美国三座摇摆州城市出现住房紧缺

安迪·巴尔默特(Andy Balmert)以为自己做好了一切购房准备。他手握大学学位，信用记录良好，并在拉斯维加斯大道上的一家豪华酒店赌场担任特效技术员。

但市场并不这么认为。巴尔默特的购房之旅耗时8个月，他花了无数时间在房产应用程序上搜索，一天内在拉斯维加斯看十几套房。最终，他在8月通过一个面向中产家庭的新项目获得了5万美元的补助金，这再次凸显了美国的住房负担能力危机已远远超出低收入人群的范围。

巴尔默特认为自己很幸运。随着利率上升，加上严重供应短缺导致房价创下历史新高，许多中产家庭已被挤出市场。根据彭博对2018-2023年间1000万份联邦住房贷款记录的分析，2023年有更多中等收入家庭愿意承担更高的债务风险，以实现购房梦想。

许多银行和消费者权益倡导者希望借款人的债务收入比不超过36%，否则，房贷的利率和费用可能会更高，违约风险也会增加。但2023年，在房贷获批的中等收入家庭中，58%的债务收入比达到或超过了40%，这是2018年以来的最高比例。

美国中产阶级加杠杆买房

在全美新增房贷的中产家庭中，债务收入比达到或超过40%的比例上升。拉斯维加斯的比例更高。

美国  内华达州拉斯维加斯-亨德森-帕拉代斯

来源：2018-2023年《房贷披露法》(Home Mortgage Disclosure Act)联邦记录

注：彭博新闻社采用皮尤研究中心(Pew Research Center)对中产家庭的定义：收入在地区中位数的三分之二至两倍之间。

住房问题通常具有地域特征。但住房负担能力危机已成为美国全国政治层面的焦点议题，给此前的民主党候选人卡玛拉·哈里斯和共和党人唐纳德·特朗普都带来了复杂挑战，两人均试图通过承诺解决住房成本问题来争取摇摆州选民。在一些摇摆州地区，新晋和准中产阶级买家面临的困境尤为突出。

在拉斯维加斯，2023年房贷获批的中等收入家庭中，近四分之三的债务收入比超过了40%。这是全国最高的比例之一。费城郊区的蒙哥马利、切斯特和巴克斯县曾经提供大量的工薪阶层住房，如今经历了待售房屋库存的最大降幅，从两次大选前的10800套骤降至不足3000套。2023年，亚特兰大约有41%的中等价位住房被现金买家抢购，较2018年激增22个百分点，这一趋势也引起了更多关注。

尽管美联储已经开始降息，但要使房价重新变得可负担，可能还需要数年时间。

根据房利美(Fannie Mae)的计算，要使住房可负担性回到2016-2019年的水平，需要满足以下3项条件中的一项或多项：单户型住宅的中位数价格需要从9月的414340美元下降38%至257000美元；家庭中位数收入需要增长60%以上至134500美元；房贷利率需要从当前的约6.5%降至2.35%。

哈里斯竞选时表示，她将通过扩大住房供应来解决成本问题。她承诺在其第一任期结束前增加300万套可负担的租赁或销售住房。其计划包括为建造刚需住房的开发商提供税收抵免，以及为400万首次购房者提供2.5万美元的首付援助。

特朗普则承诺通过减少使住房成本增加的法规和开放联邦土地用于住房开发来解决这一问题。一些住房和经济专家警告，联邦政策恐怕也难以产生太大影响。

“我真的认为重点必须放在供应端，”第一美国金融公司(First American Financial Corp.)首席经济学家马克·弗莱明(Mark Fleming)说，该公司是美国最大的产权保险公司的母公司，“挑战在于，联邦政府的干预空间有限，很多问题实际上都涉及地方的分区规划和监管障碍。”

34岁的巴尔默特最初设定的购房预算上限是25万美元，他希望在拉斯维加斯购买一套通勤距离合理的刚需住房。但在此价位上，他已经找不到合适的房子。该地区的中位数房价已达到42.6万美元，较5年前的28.8万美元上涨了50%。

