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随着11月28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施公布，盘活房地产市场融资形成的银行信贷、中期债券、股权融资“三支箭”都已落地。
这次官方强调，政策对于所有房地产企业“一视同仁”。
现在，对于躺平的房企们来说，可能已经再做“人工呼吸”已经意义不大；对于跪着的房企们来说，一线生机的时刻到来了。对于，站着的们的房企来说，这波操作本身可以忽略。
01
这三支箭中，“第三支箭”影响最大，同时也最难操作。
5项措施发布第二天，三家上市房企率先开始“试水”。
11月29日晚间，福星股份发布了《关于筹划非公开发行股票的提示性公告》。
《公告》中称，“为积极响应相关政策，满足公司业务发展需要”，企业“拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。”
此举被业内解读为“第三支箭”射出后，A股上市房企再融资“第一单”。
从这份公告上看，福星股份对此非常谨慎。
首先企业声明，此次定向增发是“积极响应相关政策，满足公司业务发展需要”。接着明确增发对象为“不超过35名特定投资者。”
随后明确发行数量：“本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%”。
然后说明，“最终发行数量以中国证券监督管理委员会核准的发行数量为准。”
《公告》中强调：“由于非公开发行股票方案尚未确定，该事项尚存在不确定性。”、“能否取得上述批准或核准以及最终取得时间均存在不确定性。”
同时，企业认为，“非公开发行股票事项亦存在因市场环境以及其他原因被暂停、被终止的风险。”
最后企业提醒“敬请广大投资者理性投资， 注意投资风险。”
毕竟，距离2010年4月证监会出台“新十条”明确禁止房地产企业上市融资，暂停批准涉房企业上市、再融资和重大资产重组，已经过去了12年。
巧合的是，稍后世茂股份发布的定向增发股份公告结尾处几乎有着完全相同的表述。
11月30日，世茂股份也公布了《关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告》。
和福星股份一样，世茂股份在公告结尾部分也强调了“不确定性”、随时有“被终止的风险”，提醒投资者“理性投资， 注意投资风险。”
不同的是，世茂更细化和明确了募集资金用途，是“用于公司‘保交楼、保民生’相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。”
根据世茂11月初发布的房地产项目经营情况简报，2022年1-10月，公司实现销售签约面积约61万平方米，同比下降55%；销售签约金额约78亿元，同比下降70%，完成年度签约目标的60%。
同时响应政策定向增发股份的，还有新疆北新路桥集团。
新疆北新路桥集团在企业定向增发目标和增发数量上和上述两家房企相同，也是“向不超过 35 名特定投资者非公开发行”，且发行数量“不超过本次发行前公司总股本的 30%。”
不过这家企业在表述募集资金用途是“用于公司项目建设和日常经营。”
官方资料显示，新疆北新路桥集团股份有限公司是由兵团建工集团控股的国有企业。2009年11月在深圳证券交易所上市。目前注册资本金达10.5亿元。
这三家企业率先“吃螃蟹”，打响了第三支箭政策落地第一枪，为后续上市涉房地产企业操作提供了可参考“模板”。
我们不妨来计算一下，如果最终增发获得批准，按照三家房企最近收盘价格价来计算。
理想状态下，福星股份总股本9.49亿，理论上最高可获得约2.847亿元资金。
世茂股份总股本37.5亿，理论上最高可获得11.25亿。
新疆北新路桥总股本12.68亿，理论上最高可获得约3.8亿融资。
目前计划定向增发股票的上市房企，数量正在逐步扩大。
不完全统计，截止12月1日，发布公告宣布拟筹划非公开发行股票的房企已有福星股份、世茂股份、北新路桥、大名城、新湖中宝等5家房企。
5项措施中，这些房企响应的是第二条“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”。
未来更重磅的房企IPO上市以及上市公司并购重组，也许正在赶来的路上。
而更多的民营房企，则需要依靠第二支箭来纾困解难。
02
可以预见的是，“第二支箭”未来获益房企数量最多。
11月8日中国银行间市场交易商协会“第二支箭”发布后，一周时间内，就有5家房企提交申请。这其中包括中南建设、福星股份、美的置业、新城控股、龙湖集团等企业，总规模超过560亿元。
在龙湖集团、美的置业、金辉集团三家房企获得首批支持后，万科A也先后报送两批债券发行计划，第一批正式报送280亿元，第二批计划“新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。”两笔相加接近800亿。
就在万科申请报送280亿储架式注册发行意向的同一天，金地集团也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。
最近，绿城中国也加入了中期债券申请队伍。
根据业内媒体披露，11月29日，绿城中国拟报送110亿元储架式中期票据注册发行计划，用于置换到期债券及项目开发建设。
从交易协商会官方“中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向”的表述中可以预见，未来申请中期票据发行房企会越来越多。
首批对房企债券融资支持额度约为2500亿元，目前尚未收到后续增资最新消息。
03
“第一支箭”最直接，头部房企得到支持。
在“第一支箭”射出后，国有六大行尽数出手相助。目前披露的已签约房企，基本都是房地产行业龙头企业。
中国银行与万科集团签署《战略合作协议》，进一步深化银企合作，为万科集团提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度。
中海发展、万科集团、华润置地、龙湖集团、金地集团五家房企与中国农业银行举行银企战略合作协议签约仪式。
包括万科、金地、绿城等在内的12家全国性房企与中国工商银行达成了战略合作协议，意向融资性总额6550亿。
绿城、万科、龙湖、碧桂园、美的置业与中国邮政储蓄银行开展合作，提供意向性融资总额2800亿元。据邮政储蓄银行透露，未来该行还将继续开展第二批全国性房企合作签约。
仁恒置地、滨江集团各将得获得上海银行提供人民币200亿元的意向性综合授信额度。
中海、万科等10多家房企与兴业银行签约，后者将提供提供意向性融资支持达4400亿元。
进入12月，复地、宝龙、港城集团与上海农商银行签署协议，这三家企业将获得总额200亿元意向性综合授信额度。
目前各银行与房企签订授信协议总金额已超过2万亿。而且，未来不排除继续扩容可能性。
结语
有人说，这三项政策落地，“宣告了房地产行业正式走出困境。”也有一些声音认为，“三箭齐发，意味着三道红线基本被打破”。目前市场乐观情绪四散洋溢。
我们当然可以乐观，但是我们还需要看清的是，资金纾困对于房企而言仅仅是缓解燃眉之急。
更重要的企业品牌形象培养和市场信心恢复，前方还有更长的路要走。
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