转自：金融界
本文源自:观点网
观点指数 华发物业拟私有化，流动性差下会否引来物企退市潮？ 5月27日，华发物业突然宣布拟私有化退市，如最终实施成功，将成为首家退市的国资物企。退市的理由主要是股份交易流通量长期处于较低水平，融资能力近乎于无等。是否由此引起物企退市潮仍有待关注，毕竟企业考量不尽相同，退市所需资金数目也不小。
市值保卫行动打响，万物云趁热打铁推出58亿港元回购计划 期内，万物云宣布拟动用自有资金不超58亿港元回购H股，以彰显对自身业务发展及前景的信心，观点指数认为此次回购或有“趁热打铁”之意，自去年首次开启大规模回购之后，万物云的股价从去年11月初至去年年末涨幅为14.22%，今年年初以来也延续了涨势。
业绩乏力，宋都服务配股融资救急 期内，宋都服务推出第二次配股融资计划，目的为“用作一般运营资金”，这家蚊型物企因为地产关联方提供1.3亿担保的事项，年报尚在延期，从近年的业绩来看，也是困难凸显，观点指数认为此次配股融资难以像去年一样促进股价上涨。
斩获颇丰，物企发力商企和公共服务 期内物企第三方外拓趋缓，但万物梁行、招商积余等斩获颇丰。从年报数据来看，万物梁行在商企市场中有突出的品牌优势及拓展能力。同时保利物业继续推进“大物业生态平台首席运营商”的愿景，在粤港澳大湾区轨道交通领域再拓公共服务项目。
华发物业拟私有化退市，流动性差下会否引来物企退市潮？
5月27日，经历十余天停牌的华发物业和母公司华发股份分别公告，华发股份境外全资子公司铧金投资，拟以协议安排的方式，对港股上市公司华发物业进行私有化；并已收到香港证监会的无意见函。如若最终实施成功，该公司将成为继蓝光嘉宝服务之后第二家退市的物企，同时也将成为首家退市的国资物企。
与大多数物企相比，华发物业属于借壳上市。彼时地产行业高光尚在，房企扎堆将自家物业公司分拆进行独立上市，资本市场盛况空前；但随后回归理性，上市物企估值一度腰斩，至今仍难以走出低迷状态。
华发物业退市便是受此影响。据了解，该公司自2020年借壳以来，最高时只徘徊在0.25港元/股左右，市值刚突破25亿港元，最低时曾跌至0.1港元/股，市值仅10亿港元。
公告提到，近年来华发物业的股份交易流通量长期处于较低的水平，截至2024年5月14日止6个月、12个月及24个月期间的平均每日交易量为每个交易日约599.55万股、424.35万股及354.14万股，分别占于公告日期已发行股份总数约0.06%、0.04%及0.04%；交易量低让股东难以在不对股价造成负面影响的情况下进行大量场内出售。因此，私有化计划为股东提供将投资变现以换取现金的直接机会。
对要约人和华发物业来讲，港股市场流动性越来越紧的情况下，该上市平台融资能力也近乎于无，同时还要花费大量成本，维系该平台日常运营，其预计“股份继续上市可能不会给其带来任何有意义的裨益”。
具体来看，此次私有化方案为：华发股份合计持有华发物业42.56%（铧金投资38.76%，光杰投资3.80%）的股份不变，而外界持有的剩余57.44%的股份将被注销，注销价为每股0.29港元，应付最高现金代价约16.76亿港元。
.29港元/股的注销价较截至最后交易日止5个交易日平均收市价每股约0.212港元溢价约36.79%；较2023年度末股东应占经审核每股综合资产净值约0.0271港元溢价约970.11%。
华发股份认为，私有化将进一步加强公司房地产主业与物业服务之间的业务协同效应，专注于长期战略，实现资源共享与整合；同时会提高华发物业对华发股份的归母净利润贡献水平，如按华发物业2023年净利润估算，私有化后等同增加归母净利润超过1.4亿元。此外，物业作为现金流充裕的行当，仍具备抗行业周期性强的特点，私有化后也将稳定华发股份的现金流，助力其渡过当前承压的地产行情。
