2024年净利润同比下滑超三成，拿地规模缩水52.7％，招商蛇口2025年“守稳基本盘”|招商蛇口_新浪财经

本报记者李贝贝上海报道

2024年，招商蛇口(9.480, 0.05, 0.53%)（001979.SZ）净利润、扣非归母净利润、毛利率等财务数据均同比下滑。

年报显示，该公司2024年实现营业收入1789.48亿元，同比小幅增长2.25%，但同期录得归属于上市公司股东的净利润为40.39亿元，同比下降36.09%。不仅如此，2024年，招商蛇口也在收缩拿地规模，去年全年仅获地26宗，对比2023年拿下的55宗地块，缩水52.7%。

在2024年度业绩说明会暨投资者交流会上，招商蛇口董事长蒋铁峰表示，当前我国房地产行业正逐步迈向健康稳定发展轨道，面对“很多结构性的机会”，公司要保证营收和利润规模，要稳住开发业务的基本盘、继续降杠杆，对重资产投资保持高度谨慎态度。同时，在经营策略上，2025年公司将提升资产运营能力、加大轻资产业务拓展力度。

全年投拓规模缩水52.7%

3月18日，招商蛇口交出的年度业绩报告显示，2024年，公司实现营业总收入1789.48亿元，同比微增2.25%。其中，开发业务是招商蛇口的营收和利润的主要来源，2024年实现营收1563.61亿元，同比增长1.38%，占公司总营收比重的87.39%。报告期内，公司累计实现签约销售面积935.9万平米，签约销售金额2193.02亿元。

小幅增收的同时，招商蛇口上年未能实现“增利”。据年报，2024年，公司录得归属于上市公司股东的净利润为40.39亿元，较2023年减少22.81亿元，同比下降36.09%。

对于利润的下滑，年报解释称，主要系受行业整体下行影响，公司开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加所致。

根据财报，招商蛇口去年计提资产减值及信用减值损失合计约60.34亿元，上年同期的计提减值金额为36.91亿元。在各项减值损失中，存货部分计提减值规模达到35.75亿元，占比超过一半。蒋铁峰对此表示，此次计提60亿元减值规模也是基于把一些风险提前释放掉。

同期，公司实现扣除非经常性损益后净利润24.49亿元，同比下降57.27%；实现毛利率、净利率分别为14.61%、2.34%，同比分别下降1.28个百分点、2.86个百分点；受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，公司开发业务毛利率为15.58%，比上年同期下降1.53个百分点。

与此同时，2024年，公司投拓规模也在大幅收缩，全年累计获取26宗地块，较2023年的55宗地块缩水52.7%。这26宗地块总计容建面约225万平米，总地价约486亿元，权益支付地价约为335亿元，权益拿地金额占比为68.9%。不过，根据“以销定投”策略，其布局区域更为聚焦：报告期内，招商蛇口“核心10城”的投资金额占比90%，一线城市的投资占比为59%。

对于上述26宗地块，在2024年度业绩说明会暨投资者交流会上，蒋铁峰强调，近期做了一些动态评估，2024年新增地块收益率将比2023年更高，或许能够达到20%以上，这也将是未来公司贡献销售业绩和结转利润的一个重要的来源。

其他财务指标方面，公司全年经营活动现金流量净额319.64亿元，期末货币资金余额达1003.51亿元。同时，招商蛇口财务总监余志良介绍说，去年公司新增融资的综合成本为2.78%，年末存量融资的综合融资成本降至2.99%，较上年进一步下降。

债务方面，截至2024年末，招商蛇口有息债务总额为2226亿元，其中银行借款占比62.9%，债券占比27.9%，其他借款占比9.2%。其中，一年内到期的有息负债为467亿元，占比21%。

代建业务将为战略补充

蒋铁峰强调，尽管房地产行业面临诸多挑战，但公司对未来充满信心。

“整个过程可能会出现一些波动，但总体上我们对房地产市场的稳定，尤其是核心城市的结构性机会，仍持乐观态度。”蒋铁峰表示，市场总体是止跌企稳、结构分化状态。当前房地产行业处于调整关键期，正逐步迈向健康稳定发展轨道，“春江水暖鸭先知，已经在核心城市的土拍市场体现了”。

对于今年的拿地策略，蒋铁峰称，投资依然坚持以销定投、量入为出，同时要坚持“四个不失”（不失误、不失血、不失速、不失志），即对政策、形势、战略方针、投资都不能失误，不能拿错一块地，要优先选择核心城市的核心区域进行投资。据了解，2025年，公司预计总可售货值3250亿元，其中79%为住宅。

除了传统的拿地开发模式，招商蛇口也将代建业务作为一种延伸并入了开发业务。截至目前，招商蛇口已累计承接代建项目超540个，布局城市超27个，累计管理面积超2000万平米。2024年，公司新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平米。

招商蛇口总经理朱文凯介绍说，随着代建面积的增加，未来可以为公司贡献3亿—5亿元的营收，利润水平可能在0.7亿至1亿元之间。不过，其也强调，“短期内公司并不会把代建业务作为像物业、公寓等业态的核心转型方向，更多的是作为一种战略补充”。

目前，招商蛇口的营收来源主要包括开发业务、资产运营和物业服务。年报显示，其资产运营业务主营包括集中商业、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮等业务；物业服务板块涵盖物业管理及其增值服务。

业绩会上，强调“做稳开发业务”的同时，其资产运营业务被多次提及。招商蛇口董事、总经理朱文凯称，在经营策略上，2025年公司提升资产运营能力，同时加大轻资产业务拓展力度，“通过代建、运营、物业服务组合出击，创新合作模式，积极探索构建房地产发展新模式”。

据悉，报告期内，公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%；EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%；新入市23个重资产项目，含11个公寓、6个集中商业、3个产业园和3个酒店。

同时，随着租赁住房REIT的落地，公司已在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建多个REITs平台。报告期末，公司通过公募REITs平台管理资产约59万平米，2024年管理口径收入达8.13亿元。

朱文凯表示，后续公司将持续地将优质资产注入REITs平台，同时也将探索依托REITs主动拓展资产，进一步提升REITs的发展空间。公司资产经营业务将坚持聚焦主力业态，聚焦核心区域。2025年计划新入市的项目约120万平米，9个公寓、8个商业、3个产业园，布局在上海、深圳、南京、杭州、重庆等高能级城市。

不过，值得注意的是，2024年，招商蛇口在资产运营业务上实现营收约71.5亿元，同比增加7.41%，仅占公司总营收比例3.99%，在收入比重上还无法和开发业务相提并论。而在“2025年公司可能面对的风险”中，年报也坦言，在资产运营方面，尽管零售市场呈现温和复苏态势，但保障性住房供应的放量加剧了市场竞争，租金承压。

此外，对于今年的销售目标，招商蛇口表示，预计2025年可售货值为3250亿元，其中79%为住宅项目，货值当中有93%都位于强心城市。预计上市节奏为上下半年各50%，下半年也不排除当年拿地、当年入市的项目。

责任编辑：张蓓主编：张豫宁