他获得了贷款机构的预批准，可以承担更高的房价，但他不愿背负过多贷款。

拉斯维加斯地区的其他中产阶级家庭也在加大杠杆。2023年，72%的新增中等收入借款人的每月偿债支出占收入的40%或更多，而两年前这一比例仅为53%。

自2021年底以来，新发放的贷款数量显著减少，部分原因是房主不愿放弃之前锁定的低息房贷。这意味着有数百万美国人通过房价上涨和低息贷款的双重作用增加了财富。

尽管如此，越来越多的借款人承担了更高的债务水平，这反映出准中产阶级房主面临的挑战，尤其是没有个人财富或父母无法提供经济支持的年轻一代。

“年轻人根本买不起房子，”拉斯维加斯所在的克拉克县的县委员贾斯汀·琼斯(Justin Jones)说，“愿意买房的不多。但就算想买，如果没有某种形式的援助，也负担不起”，除非属于最高收入阶层。

巴尔默特称其收入属于“中高”水平，不符合大多数首付援助的条件。最后，通过政府资助的联邦住房贷款银行(Federal Home Loan Bank)提供的补助金，他以略高于30万美元的成交价在孤山郊区买下了一套西班牙风格的两居公寓，其债务收入比仍低于36%。

但他的月供是之前租金的两倍。巴尔默特在过去几年没有休过长假，也无法承受换工作的空窗期。“在还清债务之前，这是不可能的，”他说。

旧金山联邦住房贷款银行(FHLBank San Francisco)的业务范围涵盖内华达州、加州和亚利桑那州，2023年该行推出了一个面向中等收入购房者的1000万美元试点项目。由于需求强劲，2024年新增的2000万美元资金迅速被抢光。参与的贷款机构主要是信用合作社。

一些专家表示，补助金可能会加剧住房负担能力危机。“通过首付援助来提升需求侧的购买力，真的是在帮助那些人吗？”第一美国的弗莱明质疑道，“因为如果没有供给，你所做的只是增加了买家数量，从而会抬高房价。”

至少对巴尔默特而言，这笔补助金让他的购房成为可能。至于哈里斯和特朗普是否有帮助他这代人购房的计划，他持怀疑态度。

费城郊区的居民深切感受到了可负担住房短缺的压力。

35岁的泽维尔·怀利(Xavier Wylie)来自西切斯特，他有一份年薪7.2万美元的好工作，可以存钱买房。此前，他和女友及13岁、9岁和7岁的孩子们挤在一套两居室的出租公寓里。

但他从疫情前就开始找房子，却始终未能找到既接近他需求、又负担得起的房子。

泽维尔·怀利和塔丽莎·希尔斯(Talisa Hills)在宾夕法尼亚州科茨维尔的家中与孩子泽维尔(Xavier)、达米恩(Damien)和莱拉(Laila)玩耍。摄影：Rachel Wisniewski/Bloomberg

“这让人很灰心，”怀利说，“你看着孩子们一天天长大，你意识到需要更多空间，你有需求，有渴望，也有意愿。你每天努力工作，但却感觉一直碰壁，什么都没有，什么也没有。”

作为一名灭虫工，怀利最终在非营利组织切斯特县住房伙伴(Housing Partnership of Chester County)的信用辅导和2万美元首付补助金的帮助下，于2024年4月购买了一套三居住宅。他以18.5万美元买下一套建于1905年的排屋，而该排屋2019年时仅售9.49万美元。

怀利的经历在蒙哥马利、巴克斯和切斯特县非常普遍。根据彭博对房地产服务平台Redfin数据的分析，自2016年以来，这一地区的待售新房和现房数量在美国各大都市区中降幅最大。

三县郊区房地产(Tri-County Suburban Realtors)董事会主席迈克尔·马尔滕(Michael Maerten)指出，库存下降是因为享受低利率房贷的房主选择不出售房屋，同时开发商由于土地成本高昂，未能大量建造60万美元以下的住宅。

如今市场上的刚需住宅越来越少

全美新建房屋成本上升，使刚需住宅利润率下降。

30万美元以下  30-50万美元  50万美元以上

15万套

来源：美国人口普查局与住房和城市发展部的建筑调查

注：成本反映的是合同价格，不包括改良地块的价值。

费城德雷塞尔大学高级研究员凯文·吉伦(Kevin Gillen)表示，2020-2023年间，切斯特县和蒙哥马利县的人口增速超过了宾夕法尼亚州所有其他地区，而绿地保护政策（尤其是在巴克斯县和切斯特县）加剧了住房短缺问题。

“这些刚从大学毕业、从军队退伍的年轻人要住在哪里？那些刚开始职业生涯、组建年轻家庭的人、教师、护士、警察和电工，他们要住在哪里？”巴克斯县专员罗伯特·哈维(Robert Harvie)说，“这里没有他们的容身之地。”

