鹰觅眼｜贝好家C2M模式北京首例合作项目揭秘|地产_新浪财经

当前，房地产市场供求关系发生深刻变化，但在各项政策作用下，房地产市场积极变化也在增多。最近，北京、深圳等一线城市新房市场已经出现多个“日光盘”，显示出刚需、改善群体的购房热情。

上周末，门头沟区域的长安华曦府项目在京城楼市掀起了一场热潮，现场认购异常火爆，开盘短短2.5 小时便劲销 16 亿，成为了北京又一个现象级红盘。在项目热销的同时，行业新玩家贝壳旗下住宅开发服务平台贝好家和其 C2M（Customer to Manufacturer，从消费者到制造者）理念在其中的出现，成为业内焦点。

今年3月，贝壳在北京顺义参加拍地一石激起千层浪，其后公司官宣推出贝好家C2M模式，引发地产圈的关注和猜测。如今，8个多月过去了，这一模式在北京首个合作落地项目——北京门头沟永定镇的长安华曦府项目中展现出了令人瞩目的成效。

该项目由中国电建地产倾力打造，贝好家提供了深度C2M支持，携手推出。对于贝好家而言，长安华曦府是其 C2M 模式落地的关键首秀，重要性不言而喻。而项目的成功，除了成为贝好家亮相以来首个合作项目的开门红，还有两个意义：一是其最核心的C2M理念首次得到了市场印证，“出手就是日光盘”；二是除了理念，其“1+2合作模式”也得到了合作伙伴的认可，并且首次就是一家央企开发商。

所谓“1+2合作模式”是贝好家根据自身禀赋，及行业伙伴今天进行住宅开发的需求，今年7月才正式提出。其中，“1”是指产品解决方案，具体为以C2M为理念，通过大数据分析与AI算法洞察和挖掘客户需求，形成精准的产品定位、产品设计方案；“2”分别指灵活多样的资金服务、线上线下一体化的营销服务。

在长安华曦府项目中，双方各自发挥核心优势，中国电建地产集团的成熟开发运营经验、对北京城西板块的深耕以及华曦系优秀产品力，为长安华曦府项目奠定了成功基础；贝好家依托C2M理念的产品定位、定价策略，以及精准的客户触达能力，助力该项目获得了更大成功。

鹰觅君从接近贝好家的人士处获悉，这次合作双方都觉得很愉快。鹰觅君还打听到了一些合作细节，现在逐一分享出来：

贝好家和中国电建地产的合作，“一拍即合，异常顺利”

贝好家在最开始的品牌理念中，就明确称“与您共创美好居住”——接近贝好家的朋友说，这个“您”，既是指C2M中强调的C端客户，也指行业合作伙伴。而和中国电建地产的合作，源头是来自贝壳“一体三翼”中的一体——贝壳经纪业务过往和电建地产的不错合作。

据说北京链家新房的人引荐认识后，贝好家C2M理念与模式得到中国电建地产相关负责人的方向认同，几次接洽后双方管理层在打造居民需要的“好房子”等方面形成充分共识，很快达成了初步合作意向。

最终，双方第一个选择合作的项目，就是长安华曦府。

对贝好家而言，中国电建地产是很好的合作伙伴——它的成功开发经验，华曦府（这是电建地产一个产品系，已经在北京、成都、郑州等城市落地）的产品品质都是有基础保障的，这就很适合贝好家进行C2M试验赋能，用它的方式看能否“加一把火”。

C2M模式究竟如何精准定位？

这个问题还可以换个说法：大数据和AI到底如何赋能房地产项目的开发？

如今，房地产行业已经进入买方市场，开发商制造适销对路的产品变得至关重要。在这一趋势下，贝好家C2M模式正是一整套基于大数据与AI技术，结合深度客户调研而整合出来的方法论。无论是之前的链家，还是现在的贝壳之所以领先行业，技术的基因和数据的积累，以及对C端用户的重视，一直都是核心竞争力。

具体到贝好家C2M，它既是公司品牌理念，也是一系列可落地的技术产品和服务，其核心是通过大数据分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考。

此外，在定位之后的产品设计环节，贝好家C2M也可通过对客户需求的深度挖掘发挥作用、指引或优化全程设计方案，打造出客户真正需求的“好产品”。

在长安华曦府项目上，贝好家也是运用其独有的大数据推演，来确定项目的户型配比等核心定位要素。

比如，贝好家虽然没做北京门头沟区域的住宅开发，但根据模型提出的长安华曦府项目的户型配比方案中，78 平米户型占比 30%，主力户型96平米户型占 40%等配比方案，基本与电建地产的设想高度一致。电建地产深耕门头沟区域多年，积累了丰富的实战经验和市场感觉，而新手贝好家直接用C2M模型便测出了近乎一致的方案——这其实也是后续合作的一次印证，给最终确立方案大大提升了保险系数。