观点指数了解，截至2023年度末，华发物业总合约建筑面积6064万平方米，总收费建筑面积3144万平方米，分别同比增长29.0%及17.0%，覆盖区域包括了北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、南京等全国42个重点城市，形成扎根大湾区、覆盖全国的发展态势。
观点指数观察到，绝大多数物企与华发物业一样，面临股价长期“仙股”、交易量低迷及近乎失去融资功能的情况，仅少数物企在资本市场上具有优势。统计显示，截至6月10日收盘，港股60家上市企业中处于仙股的有26家，另外收盘价2港元以下的共有40家；并且年初至6月10日的日均成交量不足百万股的有39家。
数据来源：Wind，观点指数整理
但是否由此引发物企退市潮仍有待关注，毕竟企业考量不尽相同，且退市所需的资金对当前承压的地产关联方来说仍是不小的支出。
市值保卫行动打响，万物云趁热打铁推出58亿港元回购计划
报告期内行业“大事件”频发，万物云、越秀服务等物企的市值管理动态也具有代表性。
万物云6月4日发布最大金额物企回购计划，拟动用资金上限58亿港元于公开市场回购H股，获准回购最多117,565,532股H股，占该公司于股东周年大会上通过特别决议案当日已发行H股总数的10%，并维持足够的公众持股量。
此次回购拟以自有财务资源拨付，并不动用H股于2022年9月在港交所上市的所得款项。数据显示，截至2023年度末万物云持有的现金及现金等价物约为155.72亿元，上市募集资金余额约为44.10亿元。
万物云董事会认为，在当前市况下回购股份将彰显公司对自身业务发展及前景充满信心，并最终使公司受益及为股东创造价值回报，符合公司及股东的整体利益。
董事长朱保全于2023年报告中提到，过去一年公司股价表现令管理层唏嘘不已，股票回购没有效果，提出的“中期分红可选股”方案本为增强信心，但被市场负面解读为公司缺少现金；还有因为四季度股票交易换手率不足，没有进入当季恒生指数筛选，股价继续下跌，至发公开信澄清与恒生指数有限公司沟通的结果后才获得认可。
观点指数认为，万物云首次回购计划还未完成，就已急于加大“剂量”再次加码，或有“趁热打铁”之意。
2023年10月31日，万物云宣布动用上限6.32亿港元的资金在公开市场上回购最多12,804,870股H股，并于12月11日开始进行一系列回购，截至2024年4月29日，该公司共计回购了6,027,500股H股，仅占当时计划最多回购股份的47.07%；其中，5,582,100股H股已于2024年4月29日注销。
股价方面，Wind数据显示，自去年11月初至去年年末，万物云涨幅14.22%；今年年初以来延续涨势，截至6月10日的区间涨幅为9.93%。
尽管如此，物企整体的市值修复仍旧漫长，万物云作为港股物企中自上市以后回购规模最大的公司，其股价目前为24.75港元（6月11日收盘），相对于发行价跌了23.108港元，跌幅达到46.82%；总市值291亿港元，位列物企第二，较第一位华润万象生活差351.55亿港元。
除了股份回购计划，万物云的市值管理还涉及调整员工持股平台架构，此举旨在进一步加强内部监管透明度、增强员工持股的长期稳定性、促进公司的可持续发展等。调整主要增设了管理委员会管理持股平台以及在朱保全与向云之外，引入了吴剑侠与王玉峰，四人分别于深圳市誉鹰投资管理有限公司持股25%，参与员工持股平台的日常管理决策。
今年上半年受政策利好以及多数物企出清关联方风险影响，物管股有所抬头，万物云连续的“组合拳”或是在抢市值修复的关键期。
但本报告期内，物管股却急转直下，观点指数重点监测的30家港股样本物企平均区间跌幅为9.74%，相比上个报告期达到20.84%的涨幅出现30.58个百分点的下跌。具体来看，共有28家物企录得不同程度的跌幅，世茂服务跌幅28.455%居首。
值得一提的是，万物云期内也下跌了9.341%，另外一家发布回购计划的物企越秀服务期内下跌了0.286%。同时，建业新生活和华发物业服务分别录得26.829%及21.622%的涨幅，成为样本中仅有的两家上涨的企业。