双方的竞选团队都认为宾夕法尼亚州对赢得总统大选至关重要，而费城及其周边几个县——巴克斯、蒙哥马利、切斯特和特拉华——的选票可能会决定谁将赢得整个州的选票。

怀利对投票给谁持观望态度，他认为在经济或住房问题上，哪一位候选人都不会比另一位候选人更好。“老实说，我对他们两个都不太看好，"怀利说，“我不相信他们其中任何一个人是为民众服务的"。

在亚特兰大地区，急于抢购出租房的投资者对房地产经纪人金•欧文斯(Kim Owens)展开了狂轰滥炸，“每天打30个电话，要求我把房子挂牌上市前就卖给他们。”

很多时候，投资者和其他现金买家是唯一有能力购买房子的人。

在大衰退过后，亚特兰大大都市区迅速成为私募股权公司和房地产投资信托基金关注的地区。佐治亚理工学院助理教授布赖恩·安(Brian An)在2023年的一篇论文中引用的研究结果表明，这些公司以比自住买家低11%的价格大量收购了该地区的止赎房屋。

从那时起，亚特兰大一直是现金购房者心仪地区的首选（或者接近首选）。根据彭博对Attom房地产数据的分析，2023年该地区售价在30万至50万美元之间的住宅中，超过40%的房屋被个人和大型机构等各种类型的现金买家购得。2023年，一年内购买至少10套房产的投资者（通常指机构）抢购了其中9%的房产，较疫情期间大幅下降，但仍是2018年水平的两倍多。

安的研究显示，这种趋势在亚特兰大市的一些地区更加明显。例如，在以黑人居民为主的社区，2010年至2021年间，包括小投资者在内的公司参与了70%的独栋住宅交易，这一比例大约是其他社区的两倍。

更多中等价位住宅以现金出售

在许多大都市区，尤其是亚特兰大，售价在30万至50万美元之间房屋的现金买家比例急剧上升。

2018年 2023年最大增幅

亚特兰大-桑迪斯普林斯-罗斯威尔，佐治亚州

哥伦布，俄亥俄州

波士顿-剑桥-牛顿，马萨诸塞州-新罕布什尔州

丹佛-奥罗拉-莱克伍德，科罗拉多州

菲尼克斯-梅萨-斯科茨代尔，亚利桑那州

芝加哥-内珀维尔-埃尔金，伊利诺伊州-印第安纳州-威斯康星州

科罗拉多斯普林斯，科罗拉多州

里弗赛德-圣贝纳迪诺-安大略，加利福尼亚州

匹兹堡，宾夕法尼亚州

波特兰-温哥华-希尔斯伯勒，俄勒冈州-华盛顿州

里士满，弗吉尼亚州

洛杉矶-长滩-阿纳海姆，加利福尼亚州

迈阿密-劳德代尔堡-西棕榈滩，佛罗里达州

明尼阿波利斯-圣保罗-布卢明顿，明尼苏达州-威斯康星州

奥兰多-基西米-桑福德，佛罗里达州

资料来源：Attom

注：图中列出了一年销量至少达到4000套或以上、变化最大的15个大都市统计区。现金买家定义为在公共契约中没有贷款记录的购房者。

身为黑人的欧文斯说，她的许多自住购房客户都背负着沉重的学生债务，他们的学校贷款还款有时甚至超过了抵押贷款还款。她说，那些买不起房的人，尤其是 Z世代，转而租住新房，这样他们至少可以享受新的便利设施。

面对出售给现金短缺的个人还是投资者的选择时，房主往往无法拒绝现金出价。欧文斯说：“任何想要购买40万美元以下房产的人都将与投资者竞争。”

哈里斯表示，如果她当选的话，将推动国会取消对购买自有住房后转而出租的大型机构投资者的税收优惠。“有些企业房东购买了几十套甚至数百套房子和公寓，然后转手以极高的价格出租，”哈里斯9月份在北卡罗来纳州罗利的一次竞选集会上说，“这样一来，普通人就无法买房，甚至无法租房。”

居住在亚特兰大地区的41岁公寓大楼经理塔菲·卡鲁思(Taffy Carruth)自1月份以来一直在找房子。近几个月来，由于市场上出现了更多价格适中的房屋，让她深受鼓舞，但是在她的预算范围内，仍然缺少宽敞的新房子。卡鲁思有时怀疑，她大约6万美元的年收入能否付得起账单。

“这就是我的收入，我能否靠自己维持一个家？”她会这么想，“算了，还是等等看吧。”

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