比9%。在战略投资者方面，共有9家参与，其有效认购申请确认比例达到100%。

网下投资者方面，24家投资者管理的63个有效认购，其有效认购申请确认比例为14.65%。公众投资者的有效认购基金份额数量为4.12亿份，实际确认比例为10.92%。

最终博时津开产园REIT持有人总户数为1483户，其中机构投资者持有份额为4.78亿份，个人投资者持有份额为1487.67万份。

其中，天津泰达科技工业园有限公司认购1.7亿份，占基金发售总数量比例为34%；其他专业机构投资者包括中国中金财富证券、华润深国投信托、北方国际信托、陕西省国际信托、中信证券、英大证券、国投证券和博时资本。

混装资产

随着博时津开REIT的上市，以产业园区为底层资产的公募REITs进一步扩容增类。值得关注的是，博时津开产园REIT还是国内首单混装资产的产业园区项目，底层资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园两种类型。

相较于单一产业园模式，博时津开产园REIT这一混装资产的产业园区项目，具有更好的抗周期能力和运营能力。

据悉，博时基金基础设施投资管理部总经理助理兼基金经理胡海滨曾表示，厂房类的资产天然具有较强的抗周期能力，相信未来有博时基金管理的导入，出租率未来仍有上升空间。若出租率超过85%，将有利于二级市场分派率的提升。

博时津开产园REIT的原始权益人为天津泰达产业发展集团旗下全资子公司天津泰达科技工业园有限公司（科工园公司），该公司成立于 2020年，注册资本4.9亿元，以产业园区的规划设计、运营管理、品牌建设、对外合作为主业。

目前，科工园公司管控范围内的载体包括厂房、工业楼宇、公寓等，总面积达284万平方米。

产城园区评论获悉，博时津开产园REIT持有的天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园，均位于天津经济技术开发区。

其中，天河数字产业园位于天津经济技术开发区东区，包含数字产业园 1-8 号楼，总建筑面积15.73万平米，由8栋研发办公楼及连廊（科技展厅）组成。项目以超算中心为核心，是以“大数据+云计算+互联网服务+集成电路”为一体的全国一流的数字经济产业园区。

数据显示，目前，该项目吸引了一批以唯捷创芯、腾讯数码、井芯微为代表的一批数字经济企业，和以新兴际华、国家能源、中海油等，园区资产内落户企业约116户，出租率超83%，上半年新入户12家，总签约7700平方米，续签企业26家，总续签面积2万平方米，续签率超95%。

2023年，数字产业园项目的营业收入为8324.35万元，其中租金收入为5664.91万元，物业管理费收入为2659.44万元，相比2022年，营收增长了4.7%。

大陆汽车厂房产业园位于天津经济技术开发区东区，总建筑面积6.32万平方米，项目包含门卫、办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研发中心和生产中心等建筑物。

目前项目现承租方为德国大陆集团旗下纬湃电子公司，隶属于世界五百强企业大陆集团动力总成事业部，是全球领先的动力总成技术及可持续出行供应商，主要从事汽车零部件、新能源汽车电机、电控的研发和生产。于2023年，大陆汽车厂房的营业收入为3879.40万元，均为租金收入，与2022年持平。

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