数据来源：Wind，观点指数整理
观点指数认为，本轮下跌或是受到大盘影响。Wind数据显示，恒生指数（HSI）近一个月下跌了4.15%、恒生中国企业指数（HSCEI）近一月下跌了3.97%，而恒生物业服务及管理（HSPSM）指数近一个月则下跌了3.29%。
有观点称，当前市场基本面未有明显起色；资金面不确定性较大；政策面虽不断加码，但前期过大过快的涨幅透支了政策预期；市场回撤带动情绪面明显回落。从中长期来看，港股市场估值较其他国家市场仍具性价比，底部分批配置的性价比较高。
业绩乏力，宋都服务配股融资救急
在国资物企因股市融资能力差要退市的同时，尚因未发年报而停牌的蚊型物企宋都服务却推出了它的第二次配股融资计划，目的均是“用作一般运营资金”。
5月22日，宋都服务与4位认购人张兼先生、源瑞集团有限公司、陈沫含女士以及阜阳逸航矿业有限公司订立协议，据此认购人有条件同意以现金1.2672亿港元认购合共6.4亿股认购股份，认购价为每股0.198港元。以最后交易日在联交所报收市价0.246港元/股来看，本次认购价折让约19.5%。
随后考虑到自身停牌两个月期间，港股物业板块受地产端政策利好等影响经历了一阵小阳春，宋都服务又发布了补充公告，表示当前拟定的认购价未必能反映公司的最新情况，要等股份恢复买卖后，再调整认购价。
自2021年下半年以来，物管行业一直在资本市场的低潮中游曳，配股融资更是难上加难。据Wind数据，2021年度还有碧桂园服务、世茂服务、永升服务、雅生活服务、建发物业、新城悦服务、鑫苑服务及和泓服务共计8家物企进行了配股融资，2022年配股融资额度挂零。
不过，2023年宋都服务却完成了首次配股融资。彼时该公司向两名认购人（阜阳明堇新能源开发有限公司和东南明清供应链（阜阳）有限公司）配发6.4亿股股份，认购价为每股0.05568港元，所得款净额为3383.52万元。且在其推出计划翌日，早盘放量飙升，一度涨超77.9%；截至当日收盘，该股涨27.94%，报0.087港元。而2023年该股也成为港股物管股中涨幅最大的一支，年度涨幅达到了128%。
据了解，宋都服务2022年收入、利润及毛利率均录得较大幅度下滑，分别同比下滑15.1%、38.4%以及14.6个百分点，业绩层面已经困难凸显。同时，该公司规模尚小且增长乏力，截至2023年中期，其在管面积900万平方米，同比减少3.2%；合约建筑面积1110万平方米，亦有所下降。
今年以来，宋都服务又前后选择用3亿元投资黄金相关副业，也使得本来账上不多的现金更加捉襟见肘，“日常营运”成为融资计划的目标。中报显示，截至2023年中期，该公司现金及现金等价物为1.79亿元。
目前，该公司尚因为地产关联方提供1.3亿担保的事项而延期发布年报；即便不久之后发出，补发的业绩是否达到预期、正在评估中的信用损失金额数量等都恐不乐观。
基于上述理由，观点指数认为，此次配股融资或难以像去年一样促进其股价的上涨。
报告期内，另外一家停牌更久的物企鑫苑服务达成了复牌指引，并自6月12日上午9时起正式复牌。
鑫苑服务2022年11月16日起停牌，起因是当时该公司进行年末资产审查及制订预算程序的过程中，发现全资子公司鑫苑科技存置于银行的约4.02亿元的定期存款被质押，作为其控股股东鑫苑地产控股的子公司以及若干并非鑫苑服务旗下公司的贷款融资的抵押品。联交所要求鑫苑服务对未经授权的抵押事项展开独立法证调查，评估对鑫苑服务业务运营和财务状况的影响、公布调查结果、并采取适当的补救措施。
根据调查结果，确有4笔总额为4.02亿元的定期存款未经授权被质押，质押融资活动所获资金最终被输送至鑫苑（中国）置业有限公司（鑫苑地产的控股子公司），用于其日常业务活动，即项目建设和保交付等。由于相关贷款未在有关贷款到期日前偿还，4笔存款均被有关银行强制执行。