另外，长安华曦府首开售罄背后，另一个特色是可实现“可变户型”——根据贝好家精准的客户需求调研，项目最终在建筑面积约78平米和96平米两个户型上，提供了“2+1室2厅1卫”的选择，客户可根据需要选择是2室或3室交付。这个创新设计沿承自中国电建地产的“百变户型”理念，同时也是贝好家倡导的“可变户型”、“立体绿化”和“懒生活”三大好产品重要特色之一，双方快速共识，推动该设计在长安华曦府项目得到了初步实现。

而在实际落地中，多少用户选择2室、多少选择3室，这个问题很难做预判，进而影响项目施工预算规划等环节推进。贝好家通过精准潜客触达和模型分析，给出了比较精准的用户选择比例预判，有效支撑了精准化预算、资源配比规划等。

贝好家内部人士认识告诉鹰觅君，C2M模式之所以能这么精准地做定位，主要缘于两大工具优势：

一是运用独家大数据资源。

传统开发商大概只有新房历史成交数据，然后主要看看附近竞品楼盘情况，凭经验来做定位。贝好家可以综合新房、二手、连环单、未来潜客、客户触达结果这五个部分的数据构建模型，全面剖析市场动态、客户行为偏好以及潜在需求等情况，从宏观和微观层面把握市场整体趋势和细分需求特点。

二是可以实现大量、精准客户的触达，对定位模型做验证。

传统的项目定位和设计调研，很难找到精准潜在客户，尤其是大量精准潜在客户，往往只能大概找到几十组。而贝好家依靠贝壳平台以及众多经纪人的网络优势，开展线上线下一体化的客户触达工作，通过深入开展精准潜客调研——他们对潜客的定义，可以精确到最近三个月由经纪人带看了本区域多少次楼盘层级。在此基础上，他们可以大量收集并筛选出精准的客户需求信息，精准互动，最终掌握潜在客户对于户型、面积、功能布局、居住品质等方面的具体期望，为进一步产品定位、产品设计、精准营销等提供参考依据。

今天房地产来到买方市场，各家都是在卷产品、拼谁更懂客户，可以想见贝好家如果在这块做深做透，会有多少发挥空间。

贝好家显然“不做开发商”，它瞄准的是更大的产业互联网平台。

当去年底传出贝壳要介入开发领域的消息时，最紧张的莫过于各大开发商了。这个时候的贝壳血气方刚，现金流充沛，随时可以拿出几百亿现金，再加上充沛现金流下可相对较低成本获得外部资金，如果介入开发领域绝对会成为一股不容小觑的新势力。

事实上，以上只不过是外界的臆想而已，实际贝好家志不在此。相比成为市场上又一个大牌开发商，贝好家公司更在意于打造一个服务于开发商伙伴的轻资产平台。

从亮相第一天，贝好家官方一直不断重复，自身定位不是传统房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台，宗旨是以C2M（Customer to Manufacturer，从消费者到制造者）为核心理念，与合作伙伴及客户共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级。

这不得不让我们想起华为造车模式。华为不造车而是帮助车企造好车，贝好家的目标也是帮助房企造好房子，贝好家发挥自身在定位能力的专长，并通过资金、营销两项优势来加持，而房企合作伙伴则专注于供应链管理、建造、物业、成本管理等领域，双方通过优势互补实现合作共赢。

当然二者也不并完全一样，华为是真的可以不造车，贝好家还是有在做自操盘项目，但其说法也是为了“验证C2M和打个样”。按贝好家朋友的说法是：“华为已经不需要自己造车来证明自己在智能驾驶等方面的实力，贝好家显然还需要，你得拿出来高水平的作品，更多人才会信你”。

当然，除了自操盘，合作项目也同样是验证和打样。这次长安华曦府开盘热销甚至日光，就是贝好家C2M模式第一次在实战案例中得到了验证。

贝好家C2M模式为行业做增量价值，是一个非常好的产业切入点。之前鹰觅君分析过，贝壳虽然现金流充沛，但在使用上非常谨慎，绝不乱做跨界投资。那些年一些搞跨界投资的企业，当下都在品尝冒进的苦果。贝壳打造贝好家这样的平台，发挥核心优势，以一个合作者甚至服务者的姿态继续在产业链上创造价值，实是一个明智之举。

（转自：鹰觅房研）