最终，鑫苑服务向香港国际仲裁中心提交仲裁申请并打赢仲裁，进而通过以资抵债的方式，收回了企业的受损权益，涉事的鑫苑服务前任行政总裁、前任首席财务官等多人离职，鑫苑服务获得赔偿4.3亿元，目前也已悉数结清。
此次复牌意味着鑫苑服务优化了内部治理结构以及进一步摆脱了地产关联方的不利影响，但停牌太久的负面影响也有所显现，复牌后该股一度暴跌47%，报0.44港元，总市值为2.5亿港元。
随着鑫苑服务的复牌，目前处于停牌中的港股物企只剩下3家。观点指数认为，物管行业风险出清已经接近尾声，行业市场规模大、业务模式清晰、现金流稳健、抗周期性等优势将再次凸显。
斩获颇丰，物企发力商企和公共服务
第三方外拓方面，期内延续了上个报告期的基本态势，均较为缓和。从企业方面来看，万物梁行、招商积余、金地智慧服务及保利物业均有不同程度的收获。其中金地智慧服务更是年初至今以来首次公布拓展成果。从拓展方式来看，招投标以及市场化合作仍旧扮演主流角色。同时，业态方面也涉及较广，包括了商办，住宅、医院、产业园、学校以及城轨等。
其中，万物梁行在商企服务领域斩获颇丰，先是在5月23日表示自今年1月起，已经先后获中国中车旗下的长沙中车智驭新能源汽车有限公司、常德中车新能源汽车有限公司、中车时代电动汽车股份有限公司委任，提供综合设施管理服务。而后于6月6日表示，正式进驻科大讯飞合肥总部园区，为其总部大楼以及讯飞小镇提供物业及综合设施管理服务，这也是继北京科大讯飞总部、天津讯飞智汇谷、西安科大讯飞丝路中心之后，万物梁行再次牵手科大讯飞。
根据官微，万物梁行南京区域业务覆盖南京、徐州、扬州等苏北地区，以及安徽省全域，总服务项目约150个，服务面积约900万平方米。其广州区域业务聚焦广州、长沙、南宁、海口、东莞等十余座城市，截至2024年4月，在管项目超340个。
从年报数据来看，万物梁行在商企市场中有突出的品牌优势及拓展能力。
数据显示，万物云商企和城市空间综合服务项下的物业和设施管理服务2023年的收入同比增长10%至82.99亿元，占总收入的25%；截至2023年末，在管物业和设施管理服务项目数量为2241个，较去年同期增加412个，其中商企物业服务项目(PM)793个，较去年同期增加46个；综合设施管理服务项目(FM)1448个，较去年同期增加366个。
作为对比，商企服务龙头招商积余2023年度专业增值服务收入为20.6亿元，占物管业务收入的比重为13.96% ；卓越商企服务的商务物业收入为21.72亿元，占总收入39.27亿元的比例为55.3%。
此外，保利物业持续推进“大物业生态平台首席运营商”的企业愿景，于5月30日官微宣布正式进驻不久前全线贯通的广惠城际、广肇城际线项目，这是该公司继广清城际、广州东环城际沿线主要车站后，在粤港澳大湾区轨道交通领域再拓公共服务项目。
据悉，作为保利物业聚焦的重点业态之一，轨道交通截至2023年底的在管服务合同超60个，服务了包含北京、上海、广州、杭州、合肥、郑州、西安、长沙等一二线城市的轨道线路超25条，服务内容覆盖了轨道交通系统的机电工程维保、保洁、绿化、会务、餐饮、公寓管理等综合管理。
观点指数获悉，保利物业针对公共及其他物业打造了“保利公共服务”品牌，涵盖城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业、政府办公楼、城市公共设施等多种细分业态。
2023年度该公司新签约公共及其他物业项目的单年合同金额为15.06亿元，同比增长36.7%，在新签约第三方项目单年合同额中的占比达到约54.3%，形成市场拓展的重要业绩贡献。同时，该公司2023年源自公共及其他物业的收入26.18亿元，占物业管理服务总收入的比重为约25.8%。
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